• Data: 2024-11-13 • Autor: Kamil Kiecana
Wynajmuję mieszkanie z umową najmu okazjonalnego na okres 12 miesięcy. Najemca chce natychmiast rozwiązać umowę, jutro, bez okresu wypowiedzenia i oddać klucze do lokalu (bez podania ważnej przyczyny, generalnie się wyprowadza do większego lokalu). Najemca aktualnie nie opłacił czynszu za kwiecień i obawiam się, że również nie zapłaci za maj. Celowo nie przekazuje informacji o odstąpieniu od umowy w formie SMS-a, e-maila ani pisemnej i nie przekazał wypowiedzenia w żadnej formie, jedynie ustnie parę dni temu. Czy powinienem przekazać jakiś dokument do podpisania najemcy w chwili oddania kluczy, aby zabezpieczyć własne roszczenia co do nie uiszczonych opłat i aby móc wykazać ewentualnie w sądzie kiedy i z kto chciał rozwiązać umowę? Czy w chwili odbioru mieszkania mogę nagrywać rozmowę, aby mieć dowód?
Zgodnie z art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego „jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie”.
Zgodnie z poglądami piśmiennictwa prawnego:
„Nowelizacja art. 673 § 3 k.c. nie rozstrzygnęła jednak wszystkich wątpliwości związanych z dopuszczalnością wypowiedzenia najmu zawartego na czas oznaczony. Obecnie dotyczą one rozumienia zwrotu „wypadki określone w umowie”. Nie ulega wątpliwości, że przepis wymaga wskazania w treści umowy pewnych przyczyn, sytuacji czy zdarzeń, których wystąpienie uzasadniać będzie wypowiedzenie najmu. Przyczyny te są w zasadzie dowolne; nie muszą być one związane z treścią czy przedmiotem umowy najmu ani być obiektywnie ważne 1386 . Ze względu na to, że art. 673 § 3 k.c. jest przepisem szczególnym, należy uznać, iż nie czyni mu zadość ogólna klauzula wypowiedzenia z »ważnych przyczyn«. W orzecznictwie i przeważającej części piśmiennictwa jest ona jednak niesłusznie aprobowana, ponieważ – jak zaznaczają zwolennicy tego poglądu – »ważność przyczyny« jest oceniana z punktu widzenia kryterium obiektywnego i tym samym nie jest tożsama z całkowicie swobodnym wypowiedzeniem najmu 1387 . Taka liberalna wykładnia powoduje, że zaciera się różnica między najmem na czas oznaczony i nieoznaczony. Natomiast powszechnie przyjmuje się, że zadość wymaganiom z art. 673 § 3 k.c. nie czyni ogólna klauzula »o możliwości wypowiedzenia najmu«, a więc zasadniczo pozwalająca na jego swobodne wypowiedzenie.
Klauzula wypowiedzenia najmu zawartego na czas oznaczony, która nie odpowiada wymaganiom wskazanym w art. 673 § 3 k.c., jest nieważna, ale nieważnością może być objęta cała umowa (art. 58 § 3 k.c.)” (P. Zakrzewski [w:] Kodeks cywilny. Komentarz. Tom IV. Zobowiązania. Część szczególna (art. 535–764), red. M. Fras, M. Habdas, WKP 2018, art. 673).
Ponadto, „umowa najmu zawarta na czas oznaczony wygasa z upływem wskazanego terminu, a uprawnienie do wypowiedzenia przysługuje stronom tylko wtedy, gdy zostało przewidziane w umowie (art. 673 § 3). A contrario, jeżeli umowa nie przewiduje takiego uprawnienia (wyraźnie je wyklucza bądź milczy na ten temat), wypowiedzenie nie jest możliwe. Ponieważ w myśl tego przepisu umowa powinna określać wypadki uzasadniające wypowiedzenie, nie byłoby wystarczające powołanie się na ogólną klauzulę dopuszczającą wypowiedzenie. Sporne jest, jak dalece szczegółowe powinno być umowne wyliczenie przyczyn wypowiedzenia 6262 i czy klauzula przewidująca wypowiedzenie »z ważnych przyczyn« byłaby skuteczna” (A. Sylwestrzak [w:] Kodeks cywilny. Komentarz, red. M. Balwicka-Szczyrba, Warszawa 2022, art. 673).
Pana umowa najmu została zawarta na czas oznaczony. Oznacza to, że aby najemca mógł ją rozwiązać, konieczne byłoby wprowadzenie do umowy konkretnych przesłanek, przyczyn, na skutek których wypowiedzenie takiej umowy byłoby prawnie możliwe.
W umowie mamy jedynie ogólne stwierdzenie, że każda strona ma prawo rozwiązania umowy z okresem wypowiedzenia. Nie ma jednak ani jednej przesłanki wypowiedzenia. To oznacza, że najemca nie ma możliwości rozwiązania tej umowy, chyba że lokal ma wady zagrażające zdrowiu lub życiu.
To, co najemca może zrobić, aby rozwiązać umowę przed terminem, to zawrzeć z Panem porozumienie o rozwiązaniu umowy. Projekt ww. porozumienia możemy Panu przygotować w ramach osobnego zlecenia. Jeśli nie zgadza się Pan na rozwiązanie umowy przed terminem, to ma Pan prawo do otrzymania czynszu/opłat za pełny okres umowny.
Jeśli mimo to najemca opuści lokal, to jeśli się to uda, warto pobrać od niego oświadczenie, że opuszcza on lokal i warto opisać stan lokalu (protokół odbiorczy). Co do nagrywania spotkania, to zasadniczo potrzebna jest zgoda osoby nagrywanej, jednak w razie sporu takie nagranie może być uznane przez sąd za dowód.
Podsumowując, w przypadku nagłej chęci rozwiązania umowy najmu przez najemcę bez zachowania formalności, kluczowe jest zabezpieczenie interesów wynajmującego poprzez sporządzenie odpowiednich dokumentów oraz protokołu odbioru mieszkania. Warto także rozważyć nagranie rozmowy, aby mieć dowód na przebieg spotkania i ustaleń między stronami, co może okazać się istotne w ewentualnym sporze sądowym.
Oferujemy profesjonalne porady prawne online oraz sporządzanie niezbędnych pism, które pomogą Ci skutecznie zabezpieczyć swoje prawa i interesy w sytuacjach związanych z umowami najmu i innymi kwestiami prawnymi. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Kamil Kiecana
Kamil Kiecana, radca prawny, członek Okręgowej Izby Radców Prawnych w Rzeszowie.
Prowadzi kompleksową obsługę prawną przedsiębiorców. Doradza też osobom fizycznym.
Specjalizuje się w prawie umów w obrocie gospodarczym, prawie handlowym, cywilnym oraz żywnościowym.
Od 2013 r. doradza firmom z branży FMCG.
Ponadto, współpracuje z dużymi kancelariami prawnymi obsługującymi spółki kapitałowe.
Zapytaj prawnika
