• Autor: Wioletta Dyl
Jestem członkiem małej wspólnoty mieszkaniowej. Problem polega na tym, że administrator budynku, bez zgody zarządu, samowolnie przeszedł z fiolek poboru ciepła co. na metry, czyli naraził wspólnotę na stratę. Ponadto nie okazuje żadnych rachunków za wykonane prace, nie pozwala na wgląd do dokumentacji. Nie prowadzi należycie dokumentacji wspólnoty i istnieje prawdopodobieństwo, że wyprowadza pieniądze ze wspólnoty. Chodzi też o zadłużenia mieszkaniowe, gdzie administrator nie wysyła ponagleń do zapłaty, tylko w tajemnicy pozwala „odrobić dług”. Wspólnota nie wyrażała na to zgody. Co mogę zrobić w tej sytuacji jako członek wspólnoty?
W przypadku małej wspólnoty mieszkaniowej do zarządu nieruchomością wspólną stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego (K.c.) i Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.) o współwłasności (art. 19 ustawy o własności lokali; dalej uwl). Jednak mała wspólnota może odmiennie niż ustawy określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, co wynika z zasady swobody umów oraz z art. 18 ust. 1 uwl. Mała wspólnota może zatem zdecydować się na stosowanie wszystkich lub wybranych przepisów uwl i np. zasadę jednomyślności przy podejmowaniu czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu zastąpić zasadą większości głosów liczonych według wielkości udziałów. Trzeba jednak mieć na uwadze, że na przejście pod reżim ustawy o własności lokali muszą się zgodzić wszyscy współwłaściciele, a wolę swą powinni wyrazić w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali lub w umowie w formie aktu notarialnego. Jeśli we wspólnocie nie doszło do notarialnej umowy wszystkich współwłaścicieli i ustanowienia sposobu zarządu, to w myśl art. 73 § 2 K.c. ich uchwała – choćby jednomyślna – jest nieważna i w takim razie do zarządu nieruchomością wspólną mają zastosowanie jedynie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.
W ramach zarządzania nieruchomością wspólną wyróżnia się tzw. czynności zwykłego zarządu i czynności przekraczające zwykły zarząd. Jak wynika z uregulowań Kodeksu cywilnego – do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli, liczona według wielkości udziałów. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności. Do czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Zawarcie umowy o administrowanie należy do czynności zwykłego zarządu. Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 17 czerwca 2017 r. (sygn. akt ICSK 355/14) zarówno zarządzanie, jak i administrowanie rzeczą wspólną zalicza się do czynności zwykłego zarządu . Choć wyrok ten bezpośrednio dotyczy wyboru zarządu, to jednak wskazuje, że również zawarcie umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną z administratorem to czynność zwykłego zarządu i zarząd nie musi się zwracać do właścicieli o podjęcie uchwały w tym względzie, ponieważ leży to w zakresie jego ustawowej kompetencji. Można jednak spotkać się z opinią, że jeżeli właściciele udzielą pełnomocnictwa zarządowi do podpisania umowy z administratorem bez jego wskazywania, to ma on prawo wybrać go dowolnie i dowolnie go zmieniać. Natomiast jeżeli właściciele określą konkretnego administratora w uchwale, to jest on obowiązany podpisać umowę właśnie z nim. Natomiast jeżeli zarząd zamierza zamienić administratora, to może to zrobić na zasadzie udzielonego mu wcześniej pełnomocnictwa bez zgody właścicieli. Natomiast jeżeli współwłaściciele uchwałą wybrali administratora to również tylko uchwałą mogą go zmienić. Czyli istotny jest zakres pełnomocnictw udzielonych zarządowi.
Zatrudniony przez wspólnotę zarząd (administrator) świadczy usługi na jej rzecz za ustaloną opłatą. Niestety w niektórych firmach i instytucjach zajmujących się zarządzaniem wspólnotami mieszkaniowymi (czerpiących chyba natchnienie z minionego systemu) nadal panuje relacja urząd – petent, na którą zaskakująco wielu właścicieli mieszkań własnościowych się zgadza. Niemniej jednak osoby zajmujące się zarządzaniem nieruchomościami profesjonalnie wykupione mają polisy od odpowiedzialności cywilnej, które stanowią swoiste zabezpieczenie przed błędnie podjętymi decyzjami. Co oczywiście można wykorzystać, wykazując błędy popełnione przez administratora, które naraziły wspólnotę na straty.
W Państwa umowie z administratorem na pewno przewidziany jest okres wypowiedzenia umowy. Najczęściej stosuje się trzymiesięczny okres wypowiedzenia z uwagi na czas konieczny na dokończenie rozpoczętych przedsięwzięć remontowych i dokonanie rozliczeń finansowych przed ewentualnym przekazaniem spraw innej firmie. Umowę można też rozwiązać bez zachowania okresu wypowiedzenia w przypadku „rażącego zaniedbania”. Jednym z takich zaniedbań może być np. brak rozliczeń, ewentualnie przekazywanie ich z dużym opóźnieniem, co naraża właścicieli np. na wysokie dodatkowe obciążenia w przypadku występowania niedopłat.
Zobacz również: Czy najemca ma prawo do parkingu?
W przedstawionej sprawie należałoby umowę wypowiedzieć w trybie natychmiastowym i wezwać administratora do rozliczenia pod rygorem skierowania sprawy na drogę postępowania sądowego i zawiadomienia prokuratora o działaniach na szkodę wspólnoty. Jako pojedynczy członek wspólnoty, niestety, nic Pan nie zdziała bez zarządu czy współdziałania pozostałych członków wspólnoty, ale może być Pan inicjatorem działań podjętych przez zarząd.
Zawsze może Pan złożyć zawiadomienie do prokuratora o podejrzeniu popełnienia przestępstwa, jeżeli są ku temu podstawy. Jednak zarówno wobec prokuratury, jak i sądu musi Pan przedstawić „twarde dowody”, inaczej spotka się Pan z zarzutem pomówienia.
Sądzę, że należałoby jednak zacząć od tego, aby na oficjalnym spotkaniu ogółu właścicieli przedstawił Pan swoje zarzuty i zażądał wyjaśnień od osoby administrującej.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Wioletta Dyl
Radca prawny, absolwentka prawa na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Wrocławskiego. Udziela porad prawnych z zakresu prawa autorskiego, nowych technologii, ochrony danych osobowych, a także prawa konkurencji, podatkowego i pracy. Zajmuje się również sporządzaniem regulaminów oraz umów, szczególnie z zakresu e-biznesu i prawa informatycznego, które jest jej pasją. Posiada kilkudziesięcioletnie doświadczenie prawne, obecnie prowadzi własną kancelarię prawną.
Zapytaj prawnika
