Podwyższenie czynszu przy nowej umowie najmu

Obowiązki właściciela i najemcy regulowane ustawami i umową najmu

Umowę najmu reguluje Kodeks cywilny (K.c.), a umowę najmu lokalu mieszkalnego dodatkowo ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (j.t. Dz. U. z 2005 r. Nr 31 poz. 266 z póź. zm.; w skrócie „ustawa o ochronie praw lokatorów”). Poprzez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy nieruchomość do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Z kolei zgodnie z art. 12 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. 1994 r. Nr 85, poz. 388) – każdy właściciel lokalu jest zobowiązany do ponoszenia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej w wysokości proporcjonalnej do posiadanego udziału w tej nieruchomości. Oznacza to, że każdy właściciel ponosi koszty utrzymania wspólnej nieruchomości proporcjonalnie do wielkości swojego lokalu, przy czym każdy właściciel obciążony jest taką samą jednostkową wysokością tych kosztów przypadających na każdy metr kwadratowy powierzchni lokalu.

Wypowiedzenie dotychczasowej wysokości czynszu

Niemniej jednak zgodnie z powołaną ustawą o ochronie praw lokatorów – właściciel może podwyższyć czynsz, wypowiadając jego dotychczasową wysokość, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminów wypowiedzenia. Wynajmujący może tego dokonać, zgodnie z art. 8a ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminów wypowiedzenia. Termin wypowiedzenia wysokości czynszu, na podstawie art. 8a ust. 2 tejże ustawy, wynosi 3 miesiące. Strony umowy najmu mogą jednak w umowie przewidzieć dłuższy termin, ale nie krótszy.

Natomiast zgodnie z ww. przepisami po podwyżce czynszu najmu jego wysokość w skali roku nie może być wyższa niż 3% tzw. wartości odtworzeniowej lokalu. Zgodnie z art. 9 ust. 8 ustawy o ochronie praw lokatorów – wartość odtworzeniową lokalu stanowi iloczyn jego powierzchni użytkowej i wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m² powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego. Zgodnie natomiast z art. 2 ust. 1 pkt 12 ustawy o ochronie praw lokatorów – przez wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1 m² powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych należy rozumieć przeciętny koszt budowy 1 m² powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych, które są określane dla województwa, z wyłączeniem miast będących siedzibą wojewody lub sejmiku województwa. Dla wskazanych miast koszt ten ustalany jest na okres 6 miesięcy przez wojewodę i ogłaszany, w drodze obwieszczenia, w wojewódzkim dzienniku urzędowym.

Zobacz również: Jak obliczyć podwyżkę czynszu?

Zasady podwyższenia czynszu

Stosownie do treści art. 8a ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów – jeżeli w wyniku podwyżki wysokość czynszu przekroczy w skali roku 3% wartości odtworzeniowej lokalu albo podwyżka następuje z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu, to może ona nastąpić jedynie w uzasadnionych przypadkach, o których mowa w art. 8a ust. 4a u.o.p.l. albo w art. 8a ust. 4e u.o.p.l.

Uzasadnioną podstawą podwyżki wysokości czynszu będzie np. podstawa wskazana w art. 8a ust. 4e u.o.p.l. Zgodnie z tym przepisem podwyżkę czynszu w wysokości nieprzekraczającej w danym roku kalendarzowym średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym uważa się za uzasadnioną. Średnioroczny wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych w poprzednim roku kalendarzowym jest ogłaszany, w formie komunikatu, przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”.

Następną uzasadnioną podstawą podwyżki wysokości czynszu będzie podstawa wskazana w art. 8a ust. 4a ustawy o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z tym przepisem – jeżeli właściciel nie uzyskuje przychodów z czynszu na poziomie zapewniającym pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem lokalu, jak również zapewniającym zwrot kapitału i zysk, wówczas podwyżkę pozwalającą na osiągnięcie tego poziomu uważa się za uzasadnioną. W takim wypadku można zastosować wyższą podwyżkę, o ile zwrot kapitału w skali roku nie przekracza:

1. 1,5% nakładów poniesionych przez niego na budowę lub zakup nieruchomości, lub
2. 10% nakładów poniesionych na trwałe ulepszenie mieszkania zwiększające jego wartość użytkową.

Co istotne, podwyżka może być wyższa również przy uwzględnieniu, że wynajem nieruchomości powinien jej właścicielowi zapewnić godziwy zysk. Ten warunek nie posiada już ściśle wyznaczonych ustawowo ram prawnych i pozostawia duże pole do interpretacji. Dla jednych godziwy zysk oznaczać będzie 500 zł, dla innych z kolei 2000 zł nadwyżki będzie mogło być uznane za niewystarczające.

Lokator ma prawo żądać wyjaśnienia przyczyn podwyżki czynszu

Trzeba też pamiętać, że na pisemne żądanie lokatora właściciel, w terminie 14 dni od dnia otrzymania tego żądania, pod rygorem nieważności podwyżki, przedstawia na piśmie przyczynę podwyżki i jej kalkulację.

Z kolei w ciągu 2 miesięcy od dnia wypowiedzenia lokator może odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki ze skutkiem rozwiązania umowy z upływem okresu wypowiedzenia albo zakwestionować podwyżkę, wnosząc do sądu pozew o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna albo jest zasadna, lecz w innej wysokości.

Czynszu nie można podwyższać częściej niż co 6 miesięcy. Zasad tych nie stosuje się do opłat niezależnych od właściciela. W razie ich podwyższania właściciel jest obowiązany do przedstawienia lokatorowi na piśmie zestawienia opłat wraz z przyczyną ich podwyższenia.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733
3. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.