Po jakim czasie przedawnia się roszczenie gminy o zwrot bonifikaty?

Bonifikata od gminy

Zgodnie z obecnie obowiązującym art. 68 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami – nabywca nieruchomości (któremu gmina udzieliła bonifikaty od ceny sprzedaży) przy zbyciu nieruchomości lub wykorzystania jej na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, licząc od dnia nabycia, jest zobowiązany do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Zwrot następuje na żądanie właściwego organu.

Ustawa nie ustala terminu, w jakim gmina może wystąpić z żądaniem zwrotu.

Aktualne brzmienie art. 68 ust. 2 i 2a obowiązuje od 21 października 2007 r.

Według stanowiska Sądu Najwyższego zaprezentowanego w uchwale z dnia 6 listopada 2002 r., III CZP 59/02, OSNC 2003, nr 7-8, poz. 101, miarodajna dla określenia prawa czasowo właściwego dla ustalenia istnienia i zakresu obowiązku zwrotu bonifikaty jest chwila pierwotnego nabycia nieruchomości. A zatem przepisy z 2006 r.

Artykuł 68 ust. 2 miał w dacie nabycia mieszkania od gminy brzmienie:

„Art. 68. 2. Jeżeli nabywca nieruchomości zbył nieruchomość lub wykorzystał ją na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem 10 lat, licząc od dnia jej nabycia, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, jest zobowiązany do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Zwrot następuje na żądanie właściwego organu.

2a. Przepisu ust. 2 nie stosuje się w przypadku zbycia:

1) na rzecz osoby bliskiej;

2) pomiędzy jednostkami samorządu terytorialnego;

3) pomiędzy jednostkami samorządu terytorialnego i Skarbem Państwa. (…)”.

Obecnie przepis ten ma brzmienie:

„Art. 68.

(…)

2a. Przepisu ust. 2 nie stosuje się w przypadku:

1) zbycia na rzecz osoby bliskiej, z zastrzeżeniem ust. 2b;

2) zbycia pomiędzy jednostkami samorządu terytorialnego;

3) zbycia pomiędzy jednostkami samorządu terytorialnego i Skarbem Państwa;

4) zamiany lokalu mieszkalnego na:

a) inny lokal mieszkalny będący przedmiotem prawa własności lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, albo

b) nieruchomość przeznaczoną lub wykorzystywaną na cele mieszkaniowe będącą przedmiotem prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego;

5) sprzedaży lokalu mieszkalnego, jeśli środki uzyskane z jego sprzedaży wykorzystane zostały w ciągu 12 miesięcy na nabycie:

a) innego lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem prawa własności lub przedmiotem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, albo

b) nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystywanej na cele mieszkaniowe będącej przedmiotem prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego. (…)”.

Jak widać różnią się one między sobą.

Zwrot bonifikaty

Podstawę prawną żądania gminy stanowi przepis art. 68 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami (u.g.n.) w brzmieniu obowiązującym w dniu sprzedaży przez gminę.

Według stanowiska Sądu Najwyższego zawartego w orzeczeniu z 24 lutego 2010 r. (sygn. akt III CZP 131/09, OSNC 2010/9/118, Biul. SN 2010/2/9) i podtrzymanego w orzeczeniach z 7 lipca 2011 r. (sygn. akt II CSK 683/10, LEX nr 951297), z dnia 25 sierpnia 2011 r. (sygn. akt II CSK 640/10, LEX nr 964496) i z dnia 25 listopada 2011 r. (sygn. akt II CSK 103/11, LEX nr 1110968), stwierdzić należy, iż jeżeli powstanie obowiązku zwrotu kwoty równej uzyskanej bonifikacie po jej waloryzacji jest sankcją naruszenia ustawowych ograniczeń w dysponowaniu i rozporządzaniu nabytą nieruchomością, to o tym, czy dane zdarzenie stanowi takie naruszenie i pociąga za sobą powstanie tego obowiązku, powinny rozstrzygać, przepisy obowiązujące w chwili zaistnienia tego zdarzenia.

Choć art. 68 ust. 2 u.g.n. był wielokrotnie zmieniany, to przepis ten przewidywał prawo żądania przez gminę zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji, jeżeli nabywca nieruchomości przed upływem czasu określonego w ustawie zbył lub wykorzystał nieruchomość na inne cele, niż przewidziane w ustawie, co jednak nie dotyczyło zbycia w określonych w ustawie przypadkach.

W orzecznictwie podkreśla się, że ratio legis tego przepisu polega na ułatwieniu zakupu lokalu przez najemcę, dla którego lokal ten stanowi centrum życiowe, a najemca uzyskuje w ten sposób stabilne zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 stycznia 2003 r., IV CKN 1637/00, niepubl. lub uchwała z dnia 6 listopada 2002 r., III CZP 59/02). Realizacja tego celu następuje przez udzielenie nabywcy – dotychczasowemu najemcy lokalu – upustu cenowego (bonifikaty) na sprzedawany lokal, przy czym trzeba podkreślić, że stosowane tą drogą obniżki cen są bardzo radykalne. Oznacza to, że w ten sposób dochodzi do przyznania kupującemu znacznego przywileju finansowego i pomocy ze środków publicznych. Ustawodawca, chcąc zapewnić, żeby pomoc ta była wykorzystywana zgodnie z przeznaczeniem, przewidział okres karencji, w którym możliwe jest dochodzenie zwrotu udzielonej bonifikaty, jeżeli nabywca zbył lub wykorzystał lokal na cel inny niż mieszkalny, z zastrzeżeniem, że nie dotyczy to zbycia na rzecz osoby bliskiej.

Co do upływu terminu – roszczenie gminy nie uległo przedawnieniu i może ona żądać zwrotu bonifikaty. A to, czy jest to żądanie zasadne, zależy od oceny sądowej (przy braku Pani zgody co do zwrotu).

Sprzedając Pani nieruchomość, gmina bez wątpienie nie działała w celu osiągnięcia zysku, sprzedała bowiem nieruchomość za cenę znacznie niższą od jej wartości rynkowej. Nie sposób zatem uznać, iż działalność ta była podporządkowana regułom opłacalności i zysku lub racjonalności gospodarowania. Skoro zatem roszczenie gminy nie jest ani roszczeniem okresowym ani roszczeniem związanym z prowadzoną działalnością gospodarczą, podlega ono 10-letniemu terminowi przedawnienia. Mając to na uwadze, stało lub stanie się ono wymagalne w dacie wyznaczonej przez gminę w wezwaniu do zapłaty udzielonej bonifikaty. Od tej daty zaś biec będzie termin przedawnienia.

Nawet przy innej opcji, czyli wymagalności roszczenia o zwrot od daty sprzedaży mieszkania przez Panią – nie upłynęło jeszcze 10 lat i gmina może wystąpić do sądu.

Dopóki roszczenie gminy się nie przedawni, dopóty nie może Pani liczyć na to, że gmina zrezygnowała.

Na koniec dodam, że wartość zwracanej bonifikaty nie jest zależna od uzyskanej przez Panią ceny sprzedaży.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.