• Data: 2023-09-01 • Autor: Paulina Olejniczak-Suchodolska
Podczas kontroli szczelności gazu we wspólnocie mieszkaniowej w mieszkaniu jej członka stwierdzono niewielką nieszczelność przy zaworze doprowadzającym gaz do tego lokalu. Właściciel mieszkania wezwał pogotowie gazowe, które odcięło dopływ gazu do danego pionu. Likwidacja nieszczelności wymagała dojścia do kanału technicznego, zabudowanego płytkami ceramicznymi przez właściciela, a więc konieczny był demontażu. Kto ponosi koszty demontażu i ponownego montażu zabudowy? Czy koszty wezwania pogotowia gazowego ponosi wzywający, mimo że nie korzysta z gazu, bo wszystkie urządzenia są u niego zasilane elektrycznie, czy są to koszty wspólne?
Kwestia ustalenia, na kim spoczywa koszt demontażu i montażu ponownej zabudowy, przez którą biegnie dojście do kanału, zależy od tego, kto jest odpowiedzialny za stwierdzoną nieszczelność.
Jeśli stwierdzono nieszczelność elementu, za który odpowiada właściciel mieszkania, to na nim spoczywa obowiązek i koszt naprawy, aby instalacja spełniania warunki bezpieczeństwa. Wówczas wszelkie koszty pochodne, np. związane z zabudową prowadzącą do dojścia do instalacji – również obciążą właściciela mieszkania.
Jeśli zaś za nieszczelność odpowiada wspólnota i to z jej środków będzie wykonywana naprawa, to co do zasady można forsować stanowisko, że właściciel ma roszczenie o przywrócenie lokalu objętego naprawami do stanu pierwotnego. To umowa ze wspólnotą powinna stanowić, czy otrzyma finansową rekompensatę, czy też wspólnota sama dokona ponownej zabudowy zgodnej z tą, która uległa uszkodzeniu na skutek niezbędności dojścia do instalacji.
Jeśli wspólnota nie przywróci pomieszczenia do stanu sprzed ingerencji ani nie pokryje kosztów niezbędnych do przywrócenia tego stanu przez właściciela, wówczas taki właściciel może próbować dochodzić odszkodowania za realne szkody na mocy art. 415 Kodeksu cywilnego (K.c.) – pod warunkiem, że to z winy wspólnoty te prace były konieczne, bo to z winy wspólnoty nastąpiła owa nieszczelność obejmująca dany lokal. Od razu jednak wskazuję, że jest to moje zdanie, bowiem przepisy nie mówią wprost, kto powinien ponieść koszty usunięcia awarii i koszty pochodne z tym związane, gdy wspólnota usuwa usterkę zagrażającą życiu. Bardzo często regulują to wewnętrzne zasady uchwalone w danej wspólnocie, np. regulamin, do którego przestrzegania właściciele są obowiązani. Gdyby jednak regulaminu nie było lub nie obejmował takiej kwestii, to w mojej ocenie, jeśli usterka (awaria) nie wynika z winy właściciela lokalu, ma on roszczenie odszkodowawcze z art. 415 K.c. w zakresie realnej szkody, tj. kwota, jaka jest niezbędna, aby przywrócić dane pomieszczenie do stanu zgodnego z prawem.
Zwracam bowiem uwagę, że § 8 Rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych stanowi:
„1. Przy remontach budynku należy zapewnić:
1) realizację robót w kolejności wynikającej z opracowanego planu remontów,
2) bezpieczeństwo użytkowników i osób trzecich w trakcie prowadzenia robót,
3) stosowanie rozwiązań technicznych, materiałowych i technologicznych ograniczających uciążliwość użytkowania lokali oraz podnoszących walory użytkowe lokali.
2. Wszelkie zmiany w stosunku do istniejących rozwiązań, dokonywane w związku z wykonywaniem robót remontowych, nie powinny powodować pogorszenia stanu technicznego i właściwości użytkowych elementów budynku oraz naruszać interesów użytkowników lokali lub osób trzecich.”
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Paulina Olejniczak-Suchodolska
Radca prawny, absolwentka Wydziału Prawa na Uniwersytecie Mikołaja Kopernika w Toruniu. Ukończyła aplikację radcowską przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Warszawie. Doświadczenie zawodowe zdobywała współpracując z kancelariami prawnymi. Specjalizuje się głównie w prawie gospodarczym, prawie pracy, prawie zamówień publicznych, a także w prawie konsumenckim i prawie administracyjnym. Obecnie prowadzi własną kancelarię radcowską oraz obsługuje spółki i instytucje państwowe.
Zapytaj prawnika
