• Data: 2024-08-28 • Autor: Marek Gola
Mój były mąż zajmuje nasz wspólny lokal. Od 5 miesięcy nie płaci czynszu. Ze względów bezpieczeństwa musiałam się wyprowadzić. Co mogę zrobić, żeby usunąć go z mieszkania? Chcę, żeby wypowiedział umowę najmu lokalu i się wymeldował. Jest alkoholikiem, leczy się psychiatrycznie i toczy się przeciwko niemu sprawa karna, ponieważ zagrażał mojemu życiu.
Podstawę prawną niniejszej opinii stanowią przepisy Kodeksu cywilnego zwanego dalej K.c.
Z treści Pani opisu wynika, że były mąż zajmuje Państwa wspólny lokal. Od 5 miesięcy nie płaci czynszu. Pani z powodów bezpieczeństwa zmuszona była wyprowadzić się z lokalu. Zastanawia się Pani, co ma zrobić, aby móc wrócić do lokalu.
Obecnie, mając na uwadze, iż lokal jest w najmie, powinna Pani wystąpić do sądu z wnioskiem o podział majątku i podział lokalu poprzez przyznanie go Pani z jednoczesną spłatą Pani byłego męża. Zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 24 maja 2002 r. (sygn. akt III CZP 28/02) „wartość prawa najmu lokalu komunalnego, objętego podziałem majątku wspólnego, stanowi różnicę między czynszem wolnym a czynszem regulowanym z uwzględnieniem (w konkretnych okolicznościach sprawy) okresu prawdopodobnego trwania stosunku najmu” (zob. uchwała SN z dnia 24 maja 2002 r., sygn. akt III CZP 28/02).
Użyte sformułowanie – uwzględnienie okresu prawdopodobnego trwania stosunku najmu – oznacza w istocie, że przy określeniu wartości prawa najmu jako składniku majątku wspólnego podlegającego podziałowi powinno się uwzględnić wartość możliwości korzystania w przyszłości z lokalu mieszkalnego przez najemcę. Ponieważ istotą tego prawa jest możliwość korzystania z cudzego przedmiotu majątkowego przez czas oznaczony lub nieoznaczony, przeto przy ustaleniu wartości tego prawa nie można nie uwzględnić hipotetycznego okresu trwania owej możliwości korzystania. Trudno byłoby sobie wyobrazić poprawne ustalenie wartości prawa najmu bez uwzględnienia faktu, że najem ów ma trwać w przyszłości przez czas nieoznaczony. Innymi słowy, przyjąć należy, że jednym z niezbędnych czynników podlegających uwzględnieniu przy ustaleniu wartości prawa najmu lokalu mieszkalnego jest przyszły prawdopodobny czas trwania stosunku prawnego najmu. Nie chodzi tu więc w istocie „o wartość prawa na przyszłość”, czy też o przyszłą wartość istniejącego już prawa najmu, lecz o aktualną wartość tego prawa, istniejącą w chwili zamknięcia rozprawy, tyle że określoną z uwzględnieniem prawdopodobnego czasu trwania w przyszłości tego stosunku prawnego.
Jak słusznie wskazał Sąd Najwyższy w uzasadnieniu do wskazanej powyżej uchwały: „Odwołanie się do okresu prawdopodobnego trwania stosunku najmu, choć jest odesłaniem do stosowania nieostrego kryterium, trzeba uznać za uzasadnione. Nie sposób pominąć niewątpliwej stabilności czy wręcz trwałości stosunku najmu lokalu komunalnego, podlegającego regulacji przepisów ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. Nr 71, poz. 733), na podstawie art. 11 ust. 2 tej ustawy bowiem znacznie ograniczone zostały uprawnienia wynajmującego w przedmiocie skorzystania z możliwości zakończenia stosunku najmu. Jednakże, mając na względzie ustawowe przesłanki stabilizujące ten stosunek prawny, nie można też pominąć oczywistej konieczności uwzględnienia konkretnych okoliczności rozpoznawanej sprawy, takich jak np. wiek najemcy, stan zdrowia, stosunki rodzinne lub możliwości majątkowe. Przepisy ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (jedn. tekst: Dz. U. z 1997 r. Nr 16, poz. 89 ze zm.) mogą stanowić jedynie orientacyjną wskazówkę dla sądu, który obowiązany jest samodzielnie określić wartość prawa najmu lokalu komunalnego, z uwzględnieniem konkretnych okoliczności rozpoznawanej sprawy. Oznacza to wyłączenie możliwości automatycznego posługiwania się mnożnikami przewidzianymi w art. 13 wspomnianej ustawy, niekiedy błędnie rozumianego jako odpowiednie stosowanie zasad przewidzianych tą ustawą.
Taki kierunek wykładni zaprezentował już Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z dnia 14 stycznia 1977 r., III CZP 63/76 (OSNCP 1977, nr 8, poz. 124), a także w uzasadnieniu uchwały z dnia 19 grudnia 1978 r., III CZP 80/78, w której odwołał się ostrożnie jedynie do możliwości pomocniczego korzystania z zasad przewidzianych w przepisach prawa podatkowego, nie aprobując odpowiedniego stosowania zasad obowiązującego wówczas aktu prawnego w przedmiocie podatku od spadku i darowizn. Na odpowiednie stosowanie zasad ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn nie pozwala art. 13 ust. 6 tej ustawy, który wyraźnie nakazuje odpowiednie stosowanie art. 13 ust. 2–5 jedynie do obliczania wartości prawa użytkowania, służebności i rent. Skoro więc ustawodawca jednoznacznie wyznaczył przedmiotowe granice możliwości odpowiedniego stosowania przepisów powołanej ustawy, to oznacza to wyłączenie możliwości odpowiedniego stosowania jej przepisów poza tak wyraźnie określonym zakresem. Zarazem brzmienie art. 13 ust. 6 ustawy dowodzi braku luki w prawie, która pozwalałaby dopiero na rozważanie możliwości odpowiedniego stosowania przepisów omawianej ustawy na podstawie analogii”.
Wartość prawa najmu stanowi różnicę między czynszem wolnym a czynszem regulowanym. Po przyznaniu Pani prawa do lokalu będzie Pani mogła wystąpić o eksmisję męża.
Ania i Marek byli małżeństwem przez 10 lat. Po rozwodzie Ania zdecydowała się pozostać w ich wspólnym mieszkaniu, podczas gdy Marek miał się wyprowadzić. Jednak Marek, mimo umowy, nie tylko nie opuścił lokalu, ale też przestał płacić czynsz, co doprowadziło do narastających długów. Ania, ze względu na agresywne zachowanie Marka, musiała wyprowadzić się z mieszkania. W obawie przed utratą lokalu, Ania skierowała sprawę do sądu, wnosząc o przyznanie jej mieszkania na wyłączność i eksmisję byłego męża. Dzięki odpowiednim krokom prawnym udało jej się uzyskać decyzję sądu, która zobowiązała Marka do opuszczenia mieszkania.
Kasia rozwiodła się z Piotrem, ale ze względu na ich dzieci, początkowo zgodziła się, by Piotr pozostał w ich wspólnym mieszkaniu. Niestety, Piotr zaczął nadużywać alkoholu, a jego zachowanie stawało się coraz bardziej niebezpieczne. Kasia postanowiła działać, aby chronić siebie i dzieci. Złożyła wniosek do sądu o podział majątku i przyznanie jej prawa do mieszkania. Sąd przyznał jej lokal na wyłączność, co pozwoliło jej na wyeksmitowanie Piotra i zapewnienie bezpieczeństwa sobie i dzieciom.
Ewa i Jan byli współlokatorami w wynajmowanym mieszkaniu, które dzielili jako para. Po zakończeniu związku, Jan odmówił wyprowadzki i przestał partycypować w opłatach za mieszkanie. Ewa, chcąc uregulować sytuację, udała się do prawnika, który doradził jej wystąpienie do sądu o podział prawa najmu. W wyniku postępowania sądowego Ewie przyznano prawo do dalszego najmu mieszkania, co umożliwiło jej eksmisję Jana i kontynuowanie spokojnego życia w lokalu.
Eksmisja byłego małżonka ze wspólnego mieszkania wymaga podjęcia kroków prawnych, takich jak złożenie wniosku o podział majątku i przyznanie prawa do lokalu. Ważne jest, aby działać zgodnie z przepisami, co pozwoli na uzyskanie decyzji sądowej umożliwiającej usunięcie byłego partnera z mieszkania i zabezpieczenie swojej przyszłości.
Skorzystaj z naszej profesjonalnej pomocy prawnej online – oferujemy szybkie i skuteczne doradztwo oraz przygotowanie niezbędnych pism, które pomogą Ci w procesie eksmisji i ochronie Twoich praw. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 24 maja 2002 r. sygn. akt III CZP 28/02
3. Wyroku Sądu Najwyższego z dnia 14 stycznia 1977 r., III CZP 63/76
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Marek Gola
Radca prawny, doktorant w Katedrze Prawa Karnego Procesowego na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego, zdał aplikację radcowską w Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Katowicach. Specjalizuje się w szczególności w prawie karnym materialnym i procesowym, bliskie jest mu też prawo pracy, prawo rodzinne oraz prawo handlowe. Udzielił już ponad 2000 porad prawnych, pomagając osobom pokrzywdzonym przez nieuczciwych pracodawców, a także tym, w których życie (nie zawsze słusznie) wtargnęła policja i prokuratura.
Zapytaj prawnika
