• Data: 2024-12-21 • Autor: Marta Słomka
Od pół roku wynajmuję mieszkanie panu, który w styczniu przestał płacić za wynajem i rachunki. Pan bardzo zakłóca spokój lokatorom budynku poprzez bardzo głośne słuchanie muzyki, bójki na klatce schodowej z rozlewem krwi. Sąsiedzi interweniują, wzywają policję. Aktualnie jest zatrzymany przez policję i nie ma z nim kontaktu. Umowę mamy na czas określony z miesięcznym okresem wypowiedzenia. Jak mogę pozbyć się szybciej takiego najemcy?
W pierwszym względzie wskazuję, że kwestię wypowiedzenia umowy najmu na czas określony regulują przepisy Kodeksu cywilnego. Umowa najmu na czas oznaczony rozwiązuje się co do zasady z upływem terminu, na jaki ją zawarto. Jednakże podpisując taką terminową umowę, można w niej ustalić sytuacje, w których będzie możliwe wcześniejsze jej wypowiedzenie.
W przypadku najmu zawartego na czas oznaczony nie ma możliwości swobodnego wypowiedzenia stosunku prawnego, tak jak ma to miejsce w przypadku najmu zawieranego na czas nieoznaczony. Żadna ze stron najmu zawartego na czas oznaczony nie może, co do zasady, rozwiązać najmu bez zgody drugiej strony, poza przypadkami wskazanymi w ustawie lub umowie stron.
Zgodnie z art. 673 § 3 „jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie”.
Zgodnie z powyższym umowa zawarta na czas oznaczony może być wypowiedziana przed ustalonym czasem jej trwania tylko wtedy, kiedy jest to wprost w niej wskazane.
W przypadku zwłoki z zapłatą czynszu za dwa pełne okresy płatności wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, tj. ze skutkiem natychmiastowym. Odnośnie najmu lokali użytkowych zastosowanie znajduje jednak art. 687 Kodeksu cywilnego, który ponadto uzależnia prawo wypowiedzenia umowy od wyznaczenia najemcy dodatkowego miesięcznego terminu do uiszczenia zaległości łącznie z uprzedzeniem o możliwości wypowiedzenia umowy.
Jeżeli najemca lokalu mieszkalnego dopuścił się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a wynajmujący – bez uprzedzenia najemcy na piśmie o zamierzonym z tego powodu wypowiedzeniu najmu, bez zachowania terminów wypowiedzenia i bez udzielenia najemcy dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu (art. 687) – wniósł pozew o natychmiastowe rozwiązanie najmu i orzeczenie eksmisji najemcy z lokalu, powództwo jest nieuzasadnione. Jednakże sąd nie może oddalić powództwa, jeżeli stan rzeczy istniejący w chwili zamknięcia rozprawy (art. 316 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego) wykazuje, że pozwany mimo wyrażonej w pozwie woli powoda wypowiedzenia najmu, bez zachowania terminów wypowiedzenia i mimo upływu terminu miesięcznego od doręczenia mu pozwu, nie zapłacił zaległego czynszu (np. uchw. SN z 22.2.1967 r., sygn. akt III CZP 113/66). W tym stanie rzeczy należy wystosować wezwanie do zapłaty czynszu (mogę przygotować).
Kolejno wypowiedzenie umowy. Jeśli lokator nie opuści mieszkania – będziemy mieć do czynienia z bezumownym korzystaniem z lokalu i możemy składając pozew eksmisyjny – wnosić o odszkodowanie z ww. braku tytułu.
Jeśli z Panem nie ma kontaktu, to pisma kierujemy na adres podany w umowie. Jeśli nie odbierze pisma, to wskazuję, że i tak winno być uznane za doręczone – zastosowanie znajdzie tzw. doręczenie zastępcze.
W obecnym stanie prawnym, wprowadzonym ustawą z 11 marca 2005 r. o zmianie ustawy Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. Nr 78, poz. 682), zastosowanie doręczenia zastępczego jest możliwe zarówno w odniesieniu do pism, których adresatem jest osoba fizyczna, jak i pism zaadresowanych do osób prawnych i jednostek organizacyjnych niemających osobowości prawnej. Należy podkreślić, że przepis ten jest stosowany odpowiednio, a nie wprost, do doręczeń pism zaadresowanych do osób prawnych i jednostek organizacyjnych niemających osobowości prawnej.
Przesłanką zastosowania doręczenia zastępczego w odniesieniu do pism adresowanych do osób fizycznych jest niemożność doręczenia pisma w sposób wskazany w art. 42 i 43, wynikająca z okoliczności niezawinionych przez organ administracji, zwłaszcza z powodu niepowiadomienia organu administracji o zmianie adresu przez stronę, jej pełnomocnika lub przedstawiciela. W przypadku błędnego zaadresowania pisma nie jest dopuszczalne zastosowanie doręczenia zastępczego (postanowienie SN z 6 kwietnia 2000 r., sygn. akt III RN 141/99,). Nie można zastosować doręczenia zastępczego również wówczas, gdy organ administracji wysłał pismo na dwa lub więcej różnych adresów i pismo zostało prawidłowo doręczone pod jednym z tych adresów (wyrok NSA z 6 maja 1997 r., sygn. akt I SA/Gd 1893/96).
Przesłanką dopuszczalności zastosowania doręczenia zastępczego w stosunku do pism adresowanych do osób prawnych i jednostek organizacyjnych niemających osobowości prawnej jest natomiast niemożność doręczenia pisma w sposób określony w art. 45 zdanie pierwsze.
Termin 14 dni, o którym mowa w art. 44 § 1, jest liczony od dnia pierwszego zawiadomienia o pozostawieniu pisma wraz z informacją o możliwości jego odbioru. Termin ten nie może być przedłużony wskutek ponownego wskazania w powtórnym zawiadomieniu (złożonym do odbiorczej skrzynki adresata po 8 lub więcej dniach od dnia pierwszego zawiadomienia), że pismo można odebrać w terminie 7 dni od dnia powtórnego zawiadomienia.
Nie jest zgodne z prawem wydanie adresatowi pisma po upływie terminu 14 dni, o którym mowa w art. 44 § 1. Doręczenie pisma do rąk własnych adresata po dokonaniu doręczenia zastępczego nie czyni nieskutecznym doręczenia zastępczego (zob. wyrok NSA z 12 października 1999 r., sygn. akt V SA 1880/98). Oznacza to w szczególności, że termin do dokonania czynności prawnej, np. termin zawiadomienia o kontroli, biegnie od dnia uznania pisma za doręczone w trybie doręczenia zastępczego.
Najemca prowadzi nielegalną działalność w wynajmowanym mieszkaniu
Pan Marek wynajął swoje mieszkanie studentowi, który w umowie zobowiązał się do regularnych płatności i przestrzegania regulaminu budynku. Po kilku miesiącach sąsiedzi zaczęli zgłaszać skargi na podejrzane osoby odwiedzające mieszkanie o różnych porach dnia i nocy. Po interwencji policji okazało się, że najemca prowadził nielegalny handel. Został zatrzymany, a właściciel musiał rozpocząć procedurę wypowiedzenia umowy na podstawie naruszenia jej postanowień.
Zakłócanie porządku publicznego
Pani Anna wynajęła swoje mieszkanie parze, która początkowo wydawała się spokojna. Jednak wkrótce po wprowadzeniu zaczęły się głośne imprezy, bójki i niszczenie mienia na klatce schodowej. Po kilku wizytach policji i skargach wspólnoty mieszkaniowej najemcy zostali zatrzymani za zakłócanie porządku. Pani Anna musiała podjąć kroki prawne, aby rozwiązać umowę i odzyskać kontrolę nad mieszkaniem.
Najemca porzucił mieszkanie po interwencji policji
Pan Piotr wynajął swoje mieszkanie osobie pracującej w pobliskiej firmie. Po kilku miesiącach płatności za wynajem przestały wpływać, a sąsiedzi zgłaszali hałasy i awantury. Po jednej z interwencji policji najemca został zatrzymany, a mieszkanie pozostawione w katastrofalnym stanie. Pan Piotr nie miał kontaktu z najemcą i musiał skierować sprawę do sądu o eksmisję, jednocześnie wnioskując o odszkodowanie za zaległe czynsze i zniszczenia.
W przypadku problematycznego najemcy, który zakłóca porządek i nie płaci czynszu, właściciel mieszkania ma prawo podjąć kroki prawne w celu rozwiązania umowy najmu. Kluczowe jest skorzystanie z przepisów Kodeksu cywilnego dotyczących wypowiedzenia umowy, szczególnie gdy w umowie określono warunki wcześniejszego rozwiązania. Warto pamiętać o formalnym doręczeniu wypowiedzenia oraz możliwości dochodzenia odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
Oferujemy kompleksową pomoc prawną online, w tym przygotowanie pism i porad dostosowanych do Twojej sytuacji. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
3. Postanowienie Sądu Najwyższego z 6 kwietnia 2000 r., sygn. akt III RN 141/99
4. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 maja 1997 r., sygn. akt I SA/Gd 1893/96
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
Zapytaj prawnika
