• Data: 2024-12-21 • Autor: Wioletta Dyl
Jestem właścicielem mieszkania w bloku. W mieszkaniu postanowiłem zrobić remont. Na początku napisałem do spółdzielni, co chciałbym zrobić. Odpisano, mi że musze mieć pozwolenie na budowę. Nie zrobiłem tego. Wykonałem otwór drzwiowy w ścianie nośnej, miałem projekt od projektanta i wszystko zostało zrobione poprawnie, ale jednak nie miałem pozwolenia na budowę. Sąsiedzi zgłosili do spółdzielni, że jest remont, i przyszła pani na wizję, po czym zgłosiła sprawę do nadzoru budowlanego. Według projektanta zamiana miejscem łazienki i kuchni nie potrzebowała pozwolenia, jednak w spółdzielni mam duże problemy. Nie pozwalają też założyć kaloryfera w nowej łazience. Czy spółdzielnia może nadal przychodzić na wizje? Jakie czekają mnie konsekwencje za ingerencję w hydraulikę? Co mam robić dalej?
Rozumiem z informacji przez Pana podanych, żę kwestia wybicia otworu dla drzwi wejściowych została już przez Pana wyprowadzona na drogę lege artis (zgodnie z prawem) i obecnie problem sprowadza się do możliwości zamiany miejscami kuchni z łazienką oraz zamontowania grzejnika do łazienki. Należy stwierdzić, że podjęcie przez Pana planowanych prac nie należą do bieżącej konserwacji, czy utrzymania posiadanego stanu rzeczy w stanie stałej funkcjonalności.
W przeciwieństwie do bieżącej konserwacji remont oraz przebudowa posiadają definicję w ustawie Prawo budowlane. Zgodnie z art. 3 pkt. 8 poprzez remont należy rozumieć wykonywanie w istniejącym obiekcie robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych, niż użyto w stanie pierwotnym. Natomiast przebudowa (art. 3 pkt. 7a) to czynności, w wyniku których następuje zmiana paramentów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu, z wyjątkiem charakterystycznych wielkości jak kubatura, powierzchnia zabudowy, jego wysokość czy długość.
Zatem przede wszystkim należy ustalić, czy wskazane przez Pana prace wchodzą w zakres prac remontowych, czy są już pracami budowlanymi (przebudowa). Według Prawa budowlanego remont nie może spowodować zmian parametrów budynku. Jeśli tak, to roboty w mieszkaniu nie mogą zmieniać kubatury budynku, jego wysokości, szerokości itd. Zmiana układu pomieszczeń teoretycznie wpasowuje się więc w definicję remontu. Ale też trzeba wziąć pod uwagę, że projekt kuchni i łazienki zależy od układu pionów instalacyjnych w budynku, w szczególności kiedy nie chcemy, lub nie możemy (w przypadku budynku wielorodzinnych) ingerować w istniejące piony instalacyjne. Instalacje które należy brać pod uwagę to: instalacja wentylacyjna, kanalizacyjna, wodna oraz grzewcza. Zatem przy zmianie funkcji pomieszczeń, które Pan zamierza, oczywiście muszą być spełnione normy bhp i ppoż., czyli wentylacja itp.
Generalnie jednak roboty budowlano-remontowe, o ile nie naruszają części wspólnych budynku, nie wymagają żadnego zgłoszenia ani pozwoleń. Oznacza to, że takie rzeczy jak wymiana podłogi, wstawienie nowych drzwi, budowa ścian działowych czy ingerencja w ściany, które nie są nośne, nie wymagają nawet zgłoszenia. To samo dotyczy instalacji urządzeń końcowych takich jak kuchenki gazowe i elektryczne, urządzenia sanitarne czy klimatyzatory bez jednostki zewnętrznej. Wymiana grzejników również zalicza się do tej kategorii, ale tutaj trzeba zasięgnąć opinii administracji, gdyż niektóre spółdzielnie wymagają instalacji kaloryferów o odpowiedniej mocy grzewczej, zwłaszcza tam, gdzie ciepło rozliczane jest wspólnie. Z kolei jeżeli w wyniku wykonania bruzd w ścianie między lokalami i zamontowania w nich instalacji wodno-kanalizacyjnej faktycznie dojdzie np. do podwyższenia emisji dźwięków (łazienka w miejsce kuchni), to może powstać problem. Konieczna byłaby tu ocena techniczna, która wskaże, że bruzdy pod instalację wodną nie pogorszyły izolacji akustycznej między lokalami oraz że ściana spełnia warunki ochrony akustycznej dla ścian pomiędzy mieszkaniami.
Niemniej jednak to jedynie czynność powodująca zmianę parametrów użytkowych lub technicznych części wspólnych obiektu wymaga zgłoszenia albo uzyskania pozwolenia na budowę.
Zawsze warto zgłosić zmianę układu pomieszczeń w mieszkaniu administracji (tutaj spółdzielni) – po to, aby mieć absolutną pewność, że podjęte działania są zgodne z prawem. Szczególnie jeśli bycie członkiem spółdzielni wiąże się z przestrzeganiem wewnętrznego regulaminu określającego dozwolone lub nie remonty. Niektóre prace remontowe mogą bowiem wymagać akceptacji ze strony zarządcy. Regulamin spółdzielni może dawać jej prawo do ingerowania w kwestie związane z pracami remontowymi. Właściciel posiadający własnościowe prawo do lokalu ma ograniczone prawo rzeczowe. Natomiast prawo własności nadal przysługuje spółdzielni, która ma decydujący głos co do możliwości przebudowy lokalu czy części wspólnych. Tutaj przebudowy nie ma , ale szereg spółdzielni mieszkaniowych ustala własne regulaminy dotyczące zakresu prac remontowych, które można wykonać bez zgłaszania czy uzyskiwania pozwolenia władz spółdzielni. Zatem warto zapoznać się z takim regulaminem, aby uzyskać pewność, czy zarząd spółdzielni działa w ramach jego ustanowionych postanowień.
Niemniej warto mieć świadomość tego, że np. przepisy ustawy o własności lokali mówią, że zgoda spółdzielni jest wymagana wyłącznie na ingerencję w te części budynku, co do których administracja posiada kompetencje decyzyjne. A jakie są to części? Są to między innymi: elementy konstrukcji budynku, w tym wspomniane ściany nośne, stropy i dach oraz kominy Zgoda spółdzielni jest również wymagana w przypadku ingerencji w części wspólne instalacji, a więc piony wodociągowe, kanalizacyjne i gazowe, instalację centralnego ogrzewania. Jeśli więc na przykład kuchnię z łazienką rozdziela nie ściana nośna, a działowa, można ingerować w nią bez wiedzy władz spółdzielni. Jeśli jednak chce Pan zmienić bieg instalacji, a dodatkowo wymaga to np. wybicia otworu w ścianie nośnej, na pewno trzeba to będzie skonsultować z władzami spółdzielni, ale z Pana opisu wynika, że to nie ten przypadek.
Być może rozwiązaniem dla Pana byłoby dokonać zgłoszenia w odpowiednim urzędzie, opisując zamierzone prace. Jeśli okaże się, że planowe prace stanowią przebudowę, wówczas urząd poinformuje o konieczności uzyskania pozwolenia na budowę. Od lipca 2021 roku istnieje możliwość złożenia dokumentów dotyczących zarówno zgłoszenia, jak i pozwolenia na budowę poprzez internet – za pomocą platformy e-Budownictwo. Mając w ręku taki dokument, ułatwi Pan sobie znacznie spór ze spółdzielnią.
Zamiana kuchni z łazienką
Pani Anna postanowiła zamienić miejscami kuchnię i łazienkę w swoim mieszkaniu. Skonsultowała projekt z architektem, który zapewnił ją, że nie będzie konieczne pozwolenie na budowę. Prace obejmowały jednak przeniesienie instalacji wodno-kanalizacyjnych, co wywołało sprzeciw spółdzielni. Sąsiedzi zgłosili hałas oraz podejrzenie uszkodzenia pionu kanalizacyjnego. Po interwencji inspektora nadzoru budowlanego okazało się, że zmiana układu pomieszczeń wymaga zgłoszenia oraz zatwierdzenia projektu przez spółdzielnię.
Wykucie otworu w ścianie nośnej
Pan Krzysztof chciał połączyć dwa pokoje w swoim mieszkaniu, co wymagało wycięcia otworu w ścianie nośnej. Wynajął fachowców i skonsultował projekt z inżynierem budowlanym, ale nie zgłosił prac do spółdzielni ani nie uzyskał pozwolenia na budowę. Sąsiad zauważył pęknięcia w ścianie sąsiadującego mieszkania i zgłosił to do administracji. Spółdzielnia zażądała przywrócenia stanu pierwotnego na koszt właściciela, a nadzór budowlany nałożył karę finansową za nielegalne prace.
Zamontowanie grzejnika w nowym miejscu
Pani Małgorzata zdecydowała się na remont łazienki, w tym zamontowanie grzejnika na innej ścianie niż pierwotnie planowano. W trakcie kontroli przedstawiciel spółdzielni zauważył zmienioną instalację grzewczą i zgłosił sprawę do nadzoru budowlanego, argumentując, że zmiana mogła wpłynąć na wydajność systemu centralnego ogrzewania. Po interwencji spółdzielni Pani Małgorzata musiała uzyskać ekspertyzę techniczną i zgodę zarządu na dokonane modyfikacje.
Nie wszystkie prace remontowe w mieszkaniu wymagają pozwolenia na budowę, jednak ingerencje w ściany nośne, piony instalacyjne czy części wspólne budynku mogą tego wymagać. Aby uniknąć problemów z administracją czy spółdzielnią, warto zgłosić planowane prace oraz uzyskać niezbędne zgody. Działanie bez odpowiedniej dokumentacji może prowadzić do kar finansowych i konieczności przywrócenia stanu pierwotnego.
Jeśli masz wątpliwości dotyczące wymogów prawnych przy remoncie mieszkania, skorzystaj z naszych porad prawnych online lub zamów profesjonalne pismo. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Wioletta Dyl
Radca prawny, absolwentka prawa na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Wrocławskiego. Udziela porad prawnych z zakresu prawa autorskiego, nowych technologii, ochrony danych osobowych, a także prawa konkurencji, podatkowego i pracy. Zajmuje się również sporządzaniem regulaminów oraz umów, szczególnie z zakresu e-biznesu i prawa informatycznego, które jest jej pasją. Posiada kilkudziesięcioletnie doświadczenie prawne, obecnie prowadzi własną kancelarię prawną.
Zapytaj prawnika
