Prawa właściciela mieszkania a ograniczenia nałożone przez dewelopera i administrację

Naruszenie warunków użytkowania mieszkania

Najpierw odniosę się do zapisów samych warunków użytkowania przesłanych do Państwa. Ogólnie odnośnie do wszelakich prac warunki użytkowania zakładają, że: „Zmiany sposobu użytkowania pomieszczeń, wymiana instalacji i urządzeń, zabudowa instalacji wspólnych przebiegających przez lokal uniemożliwiająca w sposób prosty i bezkolizyjny przeprowadzenie prac remontowych lub usunięcie awarii jest niedopuszczalne. Wszelkie roboty w powyższym zakresie wymagają wcześniejszego uzyskania pisemnej akceptacji autora projektu oraz Zarządcy (Administratora), a w niektórych przypadkach również zgody właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej. W przypadku braku wymaganej akceptacji Klient ponosi pełną odpowiedzialność za skutki wynikające z samowolnego wykonania prac”.

Zgodnie z zapisami odnośnie do ścian zakładam, że chodzi o kategorię ścian – ściany międzylokalowe łazienek, żelbetowe tynkowane: „Niedopuszczalne jest wykonywanie bruzd i wnęk, w szczególności na rury kanalizacyjne i instalacje wodne (nie wolno umieszczać rur kanalizacyjnych i wodnych w ścianach). Nie wolno wykonywać otworów w strefach prowadzenia instalacji podtynkowych, w szlichtach podłogowych, na przewodach kominowych i obudowach szachtów instalacyjnych”.

Przy tej kategorii ścian nie zaznaczono, jak przy kategorii ścian wewnętrznych, że: „Z uwagi na bezpieczeństwo budynku bez uzgodnienia z Deweloperem, Projektantem i Zarządcą budynku zabrania się wyburzania i przeróbek ścian oraz elementów zabudowy gipsowej, oraz jakichkolwiek ingerencji w elementy konstrukcyjne i instalacje” – ale myślę, że jest to pomyłka.

Odnośnie do instalacji kanalizacyjnej:

„Uwagi ogólne: Wykonanie zmian i przeróbek instalacji w lokalu we własnym zakresie, a w szczególności w zakresie instalacji wodno-kanalizacyjnych, grzewczych i wentylacyjnych powoduje utratę rękojmi na działanie instalacji sanitarnych w lokalu. Instalacji kanalizacyjnej i wodnej nie wolno wkuwać w elementy żelbetowe (ściany, słupy, stropy) oraz w ściany zewnętrzne lokalu. Za skutki wynikłe z ww. działań odpowiada wyłącznie właściciel lokalu. Wszelkie przeróbki dokonywane w lokalu są wykonywane wyłącznie na odpowiedzialność Klienta. Zarówno Deweloper, jak i Wykonawca instalacji sanitarnych nie są zobowiązani do akceptacji przedłożonych projektów zmian i nie biorą za nie odpowiedzialności. Wszelkie ingerencje w instalacje, jak i zabudowy – szachty instalacyjne, dokonywanie w nich samodzielnych zmian i przeróbek powodują utratę odpowiedzialności Dewelopera z tytułu rękojmi za wady. Zmiany instalacji wodnej i kanalizacyjnej mogą być wykonane jedynie na podstawie projektu zaakceptowanego przez Projektanta”.

Podsumowując tę część:

1. Główną konsekwencją nieuzyskania zgód, o których mowa powyżej, jest utrata rękojmi.
2. Warunki użytkowania nie mówią wprost o konieczności likwidacji robót wykonanych bez uprzedniej zgody projektanta oraz dewelopera.
3. Ograniczenia w wykonywaniu prac remontowych mogą występować i faktycznie wynika to z faktu, że przeróbka takich instalacji jest zmianą projektu takiej instalacji i może doprowadzić do późniejszych problemów z jej działaniem. Stąd w warunkach ogólnych zapis o konieczności uzyskania uprzedniej zgody na wykonanie takich działań.
4. Poważniej sprawa wygląda w kwestii ingerencji w strukturę ścian. W warunkach użytkowania znajdują się zapisy o zakazie montażu rur w ścianach żelbetowych. Może to być uzasadnione faktem, że w przypadku przecieku takiej rury może ona spowodować korozję konstrukcji metalowej znajdującej się w takiej ścianie żelbetowej. Nie jestem inżynierem, ale z mojej praktyki prawnej wiem, że różne głębokości wnęk dopuszczalne są w ścianach różnej grubości. Stąd ocena wykonanych przez Państwa prac wymagałaby sprawdzenia dokumentacji technicznej oraz ustalenia, jakie wnęki na rury zostały zrobione przez wykonawcę zmian.Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›
   

Żądanie przywrócenia stanu poprzedniego przez dewelopera

W stanie faktycznym opisana przez Panią sytuacja, która może uzasadniać i skutkować żądaniem przywrócenia stanu poprzedniego, jest sytuacją, w której ingerencja w instalację kanalizacyjną lub ścianę powodowałaby stan niezgodny z Prawem budowlanym, a dokładniej przepisami zawartymi w rozporządzeniu o warunkach technicznych budynków oraz ich usytuowaniu. W tym wypadku bowiem tak deweloper, jak i zarządca nieruchomości (działając później w imieniu wspólnoty mieszkaniowej) mogliby uzyskać, po niewykonaniu przez Państwa stosownych zmian dobrowolnie, stosowny nakaz sądowy.

Zgodnie z art. 62 Prawa budowlanego właściciel i zarządca budynku mają obowiązek dbać o stan techniczny budynku, stąd wywodzi się ich prawo i obowiązek zarazem nadzorowania wszelkich zmian z tym stanem technicznym związanych. Zatem co do zasady nie jest tak, że od momentu odbioru mieszkania właściciel ma zupełną swobodę dokonywania w nim remontów. W szczególności za uzasadnione należy uznać ograniczenia i uprzednie zgody wymagane tam, gdzie mamy do czynienia ze ścianami nośnymi lub takimi, przez które przebiegają liczne instalacje. Część remontów będzie wymagała zgody wspólnoty mieszkaniowej (na ogół są one wymienione w regulaminie wspólnoty). Należy także pamiętać, że część remontów będzie wymagała zgłoszenia, a nawet uzyskania pozwolenia na budowę.

W przesłanych przez Państwa warunkach użytkowania wprost zostały wskazane zakresy, w których konieczna jest uprzednia zgoda. Po ukonstytuowaniu się wspólnoty mieszkaniowej obowiązki właściciela przejmuje ona, a w jej imieniu działa zarządca.

Kwestia przywrócenia stanu poprzedniego a ponowne działanie rękojmi to moim zdaniem dwa oddzielne tematy. Przywrócenie stanu poprzedniego ma na celu przywrócenie stanu według pierwotnego projektu. W zależności od podjętego sposobu działania przy przywróceniu stanu poprzedniego może wrócić rękojmia albo nie. Na przykład w przypadku ustalenia, że prace naprawcze będzie wykonywał podmiot wskazany przez dewelopera i używając odpowiedniej technologii, powinno dojść do przywrócenia rękojmi.

Konsekwencje dokonania remontu bez zgody dewelopera lub administracji

Odnosząc powyższe do konkretnych zadanych przez Panią pytań:

Deweloper i zarządca mogą żądać przywrócenia stanu poprzedniego w związku z nałożonym na nich obowiązkiem dbania o stan techniczny budynku wynikającym z art. 62 Prawa budowlanego. Nie będzie tak zawsze. W szczególności będzie to uzasadnione, jeśli wprowadzone przez Państwa zmiany w sposób istotny odbiegają od projektu i mogą naruszać wspomniane powyżej warunki techniczne. Szczególnie istotne jest ustalenie, jaka faktycznie jest ściana (jaki jest jej charakter i budowa), w której dokonali Państwo umieszczenia instalacji, jakie wnęki zostały w niej zrobione.

Jeśli chodzi o to, czy muszą się Państwo godzić na przywrócenie stanu poprzedniego, zależy to moim zdaniem od charakteru ściany, w której zostały zrobione wnęki, oraz tego, czy część przerobionej instalacji kończy się – u Państwa nie sposób uznać, że ta przeróbka ma wpływ na działanie instalacji w reszcie budynku. Jeśli wprowadzone przez Państwa zmiany okazałyby się niezgodne z tymi warunkami technicznymi, tzn. nie można by uznać ich za zgodne z prawem (np. dokonane wnęki są zbyt głębokie), wtedy nawet przy braku Państwa zgody deweloper i zarządca, a następnie wspólnota i zarządca mogliby uzyskać wyrok sądowy nakazujący Państwu przywrócenie stanu poprzedniego.

Jak wspomniałam powyżej, kwestia przywrócenia rękojmi w istocie zależy od ustaleń dotyczących ewentualnego wykonawstwa. Jeśli dokonałaby ich firma wskazana przez dewelopera, nie widzę przeszkód do jej przywrócenia, ale jest to temat, którego należy dopilnować przy ewentualnych rozmowach z deweloperem.

W Państwa przypadku rozumiem, że na razie pracownik administracji przekaże zdjęcia deweloperowi. Istnieje możliwość, że deweloper poprzestanie na złożeniu Państwu oświadczenia o zaprzestaniu działania rękojmi. Doradzam przygotowanie się na działanie developera i zarządcy budynku. Proszę ustalić, jakie wnęki zostały wykonane w ścianie, oraz wyjaśnić temat kanalizacji.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.