Ograniczony dostęp do strychu we wspólnocie mieszkaniowej

Prawo współwłaściciela korzystania z nieruchomości wspólnej

Jeśli strych jest częścią wspólną wspólnoty mieszkaniowej, to rzeczywiście każdy z jej członków powinien mieć do niego równe prawa. To oznacza, że zarząd (wspólnota) uchwałami może decydować o jego przeznaczeniu (o ile przegłosuje dane pomysły, przy czym zmiana przeznaczenia to czynność przekraczająca zwykły zarząd, więc wówczas wymagana jest uchwała jednomyślna). Natomiast w braku podjęcia stosownych uchwał reglamentujących z uzasadnionych powodów dostęp do strychu zastosowanie mają przepisy ustawy o własności lokali. Oto, co stanowi art. 12 ustawy o własności lokali:

„1. Właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem.

2. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.

3. Uchwała właścicieli lokali może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali.”

Potwierdzają to sądy w orzecznictwie, np.:

„Norma wyrażona w art. 12 ust. 1 u.w.l. (analogiczne jak art. 206 K.c.) przyznaje każdemu właścicielowi lokalu jako współwłaścicielowi nieruchomości wspólnej prawo do korzystania z niej zgodnie z jej przeznaczeniem. Zgodnie z powyższym uprawnieniem, każdy ze współwłaścicieli ma prawo do współposiadania i korzystania z rzeczy wspólnej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i współkorzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.”

[I ACa 454/20, Prawo do korzystania z nieruchomości wspólnej we wspólnocie mieszkaniowej. Przesłanki stosowania klauzuli nadużycia prawa – Wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie, LEX nr 3189604 – wyrok z dnia 29 kwietnia 2021 r.]

„Nie może być akceptowana sytuacja, w której nabywca własności lokalu wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej, bez jego zgody, zostaje pozbawiony prawa do korzystania z nieruchomości wspólnej, na podstawie umowy obligacyjnej, której nie był stroną.”

[I CSK 51/19, Zmniejszenie zakresu uprawnień właściciela lokalu w odniesieniu do korzystania z nieruchomości wspólnej. Zbycie uprawnienia wynikającego z podziału nieruchomości do korzystania – Wyrok Sądu Najwyższego, LEX nr 3100972 – wyrok z dnia 16 grudnia 2020 r.]

Umowa o podziale nieruchomości wspólnej do korzystania, quoad usum

„Dopuszczalne jest zawarcie między współwłaścicielami umowy o podziale nieruchomości wspólnej quoad usum, zmieniającej zasady korzystania z tej nieruchomości określone w art. 12 ust. 1 u.w.l. albo też zmodyfikowanie poprzednio zawartej w tym przedmiocie umowy oraz zasad udziału w pożytkach i przychodach jak również w podziale wydatków i ciężarów, zmieniającej reguły określone w art. 12 ust. 2 u.w.l. Podstawę prawną takiej umowy stanowią art. 206 k.c. i art. 207 k.c. w związku z art. 1 ust. 2 u.w.l. i może być ona zawarta w każdej wspólnocie mieszkaniowej, z tym że jedynie w odniesieniu do odrębnych pomieszczeń wspólnych, które dadzą się podzielić i z których korzystanie nie łączy się ściśle z korzystaniem z lokalu.”

[V ACa 470/19, Zmiana określonego w umowach z dotychczasowym właścicielem sposobu korzystania z miejsc postojowych w drodze uchwały większości właścicieli lokali. Zawarcie między współwłaścicielami umowy o podziale nieruchomości wspólnej quoad usum, zmieniającej ustawowe lub umowne zasady korzystania z tej nieruchomości. Legitymacja procesowa właściciela lokalu, który utracił prawo własności lokalu w trakcie trwającego już postępowania o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej. Warunki uwzględniania powództwa o ustalenie. Umowa o podziale rzeczy quoad usum. – Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie, LEX nr 2784512 – wyrok z dnia 9 stycznia 2020 r.]

„Artykuł 12 ust. 1 i 2 u.w.l. ma charakter dyspozytywny, czyli względnie obowiązujący, a zatem dopuszczalne jest zawarcie między współwłaścicielami umowy zmieniającej zasady korzystania z nieruchomości określone w art. 12 ust. 1 u.w.l. oraz zasady udziału w pożytkach i przychodach, jak również w podziale wydatków i ciężarów, zmieniającej reguły określone w art. 12 ust. 2 u.w.l. Podstawę prawną takiej umowy stanowią art. 206 k.c. i 207 k.c. w zw. z art. 1 ust. 2 u.w.l.

[V ACa 1600/17, Umowne ustalenie zasad korzystania z nieruchomości wspólnej we wspólnocie mieszkaniowej. Czynność prawna sprzeczna z zasadami współżycia społecznego – Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie, LEX nr 2634984 – wyrok z dnia 31 grudnia 2018 r.]

Uchwała wspólnoty mieszkaniowej

Jeśli więc żadnej z wyżej wymienionych umów właściciele nie zawali, ani nie podjęli uchwały jednomyślnej pozbawiającej niektórych członków korzystania z nieruchomości wspólnej lub zmiany jej przeznaczenia (a jednomyślności wymaga art. 22 ust. 3 pkt 4 ustawy własności lokali) – to stosować należy art. 12 tejże ustawy.

Zatem jeśli umowy nabycia lokali w opisanej wspólnocie mieszkaniowej dają prawo do strychu na zasadzie współwłasności, to dla wyegzekwowania wykonania otworu drzwiowego umożliwiającego dostęp do strychu jako części wspólnej nieruchomości z ogólno dostępnej klatki schodowej należy zastosować art. 12 ustawy o własności lokali i przegłosować stosowną uchwałę w zakresie robót polegających na likwidacji otworów rewizyjnych w stropie i wykonania otworu drzwiowego z klatki schodowej.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388
3. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 29 kwietnia 2021 r.,sygn. akt I ACa 454/20

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.