Niedogrzane mieszkanie jako przyczyna rozwiązania najmu

Zasady wypowiedzenia umowy najmu

Zakładam, że umowa została zawarta w formie ustnej na czas nieokreślony.

Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi wypowiadania umów najmu, czyli art. 673 § 1 Kodeksu cywilnego (K.c.), jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych.

Zgodnie z art. 673 § 2 K.c. ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące: gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.

Jednak według art. 688 K.c. – jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Uregulowanie zawarte w art. 688 K.c. zmienia ogólne terminy wypowiedzenia najmu wynikające z umowy zawartej na czas nieoznaczony określone w art. 673 § 2 K.c.

W odniesieniu do najmu lokalu wydłużeniu ulega ustawowy termin wypowiedzenia. Jeżeli czas trwania najmu nie został oznaczony w umowie, a czynsz płatny jest miesięcznie, to najem wypowiedzieć można najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Przepis zawiera normę bezwzględnie obowiązującą, co oznacza, że strony nie mogą określić w umowie krótszego terminu wypowiedzenia. Inne określenie terminu nie odnosi skutku prawnego – wypowiedziana umowa rozwiąże się po upływie 3 miesięcy na koniec miesiąca kalendarzowego. Chodzi tu co do zasady o ochronę lokatora – najemcy.

Najemca może rozwiązać umowę bez zachowania okresu wypowiedzenia na podstawie art. 682 K.c. – jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach. W związku z tym art. 682 K.c. może być stosowany w takich sytuacjach faktycznych odnoszących się do stanu najętego lokalu jak zawilgocenie, zagrzybienie (zob. wyrok SN z dnia 21 maja 1974 r., II CR 199/74, OSPiKA 1975, z. 2, poz. 67), emitowanie przez materiały użyte do budowy budynku (w którym znajduje się lokal) substancji toksycznych (zob. wyrok SN z dnia 1 grudnia 1986 r., II CR 362/86, OSNC 1988, nr 7-8, poz. 98), niebezpieczeństwo zawalenia się ściany, sufitu lub całego budynku oraz zagrażające zdrowiu oddziaływanie sąsiednich lokali lub nieruchomości – nadmierny hałas, emisja czynników wywołujących alergię (zob. m.in. F. Błahut [w:] Komentarz, t. II, 1972, s. 1479; J. Jezioro [w:] E. Gniewek, P. Machnikowski, Komentarz, 2013, s. 1203). Niewykluczone, że za taką wadę można uznać również ogrzewanie niezgodne z zapewnieniami wynajmującego, która jest wadą uniemożliwiającą korzystanie z lokalu. Jeśli nie ma możliwości ogrzania lokalu w żaden inny sposób.

Podsumowując, moim zdaniem, bazując na podstawie przedstawionych informacji (jeśli istnieją nieujawnione przez Panią fakty zmieniające stan faktyczny tak jak i szczególna treść umowy – porada może się zdezaktualizować), co do zasady obowiązuje Panią trzymiesięczny okres wypowiedzenia, chyba że zaistniał przypadek z art. 682 K.c., a moim zdaniem prawdopodobnie brak ogrzewania zagraża zdrowiu najemcy i może tym samym stanowić przyczynę rozwiązania umowy bez zachowania okresu wypowiedzenia.

Zobacz również: Ogrzewanie klatki schodowej w bloku

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 1 grudnia 1986 r., II CR 362/86

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.