Kto odpowiada za kominy we wspólnocie mieszkaniowej?

Odpowiedzialność za przewody kominowe

Kwestia odpowiedzialności za przewody kominowe prowadzące do poszczególnych lokali w budynku wspólnoty mieszkaniowej została już rozstrzygnięta przez orzecznictwo. Są to części wspólne i odpowiada za nie wspólnota mieszkaniowa.

Przykładowymi wyrokami są wyrok Sądu Okręgowego w Słupsku z dn. 05.03. 2015 r. (sygn. akt I C 400/14) i Sądu Okręgowego we Wrocławiu z dn. 31.01.2014 r. (sygn. akt I C 410/13).

Sąd Okręgowy w Słupsku, stwierdził, m.in., w uzasadnieniu:

„Mając na uwadze definicję nieruchomości wspólnej, zawartą w art. 3 ust. 2 ustawy z dn. 24.06.1994r. o własności lokali, stwierdzić należy, że kominy, w tym przewody kominowe, stanowią część wspólną nieruchomości. Powyższemu wnioskowi nie sprzeciwia się okoliczność, że poszczególne przewody kominowe prowadzą do osobnych lokali. Komin, to bez wątpienia część budynku, mająca początek u trzonu, a dalej biegnąca przez stropy budynku ponad poszycie dachowe po czapy komina. Jest to konstrukcja, która mieści w sobie kanały dymowe, spalinowe i wentylacyjne, obsługujące wszystkie lokale znajdujące się w budynku. W konsekwencji powyższego uznać należy, że komin nie służy wyłącznie do użytku właścicieli lokali, a zatem komin i przewody kominowe, w tym kanały wentylacyjne, spalinowe i dymowe to, zdaniem sądu, część wspólna nieruchomości”.

Właściwym adresatem Państwa oczekiwań jest więc wspólnota mieszkaniowa, a konkretnie zarządca. To on odpowiada za czynności faktyczne dotyczące części wspólnych. W tym przypadku odpowiada za przeglądy instalacji kominowych i powinien je zlecić, po Państwa uwagach. W podobnych sprawach swoje działania, po zgłoszeniu, mogą prowadzić także Straż Pożarna i Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego, które to podmioty także może zawiadomić zarządca.

Warto wspomnieć, że art. 13 ust. 2 ww. ustawy z dn. 24.06.1994r. o własności lokali, nakłada na właściciela lokalu obowiązek jego udostępnienia do ww. kontroli.

„Art. 13 [Utrzymanie lokalu i nieruchomości wspólnej]

1. Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.

2. Na żądanie zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje”.

Najem lokalu z problematycznym kominem

Co do kwestii, iż właściciel zmarł, a teraz ten lokal wynajmuje jego ojciec, to zasadniczo nie ma przeszkód i ma do tego prawo. Każdy właściciel może to zrobić. On jest właścicielem – spadkobiercą, ale skoro nie ma na to dowodów, to można tylko stwierdzić, iż prawdopodobnie. Mimo zmian właścicielskich w wielu księgach wieczystych brak aktualizacji i nowych wpisów.

Oczywiście zarządca mógłby ten problem zweryfikować, gdyż od tego, kto jest spadkobiercą, zależy skuteczność zarządu nieruchomością wspólną przez członków wspólnoty. Mówiąc wprost, powinno się wiedzieć, kto jest właścicielem formalnie danego lokalu, aby można go było jako członka wspólnoty uznać za uprawnionego do głosowania nad kwestiami tego wymagającymi.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388
2. Wyrok Sądu Okręgowego w Słupsku z dn. 05 marca 2015 r. sygn. akt I C 400/14
3. Wyrok Sądu Okręgowego we Wrocławiu z dn. 31 stycznia 2014 r. sygn. akt I C 410/13

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.