Najem okazjonalny osoby zamieszkującej lokal socjalny

Warunki najmu okazjonalnego

Najem okazjonalny został wprowadzony do przepisów prawa powszechnie obowiązującego, aby dać większą ochronę wynajmującemu w związku ze skutkami rozwiązania umowy i ewentualnym nieopuszczeniem lokalu przez najemcę.

Stanowią o tym temacie przepisy rozdziału 2a ustawy z dn. 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, a w szczególności do Pani głównego problemu odnosi się art. 19a ust.2 pkt 2 i 3 ww. ustawy, zawierając także podstawowe obowiązki proceduralne:

„Art. 19a [Charakter umowy]

1. Umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.

1a. (uchylony)

2. Do umowy najmu okazjonalnego lokalu załącza się w szczególności:

1) oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu, o którym mowa w art. 19d ust. 2;

2) wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;

3) oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o którym mowa w pkt 2 lub ust. 3, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.

3. W razie utraty możliwości zamieszkania w lokalu, o którym mowa w ust. 2 pkt 2, najemca jest obowiązany w terminie 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, oraz przedstawić oświadczenie, o którym mowa w ust. 2 pkt 3, pod rygorem wypowiedzenia umowy, o którym mowa w art. 19d ust. 5.

4. Zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu okazjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu.

5. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności właściciela, o których mowa w ust. 4.

6. Umowa najmu okazjonalnego lokalu oraz zmiany tej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.

7. Wynagrodzenie notariusza za sporządzenie oświadczenia, o którym mowa w ust. 2 pkt 1, wynosi nie więcej niż 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę, o którym mowa w ustawie z dnia 10 października 2002 r. o minimalnym wynagrodzeniu za pracę (Dz.U. z 2020 r. poz. 2207)”.

Komentarz do ww. przepisu (pod red. Chaciński, 2019) wskazuje w swoim numerze brzegowym 4 wyjaśnienie wskazanego przez Panią wątku:

„4. Opróżnienie lokalu. Przepis art. 19a ust. 2 OchrLokU zawiera regulację, której celem jest maksymalnie sprawne i skuteczne doprowadzenie do opróżnienia lokalu w sytuacji, gdy najemca utraci tytuł prawny do władania nim.

Najemca przede wszystkim powinien złożyć oświadczenie w formie aktu notarialnego, w którym zobowiąże się do opróżnienia i wydania lokalu. Wyżej wymieniony akt notarialny jest tytułem egzekucyjnym w rozumieniu art. 777 § 1 pkt 4 KPC. Akt notarialny po nadaniu mu klauzuli wykonalności stanie się tytułem wykonawczym stanowiącym podstawę prowadzenia egzekucji. W ten sposób omijany jest cały etap procesu sądowego zmierzający do uzyskania tytułu egzekucyjnego”.

Zamieszkanie a zameldowanie

Z powyższego wynika, iż oświadczenie, o które Pani pyta, ma mieć cel wskazany przez ustawę, czyli zgodę właściciela wskazanego lokalu na zamieszkanie, ale w przypadku zakończenia najmu i wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. I w tym miejscu wskazane są dwa elementy przez ustawodawcę – zamieszkanie i w przypadku zakończenia stosunku najmu i wykonania obowiązku opróżnienia lokalu. Zarówno jeden, jak i drugi element nie jest tożsamy z zameldowaniem.

Zwłaszcza „zamieszkanie”, „mieszkanie” jest czymś innym niż meldunek. Stanowi o tym art. 25 Kodeksu cywilnego:

„Art. 25 [Pojęcie] Miejscem zamieszkania osoby fizycznej jest miejscowość, w której osoba ta przebywa z zamiarem stałego pobytu”.

A zatem ma Pani obowiązek wskazania takiego miejsca, w którym będzie Pani chciała dalej prowadzić, jak podaje wykładnia prawa, swoje centrum spraw życiowych, a nie tylko być zameldowana. To, że są to dwa różne miejsca, potwierdza np. fakt, iż obecnie chce Pani „mieszkać” w najmowanym lokalu a nie tam, gdzie jest Pani zameldowana i to jest/ma być Pani centrum spraw życiowych. Takie samo miejsce powinna Pani wskazać w oświadczeniu.

Nadto to oświadczenie dotyczyć powinno także dotyczyć drugiego lokatora, zgodnie z pkt 3 ust.2 ww. przepisu ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Ułatwiona egzekucja opróżnienia lokalu, o której tutaj mówimy, ma dotyczyć także innych osób zamieszkujących z najemcą, dlatego także oni muszą złożyć to oświadczenie.

To razem z nim ma Pani się przenieść do innego lokalu, właśnie dlatego, iż razem z nim prowadzi Pani swoje sprawy życiowe. A drugi lokator nie ma tam zameldowania i dlatego gmina musi się zgodzić również na niego. Tezę tę potwierdza także odmienna forma tego oświadczenia, jaką ustawa wymaga, stanowiąc, iż na  żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym. To zupełnie inna forma niż poświadczenie meldunku.

Nadto ma być sporządzone na wypadek zakończenia stosunku najmu i wykonania obowiązku opróżnienia lokalu.

Uwagą końcową jest taka, iż gdy nie zostaną dochowane wymogi rozdziału 2a ustawy z dn. 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, umowa najmu będzie ważna, ale będzie miała charakter najmu zwykłego wg zasad ogólnych.

Reasumując, w mojej ocenie, obojga z Państwa musi dotyczyć przedmiotowe oświadczenie właściciela lokalu i nie wystarczy tutaj poświadczenie zameldowania w lokalu komunalnym.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.