• Data: 2024-12-01 • Autor: Izabela Nowacka-Marzeion
Zmarła mama mojego męża, główny najemca mieszkania kwaterunkowego. Mąż jest tam zameldowany od ok. 40 lat, miał przerwę ok. 15 lat, ale okresowo przebywał. Ostatni rok przebywał u mamy stale, bo wymagała opieki. Ostatnie 3 miesiące przed śmiercią – 24 h. Teściowa ma 2 wnucząt i 5 prawnucząt. Rozumiem, że mąż musi wystąpić do urzędu o regulację tytułu prawnego do zajmowanego lokalu, wykazując m.in. stałe zamieszkiwanie do chwili śmierci najemcy. Ja nigdy tam nie byłam zameldowana, mieszkam u rodziców (mieszkanie własnościowe – ja nie mam tytułu prawnego do tego mieszkania). Posiadam mieszkanie darowane mi przez babcię, która ma zapewnione dożywocie (dostałam je przed zawarciem związku małżeńskiego). Czy składając wniosek, mąż musi wykazać obydwa mieszkania? Czy musi dołączyć dane o dochodach? Czy w momencie niepodpisania umowy najmu miasto musi dać inne mieszkanie mojemu mężowi?
Zgodnie z art. 691 § 1 Kodeksu cywilnego (§ 1) „w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą”. Z kolei według przepisu § 2 omawianego artykułu „osoby wymienione w przepisie § 1 wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci”.
Wstąpienie osób uprawnionych w stosunek najmu następuje z mocy prawa, bez konieczności zawierania nowej umowy najmu między sukcesorem a wynajmującym i niezależnie od tego, czy źródłem najmu była umowa najmu czy decyzja administracyjna o przydziale (patrz: uchwała Sądu Najwyższego z dnia 23 października 1978 roku, sygn. akt III CZP 52/78, OSN 1979, nr 5, poz. 89, z glosami: E. W., NP 1980, nr 9, s. 139 i Z. R., OSP 1979, z. 9, poz. 162). Oznacza to, że w związku z wstąpieniem osób wymienionych w art. 691 § 1 stosunek prawny najmu nie wygasa (argumentum a contrario z art. 691 § 3, ale „przekształca się” podmiotowo po stronie najemcy. Między osobą (osobami), która (które) wstąpiła (wstąpiły) w stosunek najmu, a wynajmującym z mocy prawa istnieje stosunek prawny o takiej samej treści jak stosunek, który łączył wynajmującego z dotychczasowym najemcą (zob. też M. Nazar, Nabycie prawa najmu lokalu mieszkalnego po zmarłym najemcy (w:) Księga pamiątkowa ku czci Profesora Leopolda Steckiego, pod red. M. Bączyka i in., s. 115 i n.).
Wskazane przepisy warunkują, więc wstąpienie w stosunek najmu po zmarłym najemcy od tego, aby osoba, która ma wstąpić w stosunek najmu:
Do skutecznego wejścia w stosunek najmu po zmarłym najemcy konieczne jest, zatem kumulatywne spełnienie przesłanek z § 1 i § 2 art. 691.
Pani mąż mieszkał z mamą w chwili jej śmierci – na stałe. Wstąpił więc w stosunek najmu z mocy prawa. Nie rozumiem, czemu mąż ma nie zająć tego mieszkania, czy w jakikolwiek sposób się go pozbyć, wypowiedzieć najem – ale jeśli tak – to gmina nie ma żadnego obowiązku zapewniania mu innego mieszkania.
Co do kwestii ujawniania posiadania mieszkania – gmina może żądać takiego oświadczenia. Sprawę regulują art. 18 ust. 2 pkt 15 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (tekst jednolity: Dz. U. z 2001 r. Nr 142, poz. 1591 ze zm.) oraz art. 21 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jednolity: Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.).
Stosownie do pierwszego z powołanych wyżej przepisów – do wyłącznej właściwości rady gminy należy stanowienie w innych sprawach zastrzeżonych ustawami do kompetencji rady gminy.
Z kolei zgodnie z przywołanym z art. 21 ust. 1 pkt 1 – rada gminy uchwala wieloletnie programy gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy.
Jeśli bowiem mąż ma zapewnione warunki mieszkaniowe w innym lokalu, to jest podstawą do rozwiązania z nim umowy najmu.
Reasumując – prawo do lokalu – najem – mąż nabył z mocy prawa – niezależnie od swoich dochodów i faktu posiadania innego mieszkania. Mąż może wypowiedzieć tę umowę, zrezygnować i zdać lokal albo kontynuować najem. Fakt posiadania prawa do zamieszkania w innym lokalu daje natomiast gminie prawo do rozwiązania umowy najmu.
Jeśli po śmierci najemcy lokalu komunalnego osoby bliskie, takie jak małżonek, dzieci czy wnuki, mieszkały tam na stałe, mogą wstąpić w stosunek najmu. Wymaga to jednak udowodnienia ciągłego przebywania w mieszkaniu do chwili śmierci najemcy, co można potwierdzić meldunkiem, rachunkami czy zeznaniami świadków. Warto znać swoje prawa i odpowiednio przygotować dokumentację, aby skutecznie uregulować sytuację prawną po utracie bliskiej osoby.
Oferujemy kompleksowe porady prawne online oraz pomoc w sporządzaniu pism prawnych, abyś mógł skutecznie rozwiązać swoje sprawy bez wychodzenia z domu. Skontaktuj się z nami, aby otrzymać fachowe wsparcie dopasowane do Twoich potrzeb. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 23 października 1978 roku, sygn. akt III CZP 52/78
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Izabela Nowacka-Marzeion
Magister prawa, absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie. Doświadczenie zdobyła w ogólnopolskiej sieci kancelarii prawniczych, po czym podjęła samodzielną praktykę. Specjalizuje się w prawie cywilnym, rodzinnym, pracy oraz ubezpieczeń społecznych. Posiada bogate doświadczenie w procedurach administracyjnych, prawem budowlanym oraz postępowaniach cywilnych. Prywatnie interesuje się sukcesją i planowaniem spadkowym oraz zabezpieczeniem firm.
Zapytaj prawnika
