Problem z gruntem przynależnym do mieszkania

Prawo własności lokalu

Prawo własności lokalu związane jest z prawem użytkowania wieczystego gruntu, na którym usytuowany został budynek. Jakie skutki prawne wynikają ze zmiany powierzchni lokalu w odniesieniu do współużytkowania wieczystego gruntu? Wątpliwości dotyczą przede wszystkim sposobu przekazania poszerzonego udziału w użytkowaniu wieczystym lokatorowi, którego udział uległ zwiększeniu.

Prawo własności lokalu jest prawem głównym w stosunku do udziału we własności budynku i innych urządzeń (art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali), a podrzędnym (związanym) w stosunku do udziału w wieczystym użytkowaniu gruntu (art. 235 § 2 i 241 K.c. – wyrok SN z 3 września 2009 r., I CSK 6/09). W związku z powyższym tak naprawdę ukształtowanie jego treści jest ważniejsze od ukształtowania treści prawa własności nieruchomości lokalowej.

Wyodrębniona własność lokalu&lt

Zgodnie z art. 3 ust. 1 u.w.l., w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokalu. Określenia udziałów w nieruchomości wspólnej dokonuje się co do wszystkich lokali samodzielnych w rozumieniu art. 2 u.w.l., zarówno wyodrębnionych, jak i niewyodrębnionych, wszystkie udziały bowiem muszą być określone z chwilą wyodrębnienia pierwszego lokalu. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (art. 3 ust. 2 u.w.l.). Oznacza to, że grunt i niektóre elementy znajdującego się na nim budynku, niezbędne do korzystania przez wszystkich właścicieli lokali, takie jak np. fundamenty, mury zewnętrzne, dach, klatki schodowe, windy, instalacje wodne, grzewcze, elektryczne, gazowe itp., nie mogą stanowić wyłącznej własności właścicieli lokali. Są zatem współwłasnością właścicieli lokali. Do części budynku mogących stanowić współwłasność właścicieli lokali nie należą jednak samodzielne lokale mieszkalne, ponieważ współwłasnością właścicieli wyodrębnionych lokali i dotychczasowego właściciela nieruchomości objęte są tylko te części budynku, które nie są lokalami należącymi do właścicieli wyodrębnionych lokali i dotychczasowego właściciela nieruchomości, i które nie służą wyłącznie do użytku tych właścicieli ze względu na należące do nich lokale. Samodzielne lokale niewyodrębnione stanowią własność dotychczasowego właściciela nieruchomości (zob. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 28 lutego 1996 r., III CZP 199/95, OSNC 1996, nr 7-8, poz. 96 oraz wyroki z dnia 2 grudnia 1998 r., I CKN 903/97, OSNC 1999, nr 6, poz. 113 i z dnia 21 lutego 2002 r., IV CKN 751/00, OSNC 2003, nr 2, poz. 21).

Zgodnie z regułą wyrażoną w art. 3 ust. 2 u.w.l., udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Do wyznaczenia stosunku, o którym mowa w ust. 3, niezbędne jest określenie, oddzielnie dla każdego samodzielnego lokalu, jego powierzchni użytkowej wraz z powierzchnią pomieszczeń do niego przynależnych (ust. 4). Jeżeli nieruchomość, z której wyodrębnia się własność lokali, stanowi grunt zabudowany kilkoma budynkami, udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi (ust. 5). Zarówno w orzecznictwie, jak i w doktrynie przyjmuje się, że przy sukcesywnym wyodrębnianiu i sprzedaży lokali sposób obliczania udziału w nieruchomości wspólnej wskazany w art. 3 ust. 3 u.w.l. ma charakter bezwzględnie obowiązujący.

Wielkość udziału właściciela

Podobnie pod rządem ustawy z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach (jedn. tekst: Dz. U. z 1969 r. Nr 22, poz. 159 ze zm.) przyjmowano, że charakter taki miał art. 15a ust. 2 tej ustawy, który określał sposób obliczenia wielkości udziału właściciela lokalu w częściach budynku i innych urządzeń, które nie służyły wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali oraz w użytkowaniu wieczystym gruntu. W doktrynie podkreśla się, że za bezwzględnie obowiązującym charakterem art. 3 ust. 3 u.w.l. przemawia nie tylko jego kategoryczne brzmienie, lecz także okoliczność, że wielkość udziałów ma znaczenie dla stosunków zewnętrznych z osobami trzecimi, gdyż decyduje o zakresie odpowiedzialności za zobowiązania wspólnoty oraz o podejmowaniu uchwał, które mają znaczenie nie tylko dla właścicieli lokali (zob. art. 17 i art. 23 u.w.l. oraz uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 28 lutego 1996 r., III CZP 199/95, postanowienie z dnia 14 marca 2002 r., IV CKN 896/00, 8 OSNC 2003, nr 6, poz. 81 i wyrok z dnia 8 października 2002 r., IV CKN 1304/00, nie publ.). Reguła wyrażona w art. 3 ust. 3 u.w.l. doznaje wyjątku w sytuacjach określonych w art. 3 ust. 6 i 7 u.w.l. Według pierwszego z wymienionych przepisów, w wypadku gdy na podstawie jednej czynności prawnej dokonanej przez właściciela lub przez wszystkich współwłaścicieli nieruchomości następuje wyodrębnienie wszystkich lokali, wysokość udziałów, o których mowa w ust. 1, określają w umowie właściciele lub współwłaściciele. W takiej sytuacji przy ustalaniu wielkości udziałów nie musi być przestrzegany sposób obliczenia wskazany w art. 3 ust. 3 u.w.l., udział musi być jednak powiązany z lokalem, a suma udziałów musi odpowiadać jedności (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 13 maja 2004 r., V CK 492/03, nie publ.). Z kolei według art. 3 ust. 7 u.w.l., w budynkach, w których nastąpiło wyodrębnienie własności co najmniej jednego lokalu i ustalenie wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej bez uwzględnienia powierzchni pomieszczeń przynależnych lub w sposób inny niż określony w ust. 3, a przy wyodrębnianiu kolejnych lokali ustalano wysokość udziałów w nieruchomości wspólnej w taki sam sposób, do czasu wyodrębnienia ostatniego lokalu stosuje się zasady obliczania udziału w nieruchomości wspólnej takie, jak przy wyodrębnieniu pierwszego lokalu. Przepisu zdania poprzedzającego nie stosuje się, jeżeli wszyscy właściciele lokali wyodrębnionych i dotychczasowy właściciel nieruchomości dokonają w umowie nowego ustalenia wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej.

O wielkości udziałów przesądza bowiem wyłącznie stosunek powierzchni użytkowej poszczególnych lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Suma poszczególnych udziałów musi – rzecz jasna – wyrażać się liczbą całkowitą 1. Jest oczywiste, że w razie błędnego obliczenia wielkości udziałów, prawidłowe zastosowanie reguły wynikającej z art. 3 ust. 3 u.w.l. spowoduje dla niektórych właścicieli lokali zmiany niekorzystne, gdyż ich udziały ulegną zmniejszeniu.

Z wnioskiem o dokonanie takiego wpisu, korygującego wadliwie obliczone i ujawnione w księdze wieczystej udziały właścicieli lokali w nieruchomości wspólnej może wystąpić zarząd wspólnoty mieszkaniowej, z tym że w postępowaniu wieczystoksięgowym uczestniczyć powinni wszyscy zainteresowani właściciele lokali.

Reasumując – po powstaniu nowych lokali zmienia się udział w użytkowaniu wieczystym gruntu. O zmianę powinna zadbać wspólnota.

Czy zmniejszy to znacznie opłatę z tytułu wykupu użytkowania wieczystego – być może, ale nie aż tak znacznie. Wartości samego lokalu to nie zmienia, nie wiem z czego wynika kwota 80 tys. zł do zapłaty. Być może chodzi o przekształcenie użytkowania wieczystego we własność.

Lokal jest nieodłącznie związany z gruntem. Nie można nabyć lokalu bez udziału w częściach wspólnych budynku i udziału we własności czy użytkowaniu wieczystym gruntu.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.