Czy właściciel może wypowiedzieć umowę najmu kobiecie w ciąży?

Umowa najmu - Szczególna forma umowy najmu

Dla skuteczności zawarcia umowy najmu nie wymaga się szczególnej formy – umowa nie musi być zatem zawarta w formie pisemnej, by była ważna i by można dowodzić jej zawarcia dowolnymi środkami dowodowymi (w tym u Państwa – potwierdzeniami przelewu kwot za media, czynsz, wynajem). Zatem nie może być wątpliwości, że zawarli Państwo umowę najmu. Z pytania wynika, iż jest to umowa na czas nieoznaczony, a z uwagi na charakter przedmiotu i cel najmu, jest to umowa najmu lokalu służącego do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Tymczasem do najmu takich lokali stosuje się bardzo rygorystyczną pod względem możliwości i terminu wypowiedzenia umowy przez wynajmującego ustawę z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (j.t. Dz. U. z 2014 r. Nr 150).

Ustawa o ochronie praw lokatorów

Stosowanie postanowień ustawy w tym zakresie nie może być wyłączone, a te kwestie regulowane ustawą mogą być w umowie określone tylko w sposób taki sam bądź korzystniejszy dla lokatora (art. 3 ust. 3 ustawy).

Wedle art. 11 tejże ustawy:

„1. Jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5 oraz w art. 21 ust. 4 i 5 (te dotyczą tylko mieszkaniowego zasobu gminy) niniejszej ustawy. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.

2. Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:

1) pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub

2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub

3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub

4) używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4.

3. Właściciel lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, może wypowiedzieć stosunek najmu:

1) z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy;

2) z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.

4. Nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny. W lokalu zamiennym wysokość czynszu i opłat, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego.

5. Nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu, o którym mowa w ust. 4.

6. (1) Jeżeli właściciel, który wypowiedział stosunek prawny na podstawie przepisu ust. 5, nie zamieszkał w swoim lokalu lub zaprzestał w nim zamieszkiwać przed upływem pół roku od ustania wypowiedzianego stosunku prawnego, lokator jest uprawniony, według swojego wyboru, bądź do powrotu do lokalu na dotychczasowych warunkach bądź do żądania od właściciela zapłaty różnicy w czynszu i w opłatach, które płaci obecnie, w stosunku do tych, które płacił w ramach wypowiedzianego stosunku prawnego za okres jednego roku. Koszty przeprowadzki lokatora do lokalu ponosi właściciel. Właściciel jest nadto obowiązany do zapłaty lokatorowi kary ustawowej w wysokości 15% wartości odtworzeniowej lokalu.

7. Przepisy ust. 4-6 stosuje się, jeżeli w lokalu właściciela ma zamieszkać jego pełnoletni zstępny, wstępny lub osoba, wobec której właściciel ma obowiązek alimentacyjny. Wypowiedzenie stosunku prawnego, pod rygorem nieważności, powinno wskazywać osobę mającą zamieszkać w lokalu właściciela.

8. W wypadku stosunków prawnych, które nie ustają przez wypowiedzenie, a w szczególności w wypadku spółdzielczego prawa do lokalu, nie jest dopuszczalne ustanie stosunku prawnego w sposób i z przyczyn mniej korzystnych dla lokatora niż to wynika z przepisów tego artykułu.

9. W wypadku określonym w ust. 2 pkt 4 lokatorowi przysługuje prawo do lokalu zamiennego. Obowiązek zapewnienia lokalu zamiennego oraz pokrycia kosztów przeprowadzki spoczywa na właścicielu budynku, z zastrzeżeniem art. 32.

10. Z ważnych przyczyn, innych niż określone w ust. 2, właściciel może wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu, jeżeli strony nie osiągnęły porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania tego stosunku.

11. Wypowiedzenie najmu w zasobach towarzystwa budownictwa społecznego może nastąpić także na podstawie art. 30 ust. 5 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz. U. z 2013 r. poz. 255).

12. Jeżeli lokatorem, któremu właściciel wypowiada stosunek prawny na podstawie ust. 5, jest osoba, której wiek w dniu otrzymania wypowiedzenia przekroczył 75 lat, a która po upływie terminu, o którym mowa w ust. 5, nie będzie posiadała tytułu prawnego do innego lokalu, w którym może zamieszkać, ani nie ma osób, które zobowiązane są wobec niej do świadczeń alimentacyjnych, wypowiedzenie staje się skuteczne dopiero w chwili śmierci lokatora; przepisów art. 691 § 1 i 2Kodeksu cywilnego nie stosuje się.”

Oczywiście powyższym postanowieniom nie uchybia rozwiązanie umowy na skutek porozumienia stron bądź też możliwość wypowiedzenia najmu przez najemcę w terminie określonym w umowie (bądź terminach przewidzianych przez Kodeks cywilny).

Zobacz również: Czy właściciel może wypowiedzieć umowę najmu kobiecie w ciąży?

Przyczyny wypowiedzenia umowy najmu

Odnosząc przytoczony przepis do Państwa sytuacji, w pierwszej kolejności trzeba więc wskazać, że wypowiedzenie najmu nie zostało dokonane na piśmie, zatem nie jest ważne. Nie mogło zatem zostać spełnione wymaganie podania przyczyny wypowiedzenia. W drugiej kolejności trzeba zauważyć, że nie zaszła żadna podstawa z ust. 2 pozwalająca wypowiedzieć najem w terminie najkrótszym przewidywanym przez ustawę, tj. na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Mogą Państwo przyjrzeć się jeszcze ust. 3 pkt 2, czy być może posiadanie tytułu prawnego do innego lokalu w tej samej miejscowości i stosunkowo niski czynsz nie uprawniałby Państwa do wypowiedzenia Wam umowy w podobnie krótkim terminie. Jednakże i tu byłaby potrzebna forma pisemna, której nie dochowano.

W istocie zatem wedle prawa umowa nie została Państwu skutecznie wypowiedziana, a mając na uwadze postanowienia ustawy o ochronie praw lokatorów nie będzie proste jej wypowiedzenie. Pomijam tutaj kwestię osoby uprawnionej do dokonania wypowiedzenia, skoro taka kwestia nie jest podnoszona przez drugą stronę, a Państwo zawieraliście umowę z szefową. Gdyby umowa była zawierana bezpośrednio z właścicielem mieszkania, wtedy moglibyście Państwo dodatkowo zastanawiać się nad tym, czy szefowa ma pełnomocnictwo do dysponowania lokalem obejmujące prawo wypowiadania umowy najmu. Nie analizuję głębiej tej kwestii, zakładając, że szefowa w istocie ma takie pełnomocnictwo (udzielone choćby w sposób dorozumiany), a Państwo zapewne załatwią sprawę z sposób polubowny i nie dojdzie do analizy tej kwestii przez sąd.

Pozycję negocjacyjną Państwa wzmocni zapewne zwrócenie uwagi, że właściciel prawdopodobnie nie zgłosił do urzędu skarbowego zawarcia umowy najmu i nie opłaca z tego tytułu podatku dochodowego (a jako że nieruchomość położona jest w Polsce, podatek od dochodów z niej osiąganych płaci się w Polsce, por. art. 3 ust. 2a i 2b ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (j.t. Dz.U.2012.361 z późn. zm.).

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.