• Data: 2025-01-07 • Autor: Elżbieta Kaczmarek
Kiedy jako właściciel mieszkania we wspólnocie mieszkaniowej (dużej) mogę domagać się powołania przez sąd zarządu wspólnoty mieszkaniowej?
Ustawa o własności lokali wprowadza dwie przesłanki, których zaistnienie uzasadnia ustanowienie zarządcy przymusowego. Zgodnie z art. 26 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1048), dalej: „u.w.l.”, „jeżeli zarząd nie został powołany lub pomimo powołania nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel lokalu może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, który określi zakres jego uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie. Sąd odwoła zarządcę, gdy ustaną przyczyny jego powołania”.
Z brzmienia ww. przepisu wynika, że jeżeli 1) zarząd nie został powołany lub 2) mimo powołania nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd.
Ponadto w myśl art. 26 ust. 2 u.w.l. „jeżeli w terminie dwóch lat od dnia wyodrębnienia własności pierwszego lokalu w nieruchomości, w której liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych jest większa niż trzy, właściciele lokali nie dokonają wyboru zarządu ani nie powierzą zarządu nieruchomością wspólną w umowie zawartej w formie aktu notarialnego, ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd może żądać także dotychczasowy zarządca nieruchomości, który sprawował zarząd nieruchomością w dniu, w którym wyodrębniono własność pierwszego lokalu, i kontynuował zarząd tą nieruchomością przez okres co najmniej dwóch lat”.
Z żądaniem ustanowienia zarządcy może wystąpić do sądu każdy właściciel lokalu, niezależnie od wielkości udziału w nieruchomości wspólnej. Ustanowiony przez sąd zarządca ma zastępować brakujący lub działający niewłaściwie organ wykonawczy. Chociaż formalnie jest zarządcą przymusowym, czyli ustanowionym przez sąd, wbrew woli większości właścicieli, jednak powinien dbać o interes wspólnoty mieszkaniowej. Wobec tego status zarządcy ustanowionego na podstawie art. 26 u.w.l., w tym w szczególności zakres kompetencji, powinien odpowiadać zakresowi kompetencji, jaki przysługuje z mocy ustawy zarządowi wspólnoty mieszkaniowej, chyba że sąd zmodyfikuje ten ustawowy zakres.
Za wyrokiem Sądu Okręgowego Warszawa-Praga w Warszawie z 4.12.2018 r., sygn. akt I C 731/18, należy wskazać, że:
„Istotą wniosku o ustanowienie zarządcy przymusowego dla wspólnoty mieszkaniowej, o którym mowa w art. 26 u.w.l., jest usunięcie stanu rzeczy, w którym brak jest podmiotu legitymowanego przez właścicieli lokali do sprawowania zarządu nieruchomością bądź też zaniedbania powołanego zarządu są na tyle rażące, że uzasadniają interwencję w tym zakresie, zakończoną stosowną decyzją sądu. Prawidłowe ustanowienie zarządu bądź też potwierdzenie prawidłowości jego działań ma kapitalne znaczenie dla bezpieczeństwa obrotu prawnego, którego członkiem jest wspólnota mieszkaniowa. Zarząd jest bowiem organem prowadzącym jej sprawy i reprezentującym ją na zewnątrz. Tak też formalne potwierdzenie tej prawidłowości jak najbardziej wpisuje się jako uzasadniony wydatek, który powinien znaleźć odzwierciedlenie w sprawozdaniu finansowym wspólnoty”.
Z kolei w postanowieniu z 22.10.2018 r., sygn. akt II Ns 2308/15, Sąd Rejonowy dla Łodzi-Widzewa w Łodzi stwierdził, że:
„Zgodnie z treścią przepisu art. 26, przywołanej powyżej ustawy o własności lokali, jeżeli zarząd nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, który określi zakres jego uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie. Rola zarządcy przymusowego sprowadza się do zastępowania zarządu wspólnoty mieszkaniowej w wykonywaniu obowiązków, a prawomocne postanowienie sądu o ustanowieniu zarządcy przymusowego pozbawia dotychczasowy zarząd jego praw. Innymi słowy, w okresie wyznaczonym przez sąd zarządca przymusowy pełni funkcję zarządu. W konsekwencji oznacza to, że zarządca przymusowy nie może dokonywać czynności wychodzących poza zakres uprawnień, jakie ma zarząd.
Niewypełnianie obowiązków i naruszanie zasad prawidłowej gospodarki, o jakich mowa w treści art. 26 powołanej ustawy, należy rozumieć dość szeroko. Oprócz różnych czynów niezgodnych z prawem będzie ono obejmowało także niewywiązywanie się z obowiązków nałożonych na zarządcę lub na zarząd ustawą oraz umową właścicieli albo umową o zarządzanie, a także niewykonywanie uchwał właścicieli lokali i sprawowanie zarządu w taki sposób, że stan nieruchomości ulega pogorszeniu (w tym niedokonywanie niezbędnych napraw, konserwacji, remontów itp.) czy działanie wbrew woli członków wspólnoty”.
Na zakończenie wskazuję, że postępowanie o ustanowienie zarządcy przymusowego toczy się w trybie przepisów o postępowaniu nieprocesowym (art. 611–616 K.p.c.). Wniosek w powyższej sprawie składa się do sądu rejonowego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości. Postępowanie toczy się z udziałem pozostałych właścicieli. Ustanawiając zarządcę przymusowego (którym z reguły jest jeden z właścicieli lokali), sąd określa zakres jego uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie, zobowiązując do składania okresowych sprawozdań z wykonywania zarządu.
Brak powołania zarządu w nowo utworzonej wspólnocie
Po wyodrębnieniu lokali w nowym budynku deweloperskim, właściciele mieszkań przez dwa lata nie podjęli uchwały o powołaniu zarządu wspólnoty ani nie zawarli umowy na zarządzanie nieruchomością. W rezultacie wspólne obszary, takie jak klatki schodowe czy parking, pozostawały zaniedbane. Jeden z właścicieli, mając dość braku porządku, złożył wniosek do sądu o ustanowienie zarządcy przymusowego.
Zarząd nie wykonuje swoich obowiązków
We wspólnocie liczącej 50 lokali zarząd od kilku lat nie zwoływał zebrań właścicieli, a budynek popadał w ruinę z powodu braku przeprowadzanych remontów. Uchwały dotyczące istotnych napraw, takie jak wymiana dachu czy remont windy, pozostawały niezrealizowane. Jeden z mieszkańców, zaniepokojony pogarszającym się stanem nieruchomości, wniósł do sądu sprawę o powołanie zarządcy przymusowego.
Naruszenie zasad prawidłowej gospodarki przez zarząd
Właściciele mieszkań odkryli, że zarząd wspólnoty wynajmował pomieszczenia wspólne (np. strychy i piwnice) bez ich zgody i nie rozliczał tych dochodów w sprawozdaniach finansowych. Co więcej, środki na koncie wspólnoty były wykorzystywane na prywatne cele jednego z członków zarządu. Po nieudanych próbach wyjaśnienia sytuacji właściciele postanowili złożyć wniosek o ustanowienie zarządcy przymusowego w celu przywrócenia porządku finansowego.
Ustanowienie zarządcy przymusowego to rozwiązanie dla właścicieli lokali we wspólnocie mieszkaniowej, gdy zarząd nie został powołany, nie wypełnia swoich obowiązków lub narusza zasady prawidłowej gospodarki. Sąd, na wniosek właściciela, może powołać zarządcę, który zadba o właściwe zarządzanie nieruchomością. Aby skorzystać z tego rozwiązania, należy przedstawić dowody potwierdzające zaniedbania lub nieprawidłowości w zarządzie wspólnoty.
Jeśli potrzebujesz pomocy prawnej w sprawach dotyczących zarządzania wspólnotą mieszkaniową lub przygotowania odpowiednich pism do sądu, skontaktuj się z nami. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
3. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388
4. Wyrok Sądu Okręgowego Warszawa-Praga w Warszawie z 4.12.2018 r., sygn. akt I C 731/18
5. Postanowienie Sądu Rejonowego dla Łodzi-Widzewa w Łodzi z dnia 22 października 2018 r., sygn. akt II Ns 2308/15
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
Zapytaj prawnika
