• Data: 2022-10-31 • Autor: Grzegorz Stefanowski
Wspólnie z narzeczonym kupiliśmy mieszkanie we wspólnocie mieszkaniowej. Przez ścianę naszego salonu przechodzi komin, do którego podłączone jest CO właściciela mieszkania pod nami. Ze ściany tej ulatnia się specyficzny zapach. Na tyle ten zapach jest wyczuwalny, że nasze ubrania są nim przesiąknięte. Komin ten jest w złej kondycji, ponadto lokatorzy tego mieszkania najprawdopodobniej spalają w nim śmieci. Zgłosiliśmy tą sprawę do wspólnoty mieszkaniowej, oni twierdzą jednak, że kominy nie należą do części wspólnych i za naprawę tego odpowiada właściciel. Doszło jednak do kompromisu i wspólnota mieszkaniowa zaproponowała rozwiązanie takie, aby ten właściciel przeniósł swój piec i podpiął do innego komina, koszty z tym związane miała ponieść wspólnota mieszkaniowa. Niestety propozycja ta została odrzucona przez tego właściciela. Prawdopodobnie ze zwykłej złośliwości. Co powinniśmy zrobić w obecnej sytuacji? Kto odpowiada za eksploatację kominów we wspólnocie mieszkaniowej, jeśli każdy z właścicieli mieszkań ma osobne CO i eksploatuje „swój” komin? Kto będzie odpowiadał, jeśli dojdzie do pożaru? Sytuacja ta zagraża naszemu życiu i zdrowiu. Jest to mała wspólnota i jest powołany zarząd.
Prawowity właściciel tego mieszkania nie żyje, właśnie sprawdziłam KW. Właściciel, o którym mowa w tekście, jest jego ojcem, a więc teoretycznie nie jest właścicielem, jednak praktycznie czerpie korzyść finansową poprzez wynajem mieszkania po zmarłym synu. Prawdopodobnie fakt, że mieszkanie jest nieżyjącego syna jest powodem ignorancji i braku dialogu ze strony tego pana. Czy w takim wypadku ma on prawo wynajmować ten lokal? I ewentualnie odpowiadać za czynione nam szkody?
Kwestia odpowiedzialności za przewody kominowe prowadzące do poszczególnych lokali w budynku wspólnoty mieszkaniowej została już rozstrzygnięta przez orzecznictwo. Są to części wspólne i odpowiada za nie wspólnota mieszkaniowa.
Przykładowymi wyrokami są wyrok Sądu Okręgowego w Słupsku z dn. 05.03. 2015 r. (sygn. akt I C 400/14) i Sądu Okręgowego we Wrocławiu z dn. 31.01.2014 r. (sygn. akt I C 410/13).
Sąd Okręgowy w Słupsku, stwierdził, m.in., w uzasadnieniu:
„Mając na uwadze definicję nieruchomości wspólnej, zawartą w art. 3 ust. 2 ustawy z dn. 24.06.1994r. o własności lokali, stwierdzić należy, że kominy, w tym przewody kominowe, stanowią część wspólną nieruchomości. Powyższemu wnioskowi nie sprzeciwia się okoliczność, że poszczególne przewody kominowe prowadzą do osobnych lokali. Komin, to bez wątpienia część budynku, mająca początek u trzonu, a dalej biegnąca przez stropy budynku ponad poszycie dachowe po czapy komina. Jest to konstrukcja, która mieści w sobie kanały dymowe, spalinowe i wentylacyjne, obsługujące wszystkie lokale znajdujące się w budynku. W konsekwencji powyższego uznać należy, że komin nie służy wyłącznie do użytku właścicieli lokali, a zatem komin i przewody kominowe, w tym kanały wentylacyjne, spalinowe i dymowe to, zdaniem sądu, część wspólna nieruchomości”.
Właściwym adresatem Państwa oczekiwań jest więc wspólnota mieszkaniowa, a konkretnie zarządca. To on odpowiada za czynności faktyczne dotyczące części wspólnych. W tym przypadku odpowiada za przeglądy instalacji kominowych i powinien je zlecić, po Państwa uwagach. W podobnych sprawach swoje działania, po zgłoszeniu, mogą prowadzić także Straż Pożarna i Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego, które to podmioty także może zawiadomić zarządca.
Warto wspomnieć, że art. 13 ust. 2 ww. ustawy z dn. 24.06.1994r. o własności lokali, nakłada na właściciela lokalu obowiązek jego udostępnienia do ww. kontroli.
„Art. 13 [Utrzymanie lokalu i nieruchomości wspólnej]
1. Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.
2. Na żądanie zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje”.
Co do kwestii, iż właściciel zmarł, a teraz ten lokal wynajmuje jego ojciec, to zasadniczo nie ma przeszkód i ma do tego prawo. Każdy właściciel może to zrobić. On jest właścicielem – spadkobiercą, ale skoro nie ma na to dowodów, to można tylko stwierdzić, iż prawdopodobnie. Mimo zmian właścicielskich w wielu księgach wieczystych brak aktualizacji i nowych wpisów.
Oczywiście zarządca mógłby ten problem zweryfikować, gdyż od tego, kto jest spadkobiercą, zależy skuteczność zarządu nieruchomością wspólną przez członków wspólnoty. Mówiąc wprost, powinno się wiedzieć, kto jest właścicielem formalnie danego lokalu, aby można go było jako członka wspólnoty uznać za uprawnionego do głosowania nad kwestiami tego wymagającymi.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Grzegorz Stefanowski
Radca prawny od 1998 r., absolwent Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu im. Adama Mickiewicza w Poznaniu. Pracę magisterską napisał w obecnym Laboratorium Kryminalistyki UAM. Ukończył Studium podyplomowe w Katedrze Prawa Własności Intelektualnej Uniwersytetu Jagiellońskiego w Krakowie. Posiada uprawnienia mediatora i doradcy obywatelskiego. Doświadczenie zawodowe w strukturach banku oraz własnej Kancelarii Radcy Prawnego w Katowicach.
Specjalizuje się w prawie rodzinnym, cywilnym, bankowym, własności intelektualnej, problemach prawnych życia codziennego, prawie gospodarczym.
Zapytaj prawnika
