• Data: 2025-01-07 • Autor: Zuzanna Lewandowska
Moi rodzice mieszkali w mieszkaniu komunalnym. Dwa lata temu zmarła mama, rok później tata. Klucze przekazałam administracji zaraz po pogrzebie, bo dali mi tylko 2 dni na uprzątnięcie mieszkania oraz przeprowadzenie dezynfekcji. Nie byłam w stanie zrobić tego w tak krótkim czasie, dlatego wyraziłam zgodę, aby wszystkie rzeczy sprzątnęła administracja. Dodam, że w mieszkaniu nie znajdowało się nic, co chciałabym stamtąd zabrać. Pół roku później administracja wystosowała do mnie pismo, w którym obciążono mnie kosztami dezynfekcji oraz usunięcia przedmiotów. Poprosiłam wtedy o wystawienie mi jakiegoś rachunku, ponieważ dostałam tylko numer konta. Nikt się do mnie nie odezwał. Teraz, po roku dostałam kolejne pismo, w którym się mnie informuje, że mam zapłacić za remont wykonany w mieszkaniu oraz za wymianę i zużycie urządzeń sanitarnych i równocześnie zwalnia się mnie z poprzednich obciążających mnie kosztów. Tata nie miał żadnych długów, więc spadek przyjęłyśmy wprost – ja i dwie moje siostry, które mieszkają za granicą. Nigdy nie widziałam umowy najmu, jaką rodzice podpisali. Nigdy też nie mieszkałam z rodzicami. Rozumiem, że długi przechodzą w spadku, jednak mam wrażenie, że administracja celowo zataiła przede mną tę informacje, żebym nie odrzuciła spadku. Chciałabym napisać odwołanie od tej decyzji, dlatego dołączam pismo od administracji do wglądu i proszę o poradę, jak je skonstruować, na co się powinnam powołać.
Co do zasady, w razie śmierci jednej ze stron stosunku najmu wynikające z tego stosunku prawa i obowiązki podlegają dziedziczeniu. Odstępstwo w powyższym zakresie przewiduje art. 691 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (K.c.), ale dotyczy tylko praw wynikających z umowy najmu, a nie obowiązków.
Samo prawo najmu lokalu mieszkalnego jest wyłączone ze spadku na podstawie art. 922 § 2 K.c. w zw. z art. 691 K.c. Zgodnie z art. 922 § 2 K.c. nie należą do spadku między innymi prawa, które z chwilą śmierci przechodzą na oznaczone osoby niezależnie od tego, czy są spadkobiercami.
Katalog tych osób określa art. 691 § 1 K.c., z którego wynika, że w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.
Niezbędnym warunkiem wstąpienia w stosunek najmu przez wskazane osoby jest stałe zamieszkiwanie tych osób z najemcą do chwili jego śmierci (art. 691 § 2 K.c.).
W związku z powyższym, prawo najmu lokalu mieszkalnego jest wyłączone ze spadku. Dotyczy to także najmu komunalnego.
Niemniej jednak przepis art. 922 § 1 K.c. mówi wprost o prawach wynikających z najmu, ale nie o obowiązkach. W doktrynie wskazuje się, że „jeżeli nie ma osób, które spełniałyby wymagania określone w art. 691 § 1 i 2 k.c., stosunek najmu lokalu mieszkalnego ulega wygaśnięciu. Stosunek najmu wygasa z chwilą śmierci najemcy, a obowiązki z niego wynikające obciążają spadkobierców najemcy, gdyż należą do długów spadkowych” (Ciszewski Jerzy (red.), Nazaruk Piotr (red.), Kodeks cywilny. Komentarz aktualizowany, LEX 2021).
Nie zamieszkiwała Pani stale z rodzicami do chwili ich śmierci. W związku z tym stosunek najmu wygasł. Mimo to obowiązki wynikające ze stosunku najmu obciążają spadkobierców. Dotyczy to w szczególności obowiązków wynikających z art. 6e ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (dalej jako „ustawa o ochronie praw lokatorów”), na który powołuje się właściciel lokalu.
Zgodnie z art. 6e ustawy o ochronie praw lokatorów po zakończeniu najmu i opróżnieniu lokalu najemca jest obowiązany odnowić lokal i dokonać w nim obciążających go napraw, a także zwrócić wynajmującemu równowartość zużytych elementów wyposażenia technicznego, wymienionych w art. 6b ust. 2 pkt 4, które znajdowały się w lokalu w chwili wydania go najemcy. Do elementów wyposażenia ustawa zalicza: trzony kuchenne, kuchnię i grzejniki wody przepływowej, podgrzewacze wody, wanny, brodziki, misy klozetowe, zlewozmywaki i umywalki wraz z syfonami, baterie i zawory czerpalne oraz inne urządzenia sanitarne, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą.
Co do powyższych elementów najemca ma obowiązek zwrócić ich równowartość nawet jeśli ich zużycie było następstwem prawidłowego używania (Bończak-Kucharczyk, Ochrona praw lokatorów, 2019, s. 305; Chaciński, Ochrona praw lokatorów, 2019, art. 6e, Nb 1; Zdun-Załęska, Ustawa o ochronie praw lokatorów, s. 68).
Z załączonego pisma wynika, że na dochodzoną kwotę składają się:
Sprawdziłam obliczenia matematyczne właściciela lokalu, z uwzględnieniem nadpłaty na koncie lokalu oraz kaucji – i są one prawidłowe.
W celu zweryfikowania wartości koniecznych napraw właściciel lokalu powinien na Pani wniosek przedstawić stosowne wyliczenia, w szczególności wskazać, co obejmowały prace naprawcze i jakie przybory sanitarne zostały zużyte oraz przedłożyć stosowne rachunki za naprawę. Bez tego nie ma Pani możliwości zweryfikowania, co się składa na dochodzone kwoty, mimo że właściciel dokonał już potrącenia części należności z nadpłaty i kaucji.
Ewentualnie do analizy pozostają także kwestie spadkowe. Wskazała Pani, że ma jeszcze dwie siostry. Zasadą jest, że do chwili działu spadku wszyscy spadkobiercy odpowiadają solidarnie za długi spadkowe. Oznacza to, że wierzyciele mogą dochodzić zaspokojenia swoich wierzytelności od wszystkich spadkobierców albo od każdego spadkobiercy z osobna.
Wszystko zależy od tego, czy dokonywały już Panie działu spadku po obojgu rodzicach. Jeżeli nie, właściciel lokalu może dochodzić od Pani całości zapłaty, a Pani będzie przysługiwać roszczenie regresowe do sióstr o zwrot tego, co Pani zapłaciła, w wysokości odpowiadającej ich udziałom w majątku spadkowym.
Zgodnie z art. 1034 § 1 K.c. – do chwili działu spadku spadkobiercy ponoszą solidarną odpowiedzialność za długi spadkowe. Jeżeli jeden ze spadkobierców spełnił świadczenie, może on żądać zwrotu od pozostałych spadkobierców w częściach, które odpowiadają wielkości ich udziałów.
Jeżeli dokonały już Panie działu spadku, to od chwili tego działu ponoszą Panie odpowiedzialność za długi spadkowe w stosunku do wielkości swoich udziałów w majątku spadkowym (art. 1034 § 2 K.c.). Informację o tym, jaki ma Pani udział, znajdzie Pani na postanowieniu o dziale spadku lub w akcie notarialnym działu spadku. W tej części (w tym ułamku) jest Pani obowiązana do pokrycia kosztów z tytułu stosunku najmu.
Z pisma wynika, że nie dostarczyła Pani dokumentu, z którego wynikać będzie nabycie spadku. Podejrzewam, że dlatego to Pani w całości została obciążona kosztami związanymi z wygaśnięciem umowy najmu, ponieważ właściciel lokalu nie posiadał informacji o tym, że oprócz Pani jest jeszcze dwie spadkobierczynie.
W doktrynie wskazuje się, że roszczenia wynajmującego wobec najemcy o naprawienie szkody spowodowanej niewykonaniem przez najemcę obowiązku odnowienia lokalu i dokonania w nim obciążających go napraw przedawniają się w ogólnych terminach przedawnienia wynikających z art. 118 K.c., liczonych od dnia wymagalności, tj. zasadniczo po 10 latach od dnia zwrotu lokalu (Komentarz do art. 6e ustawy o ochronie praw lokatorów, pod red. prof. dr hab. Konrad Osajda, dr hab. Bogusław Lackoroński, Warszawa 2021). Zatem roszczenie właściciela lokalu nie jest przedawnione.
Art. 677 K.c. statuujący krótszy, 1-roczny termin przedawnienia, nie ma w tym przypadku zastosowania. Roszczenie o naprawienie szkody spowodowanej niewykonaniem przez najemcę po zakończeniu stosunku najmu obowiązku odnowienia lokalu i dokonania w nim obciążających go napraw nie są wymienione w tym przepisie (J. Górecki, G. Matusik, w: Osajda, Komentarz, Legalis 2020, art. 677 KC, Nt 2; zob. też J. Panowicz-Lipska, w: System PrPryw, t. 8, 2011, s. 72 oraz K. Siwiec, Przedawnienie, s. 10; por. uzasadnienie wyr. SN z 16.1.1991 r., I CR 776/90, OSP 1992, Nr 5, poz. 108 z glosą krytyczną Z. Radwańskiego).
Powyższe stanowisko zostało potwierdzone także w stosunku do roszczenia wynajmującego o zwrot równowartości zużytych elementów wyposażenia technicznego, które znajdowały się w lokalu w chwili wydania go najemcy (Komentarz do art. 6e ustawy o ochronie praw lokatorów, pod red. prof. dr hab. Konrad Osajda, dr hab. Bogusław Lackoroński, Warszawa 2021).
Nie widzę możliwości uchylenia się, co do zasady, od odpowiedzialności na podstawie art. 6e ustawy o ochronie praw lokatorów. Może Pani jednak kwestionować wysokość swojej odpowiedzialności w dwóch zakresach: wyliczeń poczynionych przez właściciela lokalu, jak również swojego udziału spadkowego. W związku z powyższym, rekomenduję sporządzenie odpowiedzi na pismo właściciela lokalu, w którym:
Jeśli nie doszło do działu spadku, może Pani oczywiście wskazać, że występują także inni spadkobiercy, ale, jak już wspomniałam, dla właściciela lokalu jako wierzyciela nie ma znaczenia, od którego spadkobiercy będzie dochodzić zaspokojenia (z tym zastrzeżeniem, że będzie Pani mogła dochodzić zwrotu części zapłaconej kwoty od pozostałych spadkobierców).
Niejasne warunki przekazania mieszkania po śmierci najemcy
Pani Krystyna, która odziedziczyła spadek po matce, szybko oddała klucze do mieszkania komunalnego administracji, nie zdając sobie sprawy, że zgodnie z przepisami odpowiada za odnowienie lokalu. Po pół roku otrzymała pismo z żądaniem pokrycia kosztów remontu oraz wymiany urządzeń sanitarnych. Dopiero po konsultacji prawnej zrozumiała, że powinna była żądać szczegółowego rozliczenia tych prac oraz dokumentacji ich zakresu i kosztów, co pomogłoby jej w ograniczeniu odpowiedzialności finansowej.
Brak odpowiedniej wiedzy o obowiązkach spadkobiercy
Pan Marek odziedziczył spadek po ojcu, który mieszkał w mieszkaniu komunalnym. Nie wiedział, że po śmierci ojca wygasł stosunek najmu, ale obowiązki związane z lokalem przeszły na spadkobierców. Po roku od oddania mieszkania administracji otrzymał wezwanie do zapłaty za dezynfekcję i remont. W efekcie musiał zapłacić za usługi, które w jego opinii były wykonane niezgodnie z rzeczywistym stanem lokalu.
Nieprawidłowe rozliczenie odpowiedzialności między spadkobiercami
Siostry Ania, Beata i Katarzyna odziedziczyły spadek po ojcu, ale tylko Ania mieszkała w Polsce. Administracja zwróciła się wyłącznie do niej z żądaniem pokrycia kosztów napraw i remontu mieszkania komunalnego, mimo że wszystkie siostry były współspadkobierczyniami. Ania, nieświadoma przepisów o solidarnej odpowiedzialności, zapłaciła pełną kwotę, a dopiero później dowiedziała się, że mogła dochodzić od sióstr zwrotu części poniesionych kosztów zgodnie z ich udziałami w spadku.
Po śmierci najemcy mieszkania komunalnego obowiązki wynikające z umowy najmu mogą obciążać spadkobierców, w tym koszty remontu czy napraw. Ważne jest, aby spadkobiercy znali swoje prawa i obowiązki, żądali szczegółowego wykazu kosztów od administracji oraz zadbali o właściwy podział odpowiedzialności między sobą. Brak odpowiedniej wiedzy może prowadzić do nieuzasadnionych obciążeń finansowych.
Jeśli potrzebujesz pomocy w sporządzeniu pisma lub wyjaśnienia kwestii prawnych związanych ze spadkiem i kosztami remontu, skorzystaj z naszej porady online. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 stycznia 1991 r., I CR 776/90
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
Zapytaj prawnika
