• Data: 2024-01-08 • Autor: Janusz Polanowski
Mimo że eksmisja jest ostatecznością nieraz do niej dochodzi z powodu długów lokatora. Podobnie może być w przypadku zajmowania mieszania komunalnego i zadłużenia związanego z czynszem. Czy jednak po spłacie tych należności najemca może odzyskać mieszkanie komunalne? Z takimi wątpliwościami zwrócił się do nas pan Mirosław. Zapytał wprost, czy jest jakakolwiek szansa na odzyskanie mieszkania komunalnego po wykonanej eksmisji. Eksmisję orzekł sąd z powodu zadłużenia. Prawie cały dług jest już zapłacony, dodatkowo z komornikiem nasz klient ugodę wstępną co do dalszego harmonogramu spłat. Pierwszą ratę wpłacił, ale już po eksmisji. Zastanawia się, co robić dalej.
Prawdopodobnie szanse są bardzo małe – zwłaszcza dlatego, że ktoś reprezentujący właściciela danego mieszkania komunalnego doprowadził do eksmisji. Niemniej jednak trudno jest odbierać całkowicie nadzieję na możliwość tego, co pan Mirosław określił jako „odzyskanie mieszkania komunalnego”.
Użyte przez naszego klienta określenie wymaga komentarza prawnego. Przedmiotowe mieszkanie ma swego właściciela, najprawdopodobniej jest nim gmina (wiejska lub miejska). Tenże właściciel doprowadził do przeprowadzenia eksmisji. Jeżeli eksmisja została wykonana zgodnie z prawem (czyli lege artis), to należy zakładać, że chodziło o skutek utraty tytułu prawnego do danego mieszkania komunalnego.
Określenie „tytuł prawny” ma duże znaczenie. Podstawowym rodzajem tytułu prawnego do korzystania z mieszkań komunalnych jest umowa najmu (często używa się określenia „prawo najmu”). Ten status został utracony. Niekiedy ludzie zajmują mieszkania (nie tylko komunalne) samowolnie, czyli bez tytułu prawnego. Czasami dosłownie wchodzą do mieszkań, np. wyłamując zamki (także w przypadku mieszkań, w których kiedyś zamieszkiwali), a niekiedy nie wyprowadzają się z mieszkań, do których utracili tytuł prawny.
Zobacz również: Jak odzyskać swoje rzeczy z mieszkania?
Zajmowanie cudzego mieszkania (nie tylko komunalnego) bez tytułu prawnego może wiązać się niekiedy z odczuciem lub wyobrażeniem „obronienia” lub „uzyskania” mieszkania, a nawet „odzyskania” mieszkania (to ostatnie zwłaszcza w przypadku mieszkań, które się kiedyś zajmowało albo było ono użytkowane przez kogoś z rodziny). W niektórych przypadkach reprezentanci gmin (czyli właścicieli mieszkań) akceptują taki stan rzeczy. Jest to sytuacja dość wygodna z perspektywy właściciela lokalu, ponieważ łatwo jest mieszkańca uznać w takiej sytuacji za „dzikiego lokatora” (nawet w przypadku „przymykania oczu” latami na taki stan rzeczy).
Tak zwany dziki lokator ma obowiązek uiszczać odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu – przewidziano to w artykule 18 ustawy o ochronie praw lokatorów. Nawet płacenie takiego odszkodowania nie czyni człowieka lokatorem – w rozumieniu tej samej ustawy (czyli osobą legitymującą się tytułem prawnym do lokalu). W takim stanie rzeczy często dość łatwo jest doprowadzić do eksmisji (niekiedy kolejnej odnośnie do tego samego człowieka). Wystarczy wytoczenie powództwa o eksmisję i wygranie sprawy oraz zawnioskowanie o wszczęcie postępowania eksmisyjnego (co już nasz klient zna).
Osoba mająca tytuł prawny do lokalu (np. status najemcy) nie narusza praw właściciela lokalu, a więc nie można przeciwko niej wystąpić z roszczeniami o ochronę własności – przewidzianymi artykułem 222 Kodeksu cywilnego (K.c.). Co więcej, najemca sam może (w odpowiednim zakresie) korzystać z ochrony prawnej, której podstawowa wersja dotyczy ochrony własności. Jeśli chce się najemcę (lub innego lokatora) wyeksmitować z lokalu (nie tylko mieszkalnego), to wpierw trzeba doprowadzić do rozwiązania umowy, np. przez jej prawnie skuteczne wypowiedzenie lub korzystając z drogi sądowej (i, co oczywiste, wygrać sprawę). Jeśli zaś dana osoba korzysta z lokalu bez tytułu prawnego, to można „tylko” żądać opuszczenia przez nią danego lokalu lub wytoczyć przeciwko niej powództwo o eksmisję.
Jednym z podstawowych obowiązków najemcy jest opłacanie czynszu (art. 659 K.c.); nawet na wszelki wypadek, proponuję zapoznać się z przepisami o umowie najmu: art. 659 i następnymi K.c. oraz z częścią przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów… (np. art. 6 i następne dotyczą zakresu obowiązków lokatora i osoby udostępniającej mieszkanie, zwłaszcza w zakresie dbałości o mieszkanie). Odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu – nawet rzeczywiście płacone – nie daje (poczucia) stabilności. Niekiedy (zwłaszcza w przypadku długiego akceptowania sytuacji prowizorycznej) może pojawiać się szansa na wygranie sprawy cywilnej z powództwa o ustalenia stosunku najmu (wskutek czego osoba korzystająca z lokalu oficjalnie staje się jego najemcą); powództwo o ustalenie (jako konstrukcję prawną) przewidziano artykułem 189 Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.).
Wcześniejsze rozważania mają na celu ukazanie znaczenia tytułu prawnego – w tym zniechęcenie naszego klienta do pokładania nadziei w samych czynnościach faktycznych (nawet w przypadku „przymykaniu oczu” przez kogoś z administracji budynków). Samo fizyczne (faktycznie) „zajęcie” mieszkania to stanowczo za mało. Należy uzyskać tytuł prawny do lokalu. To zaś wymagać będzie zgody tego, kto reprezentuje właściciela lokalu (w wielu gminach działają specjalne „zarządy”, „administracje” lub spółki, którym powierza się administrowanie zasobami mieszkaniowymi).
Ustawodawca zdecydował, że gminy powinny wydawać akty prawa miejscowego, w których regulowano by reguły udostępniania mieszkań komunalnych (chodzi o uszczegółowienie kryteriów ustawowych). Należy sprawdzić, jakie akty prawa miejscowego w tym zakresie tematycznym wydano w odnośnej gminie.
W załatwianiu spraw formalnych (zwłaszcza ważnych) przydaje się korzystanie z formy pisemnej. Pisma należy składać za pokwitowaniem przyjęcia (np. przez sekretariat lub biuro podawcze określonej instytucji) lub wysyłać listami poleconymi (z często przydatną opcją „za zwrotnym potwierdzeniem odbioru”). Trzeba pamiętać o tym, że (nadal) wiele osób urzędowych zdaje się hołdować regule: „nie ma pisma – nie ma sprawy”.
Z uwagi na powyższe proponuję zorientować się w możliwości uzyskania tytułu prawnego do mieszkania komunalnego, np. w urzędzie miasta (gminy) lub w administracji budynków komunalnych. Spokojna rozmowa powinna pomóc – zwłaszcza odwołująca się do argumentów (a w tym może pomóc rzeczowe przedstawienie swej sytuacji oraz jej zestawienie z przyjętymi w danej gminie regułami udostępniania mieszkań komunalnych). Swoiste „rozpoznawanie terenu” (np. przy pomocy rozmów telefonicznych lub w trakcie osobistych obecności „u urzędników”) nie powinno trwać zbyt długo. Zależnie od sytuacji (w tym własnych potrzeb mieszkaniowych) przyda się odpowiednio szybkie złożenie podania (lub wniosku) o przydzielenie mieszkania komunalnego. W takim piśmie można by zawrzeć prośbę o umożliwienie korzystania z konkretnego mieszkania, ale trudno jest przewidzieć skuteczność prośby ogólnej (o samo dokonanie przydziału), ale również prośby szczegółowej („o to właśnie mieszkanie”).
Pan Sławomir najprawdopodobniej odczuwa powagę sytuacji. Zapewne również zna sytuację lokalną (w tym zapotrzebowanie na mieszkania komunalne). Proponuję z tej wiedzy skorzystać, np. zaakcentować atuty (np. wykonywanie pracy, która jest potrzebna w lokalnej społeczności) oraz potrzeb rodziny (a władze publiczne powinny rodziny wspierać, choć w praktyce bardzo różnie z tym bywa). Same ustalenia z komornikiem (teraz zajmującym się egzekwowaniem zaległych płatności) to za mało. Nie można wykluczyć, że takie porozumienie przekona jakiegoś decydenta, ale przesadą byłoby dawać zapewnienia, że tak będzie (zwłaszcza „na pewno”).
Same wcześniejsze problemy, o których nasz klient wspomniał, prawdopodobnie mogą być traktowane jako argument „na NIE”. Z tego powodu należy zwrócić uwagę – wpierw sobie samemu, ale może również jakiejś osobie urzędowej – na to, że ustawa o ochronie praw lokatorów nie wyklucza szans na uzyskanie mieszkania komunalnego przez osoby, które miały „zaległości czynszowe” lub zostały wyeksmitowane. To może się wydać oczywiste, ale trzeba brać pod uwagę sposób myślenia (a więc i często sposób działania) wielu osób: ludzie działają według określonych schematów („algorytmów”), którymi niekiedy bywają „reguły ogólne”. Niekiedy przydaje się prezentowanie wariantów „niestandardowych” (zwłaszcza z perspektywy praktyki). Nasz klient powinien więc brać pod uwagę spotkanie się osobiście z osobą odpowiednio wysoko postawioną w miejscowej hierarchii służbowej (np. z wójtem lub prezydentem miasta) w celu przedstawienia mu argumentów na rzecz zasadności prośby o przydzielenie mieszkania komunalnego. Zapoznanie się z przepisami (zarówno ustawowymi, jak i należącymi do aktów prawa miejscowego) może się przydać – czy to w argumentacji ustnej, czy to w prezentowaniu swego stanowiska na piśmie.
Przypadek Pana Jana
Pan Jan, mieszkaniec małego miasteczka, przez wiele lat wynajmował mieszkanie komunalne. Jednak po stracie pracy i nagromadzeniu zaległości czynszowych został eksmitowany. Po kilku miesiącach bezdomności postanowił powrócić do swojego dawnego mieszkania, wyłamując zamki. Mimo braku legalnego tytułu prawnego do lokalu mieszkał tam przez kolejne pół roku, zanim władze lokalne podjęły kroki prawne, by go ponownie eksmitować.
Historia Pani Katarzyny
Pani Katarzyna, samotna matka dwójki dzieci, po rozwodzie znalazła się w trudnej sytuacji mieszkaniowej. Z powodu niskich dochodów nie była w stanie znaleźć stałego lokum na rynku komercyjnym. Postanowiła zwrócić się do gminy z wnioskiem o przydział mieszkania komunalnego. Dzięki temu, że aktywnie uczestniczyła w życiu lokalnej społeczności i miała dobre referencje, władze zdecydowały się przydzielić jej mieszkanie, pomimo jej wcześniejszych trudności finansowych.
Sytuacja Pana Michała
Pan Michał, starszy mieszkaniec dużego miasta, od wielu lat mieszkał w komunalnym lokalu. Kiedy jednak jego budynek miał zostać wyburzony w ramach nowego projektu miejskiego, wszyscy lokatorzy zostali poproszeni o opuszczenie mieszkań. Pan Michał odmówił, twierdząc, że nie ma dokąd się przeprowadzić. Jego sprawa trafiła do sądu, gdzie udało mu się udowodnić, że gmina nie zapewniła mu odpowiedniej alternatywnej lokacji, co zmusiło władze do znalezienia dla niego nowego mieszkania w innym budynku komunalnym.
Podsumowując, kwestia tytułu prawnego do mieszkań komunalnych jest pełna zawiłości i wymaga świadomego podejścia zarówno od lokatorów, jak i władz lokalnych. Artykuł ukazuje, jak różne sytuacje życiowe mogą prowadzić do konfliktów mieszkaniowych, podkreślając przy tym znaczenie legalnego tytułu prawnego i konsekwencje jego braku.
Jeśli potrzebujesz porady prawnej dotyczącej kwestii mieszkań komunalnych lub grozi Ci eksmisja, nasz zespół doświadczonych prawników jest dostępny on-line, by udzielić Ci wsparcia. Zapraszamy do kontaktu przez formularz spod tekstu.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Janusz Polanowski
Prawnik – absolwent Wydziału Prawa i Administracji UMCS w Lublinie. Łączy zainteresowania naukowe z zagadnieniami praktycznymi, co szczególnie dotyczy prawa Republiki Czeskiej oraz Republiki Słowackiej. Naszym Klientom udziela odpowiedzi na pytania również z zakresu prawa polskiego, w tym cywilnego (głównie rzeczowego i spadkowego) oraz rodzinnego. Występował przed różnymi organami władzy publicznej, w tym przed sądami (powszechnymi i administracyjnymi) – zarówno pierwszej, jak i drugiej instancji. Uczestniczył też w licznych konferencjach naukowych, w tym międzynarodowych, i przebywał za granicą w celach naukowych. Ma doświadczenie w nauczaniu (zwłaszcza prawa) oraz uzyskał uprawnienia pedagogiczne.
Zapytaj prawnika
