• Data: 2024-12-16 • Autor: Katarzyna Talkowska-Szewczyk
Jestem jedynym najemcą mieszkania TBS. Mieszkam sam, nie mam dzieci i jestem rozwodnikiem. Od kilku miesięcy moja partnerka życiowa wprowadziła się do mnie, ale nie jest jeszcze zameldowana. Chcielibyśmy wziąć ślub. Czy jeżeli ją zamelduję po ślubie, to automatycznie po mojej śmierci otrzyma prawo do tego mieszkania i zostanie najemcą, czy też będzie musiała ubiegać się o nie?
Uprzejmie wskazuję, że niestety prawo najmu TBS nie podlega dziedziczeniu. Natomiast po Pana śmierci małżonka (partnerka) będzie mogła wstąpić w stosunek najmu po Panu. W tym zakresie zastosowanie będzie miał art. 691 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. Zgodnie z art. 691 „w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą. Wyżej wymienione osoby wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci”. Wobec powyższego, aby można było wstąpić w stosunek najmu po zmarłym najemcy muszą zostać spełnione łącznie dwie przesłanki. Po pierwsze, konieczna jest przynależność do kręgu osób uprawnionych do wstąpienia w stosunek najmu, które są enumeratywnie wymienione przez art. 691, a po drugie należy stale zamieszkiwać z najemcą w najmowanym przez niego lokalu do chwili jego śmierci. Wstąpienie ww. osób w stosunek najmu następuje z mocy samego prawa, co oznacza, że nie jest konieczne zawarcie nowej umowy najmu pomiędzy sukcesorem a wynajmującym. W sytuacji takiej stosunek najmu nie wygasa, lecz przekształca się podmiotowo po stronie najemcy. Między osobą, która wstąpiła w stosunek najmu, a wynajmującym z mocy prawa istnieje stosunek prawny o takiej samej treści jak stosunek, który łączył wynajmującego z dotychczasowym najemcą.
Aktualnie jeżeli nie jesteście Państwo małżeństwem, to istotne znaczenie będzie miała interpretacja pojęcia stałego zamieszkiwania z najemcą w lokalu. Na temat definiowania tego pojęcia wielokrotnie wypowiadał się Sąd Najwyższy i tak w wyroku z dnia 15.01.1981 r. w sprawie o sygn. akt III CRN 314/80 stwierdził, że przesłanka stałego mieszkania z najemcą zawiera w sobie wymaganie, żeby osoba bliska najemcy nie miała innego mieszkania, a lokal mieszkalny zajmowany przez tę osobę z najemcą stanowił centrum jej spraw życiowych. W kolejnym orzeczeniu z 28.10.1980 r. w sprawie o sygn. akt III CRN 230/80 Sąd Najwyższy wskazał, że stałe mieszkanie z najemcą osoby mu bliskiej oznacza ześrodkowanie przez tę osobę całej swej działalności życiowej w lokalu najemcy, przy czym chodzi tu o stan faktyczny trwający do chwili śmierci najemcy. Powyższe stanowisko Sądu Najwyższego znajduje również swoje potwierdzenie w nieco nowszym orzecznictwie. W wyroku z dnia 3 lutego 2000 r., sygn. akt I CKN 40/99, Sąd Najwyższy przyjął, iż „stałe zamieszkiwanie z najemcą osoby mu bliskiej oznacza ześrodkowanie przez tę osobę całej swej działalności życiowej w lokalu najemcy, tak by zajmowany przez tę osobę lokal stanowił jej centrum życiowe.” Dodatkowo partnerka jest osobą pozostającą we wspólnym pożyciu z Panem.
Po Pana śmierci małżonka/partnerka powinna udać się do TBS-u zgłosić fakt wstąpienia w prawo najmu. W przypadku, w którym TBS nie zgodziłby się na to, tj. kwestionowałby takie uprawnienia, to wówczas należałoby wytoczyć powództwo w trybie art. 189 Kodeksu postępowania cywilnego i żądać ustalenia wstąpienia w stosunek najmu.
Przypadek małżonka
Pani Anna mieszkała z mężem, panem Janem, w lokalu TBS przez wiele lat. Po śmierci Jana Anna jako jego żona niebędąca współnajemcą wstąpiła w stosunek najmu z mocy prawa. Mimo że umowa najmu była zawarta tylko na Jana Anna mogła nadal mieszkać w lokalu, gdyż spełniała warunki przewidziane w art. 691 Kodeksu cywilnego.
Przypadek dorosłego dziecka
Pan Michał mieszkał ze swoją matką, panią Teresą, w mieszkaniu wynajmowanym od TBS-u. Po śmierci Teresy Michał jako jej syn mógł wstąpić w stosunek najmu, ponieważ stale zamieszkiwał z matką w tym lokalu i nie posiadał innego miejsca zamieszkania. Musiał tylko zgłosić ten fakt do TBS-u, aby formalnie uregulować swoją sytuację.
Przypadek partnerki życiowej
Pani Ewa była partnerką życiową Pana Tomasza, z którym mieszkała w lokalu TBS przez ostatnie kilka lat. Po śmierci Tomasza Ewa, pozostająca z nim we wspólnym pożyciu, zgłosiła się do TBS-u z wnioskiem o wstąpienie w stosunek najmu. TBS próbował odmówić, twierdząc, że nie jest uprawniona, jednak Ewa spełniała warunki wskazane w Kodeksie cywilnym. W konsekwencji zdecydowała się wnieść sprawę do sądu, aby sąd potwierdził jej prawo do dalszego zamieszkiwania.
Po śmierci najemcy lokalu TBS, zgodnie z art. 691 Kodeksu cywilnego, prawo do wstąpienia w stosunek najmu przysługuje m.in. małżonkowi, dzieciom, partnerowi życiowemu czy innym osobom bliskim, które stale zamieszkiwały z najemcą do momentu jego śmierci. W takim przypadku nie jest konieczne zawarcie nowej umowy najmu – stosunek prawny trwa nadal, zmienia się jedynie osoba najemcy. W sytuacji sporu z TBS-em możliwe jest dochodzenie swoich praw w sądzie.
Jeśli masz wątpliwości dotyczące dziedziczenia prawa najmu lub potrzebujesz pomocy w sporze z TBS-em, zapraszamy do skorzystania z naszych usług prawnych. Oferujemy kompleksowe wsparcie, w tym konsultacje, przygotowanie niezbędnych pism oraz reprezentację w sądzie. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać fachową pomoc i ochronić swoje prawa.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
Zapytaj prawnika
