Na jakich zasadach ustanawia się służebności mieszkania?

Czym jest służebność mieszkania?

Służebność mieszkania jest jednym z rodzajów służebności osobistych ustanowionych w Kodeksie cywilnym. To ograniczone prawo rzeczowe, co częściowo przypomina prawo do własności — w tym przypadku umożliwia danej osobie, wymienionej z imienia i nazwiska, zamieszkanie w całości nieruchomości lub jej wydzielonej części. Dokładna przestrzeń mieszkalna służebnika jest określona w umowie między nim a właścicielem lokalu. Oprócz wyznaczonych pomieszczeń może korzystać także z przestrzeni wspólnych (np. strychu) oraz urządzeń przeznaczonych dla wszystkich domowników — kuchenki, toalety, pralki itp.

Służebność mieszkania może przypominać umowę najmu, jednak zapewnia o wiele większe korzyści. Przede wszystkim umożliwia przyjęcie pod dach małżonka oraz małoletnie dzieci. Ponadto dopuszcza się przyjęcie innych, niespokrewnionych osób — zgodnie z art. 301 Kodeksu cywilnego służebnik zobowiązuje się do ich utrzymania, a osoby te muszą być niezbędne do prowadzenia gospodarstwa domowego. Oprócz tego musi przestrzegać określonych w umowie obowiązków, w tym respektowania pożycia domowego czy opłat za media. Więcej na ten temat przeczytasz we wpisie blogowym na stronie: https://adwokatspiewak.pl/sluzebnosc-mieszkania/. 

Służebność mieszkania — kroki prawne

Jak już wspomnieliśmy, podstawą do ustanowienia służebności mieszkania jest zawarcie umowy między właścicielem a służebnikiem — czyli osobą, wobec której zrzeka się części praw do swojej nieruchomości. Umowa ta musi być zawarta w formie aktu notarialnego, choć nie jest konieczne stawienie się obu stron w kancelarii. Dokonać tego może sam właściciel, podając dane osobowe służebnika. W efekcie tego dokonuje się wpisu do działu III księgi wieczystej lokalu, przez co o służebności będą mogli wiedzieć m.in. przyszli właściciele mieszkania. 

Oprócz danych służebnika właściciel powinien dostarczyć inne dokumenty niezbędne do sporządzenia umowy. Należą do nich m.in. wypis z kartoteki budynków, wyrys mapy ewidencyjnej, odpis księgi wieczystej wydany przez odpowiedni Sąd, dokument określający wartość lokalu oraz informacje o ewentualnych odpłatnościach ze strony służebnika. Należy podkreślić, że służebność może, ale nie musi być odpłatna. Kwestia obciążeń finansowych powinna być ustalona między stronami przed zawarciem umowy o służebności, jako że jej wysokość determinuje wynagrodzenie notariusza. Taksa notarialna zależna jest od wartości przedmiotu umowy i może wynosić od stu do nawet kilku tysięcy złotych.

Jak długo trwa służebność mieszkania?

Służebność mieszkania wygasa najpóźniej w chwili śmierci służebnika. W trakcie jej trwania nie jest możliwe przeniesienie na inną osobę w drodze czynności prawnej. Służebność nie może być też przedmiotem spadkobrania, a tym samym nie może być odziedziczona. Ponadto nie dopuszcza się jej całkowitego zniesienia ze względu na to, że spowodowałoby to pogorszenie sytuacji życiowej osoby uprawnionej. Alternatywą dla tego jest zamiana służebności na rentę, wypłacaną przez właściciela lokalu. Jej wysokość ustala sąd na podstawie wartości służebności. Rozwiązanie to stosuje się w sytuacjach, w których służebnik dopuścił się rażących uchybień w trakcie korzystania ze swoich praw (np. niszczył mienie bądź zakłócał spokój mieszkańców).

Jeżeli dotychczasowa forma służebności nie jest satysfakcjonująca, można zmienić jej treść lub sposób wykonywania na podstawie umowy. Zmiana ta może być też dokonana poprzez orzeczenie sądu na żądanie właściciela nieruchomości, umotywowanego ważną potrzebą gospodarczą. Oceną tej potrzeby również zajmuje się sąd i na jej podstawie może przyznać właścicielowi wynagrodzenie wypłacane jednorazowo lub ratalnie.