• Data: 2024-05-21 • Autor: Janusz Polanowski
Jestem głównym najemcą lokalu gminnego. Jest to lokal wynajmowany wcześniej przez moją babcię. Po jej śmierci umowa najmu podpisana została ze mną przez wzgląd na fakt, że jestem tam zameldowany i zamieszkiwałem od 1976 r. aż do śmierci babci w 2011 r. Od kilku lat nie przebywam w tym lokalu, ale nadal opłacam czynsz i jestem głównym najemcą. Nie posiadam na własność ani w żaden inny sposób jakiegokolwiek innego lokalu, nie jestem nigdzie indziej zameldowany. Czy w tej sytuacji gmina może mi odebrać ten lokal i ewentualnie jak się przed tym uchronić?
Określenie „główny najemca” ma charakter potoczny; w rozumieniu prawa można być najemcą (samodzielnie, czy wspólnie z kimś innym) – albo nie być najemcą. Właścicielem tego mieszkania komunalnego jest określona gmina. Konstrukcja prawna umowy najmu zakłada, że osoba – korzystając z cudzego lokalu na podstawie umowy najmu – jest najemcą (najmującym), zaś druga strona umowy najmu to wynajmujący (art. 659 Kodeksu cywilnego; dalej „K.c.”). Prawo w Polsce obowiązujące – nie tylko z uwagi na silne tendencje liberalne – nie zawiera obowiązku bycia właścicielem mieszkania (dawniej także takiego obowiązku prawnego nie było), ani żadnego innego lokalu; ustrój (w tym społeczny i ekonomiczny) ma duży wpływ na treść prawa oraz na sposób stosowania prawa (np. na to, czy władze publiczne mają obowiązek wspierać ludzi, nie tylko w zakresie zaspokajania ich potrzeb mieszkaniowych) – prawo nie jest wyobcowaną sferą regulacji.
Gospodarowanie gminnym zasobem mieszkaniowym rządzą określone reguły – zawarte zarówno w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, jak i w innych przepisach prawnych (spośród których dla najemców szczególnie istotne są uchwały właściwej rady gminy). Gminy (jako właściciele lokali mieszkalnych) bazują zarówno na przepisach K.c. (o umowie najmu: art. 659 i następne K.c.), jak i na innych unormowaniach prawnych. Różne czynniki, w tym: zapotrzebowanie na mieszkania komunalne oraz naciski (np. potencjalnych najemców), wpływają na sposób („styl”) gospodarowania lokalami (w tym mieszkaniami) komunalnymi.
Niekiedy „patrzy się przez palce” na nawet wieloletnie opuszczenie mieszkania komunalnego przez jego najemcę – również w przypadku podnajmowania takiego mieszkania komuś innemu. Ustawodawca używa – w art. 25 ustawy o ochronie praw lokatorów… – formy językowej może w kontekście mieszkań socjalnych. Dysponent mieszkania socjalnego (np. gmina lub reprezentująca ją administracja) może (to jest uprawniona) wypowiedzieć umowę najmu, ale także może jej nie wypowiadać. Mieszkań socjalnych tyczy się szczególny tryb najmu, więc gospodarowanie nimi powinno być szczególnie dokładne. Skoro w ich przypadku ustawodawca dopuszcza możność niewypowiadania umowy najmu, to jeszcze większą (a przynajmniej bardzo zbliżoną) swobodę decyzyjną należy zakładać co do podstawowej części gminnego zasobu mieszkaniowego (czyli „zwykłych mieszkań komunalnych”).
Gminy powinny uchwalać przepisy prawa miejscowego z zakresu gospodarki lokalami. Proszę sprawdzić – np. przez strony sieciowe danej gminy (np. w jej Biuletynie Informacji Publicznej) – treść „lokalowej” (np. „mieszkaniowej”) uchwały tejże gminy albo uchwał (jeżeli uchwał wydano więcej, a różnie bywa z publikowaniem tekstów jednolitych). Prawdopodobnie również w takiej uchwale postanowiono, że gmina jest uprawniona (może) wypowiedzieć umowę najmu, jeżeli np. najemca nie korzysta przez długi czas z najmowanego przez niego mieszkania komunalnego; sporo gmin korzysta z inspiracji gmin, które wcześniej przyjęły przepisy gminne w zakresie gospodarki lokalowej.
Zobacz również: Zdanie mieszkania po wynajmie
Zagadnienie meldunku regulowane jest w ustawie o ewidencji ludności. Zameldowanie nie jest (mimo nadal silnych mitów) tytułem prawnym do lokalu, choć może mieć spore znaczenie (np. w korzystaniu z usług publicznych danej gminy); tytułem prawym jest np. umowa najmu (prawo najmu, status najemcy).
Ściśle rzecz biorąc, ochronę przed wypowiedzeniem umowy najmu powinno zapewniać spełnianie przesłanek uzasadniających korzystanie z mieszkania komunalnego. Niestety (z perspektywy najemców) można zauważyć dość silne tendencje liberalizujące stosunek najmu lokali komunalnych. Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa zaprezentowało projekt zmiany przepisów o najmie mieszkań komunalnych, według którego to projektu dysponenci mieszkań komunalnych zyskaliby większą swobodę wypowiadania umowy najmu; trudno przewidzieć dalsze losy owego projektu (udostępnionego publicznie przez Rządowe Centrum Legislacji) – stosunkowo niedawno nagłośnione okoliczności pokazują, jak zaskakujące mogą być okoliczności związane z tworzeniem prawa (i to w przypadku „sztandarowych projektów” większości rządowej), a ponadto (chyba nie tylko moim zdaniem) jakość legislacji ww. resortu pozostawia dużo do życzenia.
Gdyby wypowiedziano Panu umowę najmu (np. wskutek nacisków lub „dużej siły przebicia” kogoś chętnego na stanie się najemcą tegoż mieszkania), to byłby Pan uprawniony do wystąpienia na drogę postępowania cywilnego przeciwko wypowiedzeniu umowy najmu. Oczywiście duże znaczenie miałoby otrzymanie wypowiedzenia; w praktyce liczyć może się sprawny odbiór korespondencji przez zaufaną osobę – a doświadczenie uczy, że trudno jest w takich sytuacjach liczyć na rzetelność intrygującego mieszkańca (np. podnajemcy lub innego człowieka, któremu udostępniono mieszkanie). Po prawnie skutecznym wypowiedzeniu umowy najmu dotychczasowy najemca powinien opuścić cudze (np. komunalne) mieszkanie. Jeśli taka osoba się nie wyprowadza (wraz ze wszystkimi swymi rzeczami), to dysponent mieszkania jest uprawniony wystąpić o wyrok eksmisyjny (także w takiej sprawie przysługuje prawo do sądu) – konsekwencją może być eksmisja (o ile były najemca nie wyprowadził się samodzielnie). Wprawdzie można domagać się przyznania mieszkania socjalnego (przepisy prawne się zmieniają, a poza tym różnie bywa z ich stosowaniem), ale prawdopodobnie Pan wolałby uniknąć takiej sytuacji – zwłaszcza w przypadku wskazania jako „lokalu socjalnego” jakiejś rudery („nory”), która uwłacza ludzkiej godności, czyli jednej z prawnie chronionych dóbr osobistych (głównie: art. 23 i art. 24 K.c.).
Wyżej wspomniany projekt ustawy został wycofany, jednak nie można wykluczyć innego, i to podobnego. Ponadto trudno powiedzieć, czy wejdzie w życie ustawa o Krajowym Zasobie Nieruchomości (na stronach RCL: https://legislacja.rcl.gov.pl/projekt/12293159).
Sytuacja Zosi
Zosia odziedziczyła mieszkanie komunalne po swojej babci, która mieszkała tam przez całe życie. Po śmierci babci, Zosia przejęła umowę najmu, ponieważ była tam zameldowana i opłacała czynsz. Kilka lat temu Zosia musiała przenieść się do innego miasta z powodu pracy, ale nadal opłacała czynsz i była zameldowana w mieszkaniu. Po pewnym czasie otrzymała pismo od gminy, że umowa najmu może zostać wypowiedziana, ponieważ nie zamieszkuje faktycznie w lokalu. Zosia zaczęła regularnie odwiedzać mieszkanie i zainstalowała tam monitorujące urządzenie, aby udowodnić, że nadal z niego korzysta.
Przypadek Jana
Jan mieszkał w mieszkaniu komunalnym odziedziczonym po rodzicach, którzy wynajmowali je od wielu lat. Po przejściu na emeryturę, Jan postanowił spędzać większość czasu na działce poza miastem, gdzie uprawiał ogród i cieszył się spokojem. Mieszkanie komunalne pozostawił jako swoje główne miejsce zamieszkania, płacąc czynsz i rachunki na bieżąco. Gmina jednak zauważyła, że Jan nie przebywa tam regularnie i zagroziła wypowiedzeniem umowy najmu. Jan, chcąc uniknąć utraty mieszkania, przeniósł część swoich rzeczy z powrotem do lokalu i zaczął tam regularnie nocować kilka razy w tygodniu, dokumentując swoją obecność zdjęciami i rachunkami.
Historia Anny
Anna odziedziczyła mieszkanie komunalne po dziadkach, którzy byli jego najemcami od wielu lat. Po śmierci dziadków, Anna przejęła umowę najmu i kontynuowała opłacanie czynszu. Kilka lat temu Anna wyjechała za granicę do pracy, zostawiając mieszkanie puste, ale wciąż opłacając wszystkie należności. Po jakimś czasie otrzymała pismo z gminy, informujące o możliwości wypowiedzenia umowy z powodu jej nieobecności. Anna, obawiając się utraty lokalu, zaczęła odwiedzać Polskę co kilka miesięcy i wynajmować mieszkanie na krótki okres znajomym, co miało udokumentować, że lokal nie jest opuszczony.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Janusz Polanowski
Prawnik – absolwent Wydziału Prawa i Administracji UMCS w Lublinie. Łączy zainteresowania naukowe z zagadnieniami praktycznymi, co szczególnie dotyczy prawa Republiki Czeskiej oraz Republiki Słowackiej. Naszym Klientom udziela odpowiedzi na pytania również z zakresu prawa polskiego, w tym cywilnego (głównie rzeczowego i spadkowego) oraz rodzinnego. Występował przed różnymi organami władzy publicznej, w tym przed sądami (powszechnymi i administracyjnymi) – zarówno pierwszej, jak i drugiej instancji. Uczestniczył też w licznych konferencjach naukowych, w tym międzynarodowych, i przebywał za granicą w celach naukowych. Ma doświadczenie w nauczaniu (zwłaszcza prawa) oraz uzyskał uprawnienia pedagogiczne.
Zapytaj prawnika
