Kto ponosi koszty naprawy pękniętej rury CO we wspólnocie mieszkaniowej?

Części nieruchomości wspólnej

Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Nieruchomość wspólna jest objęta współwłasnością przymusową, w której udziały należą do właścicieli lokali. Współwłasność przymusowa jest odmianą współwłasności ułamkowej, która wykazuje wiele odrębności w stosunku do podstawowej regulacji współwłasności ułamkowej. W kontekście powyższego wskazać należy, że nie ma katalogu, w którym ustawodawca wymieniłby chociaż przykładowo części budynku, które wchodzą w skład nieruchomości wspólnej. Co do zasady w ustawie o własności lokali celowo zrezygnowano z tworzenia enumeratywnej czy nawet przykładowej listy, ponieważ takie pełne wyliczenie nie jest możliwe. Rozwój techniki sprawia, iż zasób urządzeń i instalacji, które są funkcjonalnie związane z nieruchomością wspólną, jest coraz szerszy. Można stwierdzić, że zamiarem ustawodawcy było zastosowanie domniemania prawnego, iż to, co nie zostało wyraźnie wyłączone do odrębnego lokalu, uznaje się, że należy do nieruchomości wspólnej.

Wyróżnia się dwie kategorie elementów wchodzących w skład nieruchomości wspólnej. Pierwszą z nich stanowią elementy obligatoryjne, czyli takie, które wchodzą w skład nieruchomości wspólnej z mocy prawa. Do tych elementów należą grunt oraz części składowe budynku, które ze swej natury nie mogą przynależeć do poszczególnych lokali, gdyż funkcjonalnie służą wszystkim właścicielom (np. kotłownia, winda, ciągi instalacyjne). Ponadto pewne elementy konstrukcyjne budynku, takie jak ciągi instalacyjne czy ściany nośne, pomimo że są usytuowane w lokalu stanowiącym odrębną własność lub przebiegają przez niego, to jednak ta lokalizacja nie przesądza o ich statusie prawnorzeczowym. Ze względu na ich funkcję czy przeznaczenie pozostają one nadal w strukturze nieruchomości wspólnej, ponieważ ich brak powodowałby dysfunkcję całego kompleksu budynkowego. Ich wyłączenie z nieruchomości wspólnej mogłoby prowadzić do naruszenia bezpieczeństwa prawidłowego użytkowania całego obiektu mieszkaniowego. W stosunku do tych elementów nie jest możliwa zmiana statusu rzeczowego przez włączenie ich do odrębnej własności lokalu jako pomieszczenia przynależnego. Przykładowo pomieszczenie, w którym znajduje się kotłownia, nie może mieć statusu pomieszczenia przynależnego. Natomiast co do drugiej kategorii elementów nieruchomości wspólnej, to ma ona charakter fakultatywny. Ich istnienie w ramach nieruchomości wspólnej jest możliwe, ale nie są one konieczne (np. pomieszczenia gospodarcze, magazynek, hala garażowa). Decydujące znaczenie ma wola właścicieli. O tym, czy w danej nieruchomości wspólnej takie pomieszczenie będzie częścią nieruchomości wspólnej czy też nadać mu status pomieszczenia przynależnego do lokalu, czy nawet odrębnej własności lokalu, decydują wszyscy właściciele w umowie. W praktyce, przy sukcesywnym wyodrębnianiu lokali, zależy to od koncepcji dewelopera. Przykładowo to on decyduje, czy duża hala garażowa, zaopatrzona w strukturę techniczną, spełniająca wymogi do wydania zaświadczenia o samodzielności lokali, pozostanie częścią nieruchomości wspólnej czy też stanie się samodzielnym lokalem (o przeznaczeniu garażowym wielostanowiskowym). Po tym wstępie należy przejść do meritum sprawy.

Rury instalacji CO

Sprawa własności elementów instalacji CO we wspólnocie mieszkaniowej budzi kontrowersje, więc wiele wspólnot zdecydowało się na określenie granic nieruchomości wspólnej w swoich regulaminach. Jeżeli w przypadku Pani wspólnoty nie ma takiego regulaminu, to wówczas należy zastosować się do powyższych informacji. W tym zakresie istotne znaczenie będzie miało orzecznictwo sądowe. W szczególności chodzi tutaj o uchwalę Sądu Najwyższego z dnia 28 sierpnia 1997 r., sygn. akt III CZP 36/97, oraz uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 19 maja 2006 r., sygn. akt III CZP 28/06. W pierwszej ze wskazanych uchwał Sąd Najwyższy wskazał:

„Podstawowe zagadnienie, jakie powstaje w takim stanie prawnym, to określenie, jakie elementy nieruchomości objęte są współwłasnością właścicieli wyodrębnionych lokali, czyli tzw. współwłasnością przymusową. Ustawa o własności lokali w sposób wyraźny reguluje to zagadnienie jedynie w odniesieniu do gruntu. Z art. 3 ust. 1 w zw. z art. 5 cyt. ustawy wynika, że współwłasnością przymusową objęty jest grunt niezbędny do korzystania z budynku. Co do pozostałych elementów art. 3 ust. 1 cyt. ustawy określa je jako »wszelkie części budynku i inne urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali lub dotychczasowego właściciela nieruchomości ze względu na należące do niego niewyodrębnione lokale«. W budynku wielomieszkaniowym, a o taki chodzi w rozpoznawanej sprawie, tzw. współwłasnością przymusową objęte będą zatem z całą pewnością takie jego części, jak klatki schodowe czy windy. Powszechnie przyjmuje się także, że współwłasnością objęte są ściany zewnętrzne, dachy oraz fundamenty. Nasuwa się natomiast pytanie, czy współwłasnością tą objęte są urządzenia służące do ogrzewania poszczególnych lokali oraz całego budynku, jeżeli budynek wyposażony jest w jednolity system ogrzewania. Na pytanie to należy odpowiedzieć twierdząco. Instalacja grzewcza (w konkretnym stanie faktycznym instalacja c.o.) jest urządzeniem nie służącym wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Z urządzeń takich korzystają wszyscy właściciele lokali zarówno w ten sposób, że ciepło doprowadzane jest do przedmiotu ich własności, jak i w ten sposób, że ogrzewane są wspólne części budynku. Składnikiem tzw. współwłasności przymusowej są zarówno elementy instalacji znajdujące się poza poszczególnymi lokalami, jak i elementy znajdujące się w wydzielonych lokalach. Ustalenie zatem zakresu uprawnień każdego ze współwłaścicieli musi zostać dokonane z uwzględnieniem przede wszystkim przepisów ustawy o własności lokali, które stanowią lex specialis w stosunku do przepisów kodeksu cywilnego określających sytuację prawną współwłaścicieli”.

Natomiast w drugiej uchwale Sąd Najwyższy stwierdził:

„Wspólnota mieszkaniowa obejmująca właścicieli lokali, w których nie ma liczników pomiaru energii cieplnej, może podjąć uchwałę wyrażającą zgodę na ustalenie przez zarząd części kosztów związanych z eksploatacją instalacji cieplnej służącej do użytku właścicieli poszczególnych lokali.". W uzasadnieniu uchwały wskazano, że:"Bezsporne jest, że w lokalach będących własnością członków pozwanej wspólnoty nie zainstalowano odrębnych ciepłomierzy umożliwiających pomiar energii cieplnej zużytej przez każdego z właścicieli poszczególnych lokali. W takiej sytuacji przyjęto już wcześniej w orzecznictwie, że cała instalacja cieplna, a więc oprzyrządowanie techniczne służące do ogrzewania poszczególnych lokali oraz całego budynku wyposażonego w jednolity system ogrzewania, jest urządzeniem niesłużącym wyłącznie do użytku właścicieli lokali i jako takie stanowi przedmiot współwłasności przymusowej. Korzystają z niego wszyscy właściciele lokali w ten sposób, że ciepło doprowadzane jest zarówno do przedmiotu ich własności (lokalu), jak i do wszystkich wspólnych części budynku. Innymi słowy, przyjęto, że składnikiem tzw. współwłasności przymusowej są zarówno elementy instalacji znajdujące się poza poszczególnymi lokalami, jak i elementy instalacji znajdujące się w wydzielonych lokalach (zob. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 28 sierpnia 1997 r., III CZP 36/97, OSNC 1998, nr 1, poz. 4). Wskazane urządzenia, jako nie służące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali, są zatem nieruchomością wspólną w rozumieniu art. 3 ust. 2 u.w.l., z której właściciele lokali zobowiązani są korzystać w sposób nieutrudniający korzystania z niej przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać w ochronie wspólnego dobra. Uznanie instalacji cieplnej służącej do ogrzewania poszczególnych lokali oraz pozostałych części budynku za część nieruchomości wspólnej oznacza, że opłaty za dostawę energii cieplnej do takiej instalacji stanowią koszty zarządu nieruchomością wspólną w rozumieniu art. 14 pkt. 1, co znajduje potwierdzenie w art. 22 ust. 3 pkt. 8 u.w.l., w którym ustawodawca zaliczył do kosztów zarządu nieruchomością wspólną część kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali. Ustalenie wskazanych kosztów zarządu nieruchomością wspólną, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, jest – na podstawie art. 22 ust. 3 u.w.l. – jedną z wielu czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu”.

Odpowiedzialność za pęknięcie rury

W świetle powyższego należy uznać, że zarząd wspólnoty powinien dokonać naprawy przerdzewiałej rury, niezależnie od tego, czy usterka występuje w mieszkaniu, czy poza nim. W opisanym przez Panią przypadku odpowiedzialność ponosi wspólnota, a nie Pani, zatem nie powinna być Pani obciążona kosztami. W mojej opinii należy wezwać wspólnotę do zwrotu tych kosztów, a następnie pozwać ją do sądu.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388

2. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 28 sierpnia 1997 r., sygn. akt III CZP 36/97

3. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 19 maja 2006 r., sygn. akt III CZP 28/06

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.