Jaka instytucja kontroluje prywatne TBS-y?
• Autor: Małgorzata Rybarczyk
Jestem lokatorem TBS-u prywatnego. TBS nie wywiązuje się ze swoich obowiązków (delikatnie powiedziane) i budynki popadają w ruinę. Gdzie można szukać pomocy? Jaka instytucja kontroluje TBS-y prywatne?
.jpg)
Prawa i obowiązki towarzystwa budownictwa społecznego
Kwestie dotyczące funkcjonowania towarzystw budownictwa społecznego uregulowane zostały w ustawie o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego.
Zgodnie z art 23 tejże ustawy „towarzystwa budownictwa społecznego mogą być tworzone w formie:
1) spółek z ograniczoną odpowiedzialnością;
2) spółek akcyjnych;
3) spółdzielni osób prawnych”.
Dodatkowo ust. 2 tego artykułu stanowi wyraźnie, że „do towarzystwa budownictwa społecznego, zwanego dalej »towarzystwem«, stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu spółek handlowych lub ustawy z dnia 16 września 1982 r. – Prawo spółdzielcze ze zmianami wynikającymi z przepisów niniejszego rozdziału”.
Zgodnie z krajowym rejestrem sądowym Pański TBS jest właśnie spółką z ograniczoną odpowiedzialnością, co oznacza, iż wszelkie kwestie nadzoru nad tą spółką wykonywane muszą być w oparciu o przepisy Kodeksu spółek handlowych. Zgodnie z Kodeksem nadzór nad spółką przysługuje jej wspólnikom odbywać się może w formie bezpośredniej lub pośrednie. Kontrola bezpośrednia to prawo każdego wspólnika ustalone w art. 212 kodeksu polegające na tym, iż wspólnik lub wspólnik z upoważnioną przez siebie osobą może w każdym czasie przeglądać księgi i dokumenty spółki, sporządzać bilans dla swego użytku lub żądać wyjaśnień od zarządu. Zarząd może odmówić wspólnikowi wyjaśnień oraz udostępnienia do wglądu ksiąg i dokumentów spółki, jeżeli istnieje uzasadniona obawa, że wspólnik wykorzysta je w celach sprzecznych z interesem spółki i przez to wyrządzi spółce znaczną szkodę. Jeżeli spółka odmówi udzielenia wyjaśnień lub wglądu do dokumentów bądź ksiąg spółki, wspólnik ma prawo żądać rozstrzygnięcia sprawy uchwałą wspólników lub też złożyć wniosek do sądu rejestrowego o zobowiązanie zarządu do udzielenia wyjaśnień lub udostępnienia do wglądu dokumentów bądź ksiąg spółki. Ten ostatni etap to kontrola pośrednia.
Zobacz również: Czy komornik może zająć mieszkanie?
Kontrola nad działaniami TBS-u
Prawo to może być wyłączone jednak poprzez umowę spółki zgodnie z art. 213 kodeksu. W takiej jednak sytuacji konieczne jest powołanie w spółce rady nadzorczej lub komisji rewizyjnej. Zgodnie z ustawą o TBS-ach powołanie rady nadzorczej w każdym towarzystwie działającym w formie spółki handlowej jest obligatoryjne, zgodnie z art. 25 ust. 1 ustawy, co stanowi rozwiązanie dalej idące w stosunku do przepisów Kodeksu spółek handlowych.
Pewna formę kontroli nad TBS-ami sprawuje minister właściwy do spraw budownictwa, lokalnego planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa. Zgodnie z art. 24 ust. 2 ustawy „minister w drodze decyzji, zatwierdza albo odmawia zatwierdzenia umowy albo statutu towarzystwa, a także wszelkich ich zmian”.
Tak więc chcąc dokonać jakiejkolwiek kontroli w TBS-ie lub uzyskać informacje, może Pan wystąpić z zapytaniem do:
- rady nadzorczej;
- gminy, która w każdym TBS-ie posiada swego przedstawiciela;
- ministra ds. budownictwa.
Może Pan także wystąpić do NIK-u, by w ramach swojej działalności skontrolowano oceny funkcjonowania TBS-u w zakresie realizacji przez nie zadań społecznego budownictwa mieszkaniowego, w szczególności dostępności lokali mieszkalnych należących do TBS-u dla osób spełniających ustawowe kryteria, prawidłowości naliczania czynszów, współdziałania z gminami, realizacji warunków umów kredytu ze środków KFM, zasadności posługiwania się nazwą „towarzystwa budownictwa społecznego”, roli TBS w przenoszeniu wierzytelności z umów partycypacji w kosztach budowy przez partycypantów. Takie kontrole NIK wykonywał na już na terenie kraju.
Niestety ustawodawca nie przewidział żadnych dodatkowych instrumentów kontrolnych, instytucji czy organów samorządowych lub państwowych, które są uprawnione i zobowiązane do kontrolowania działań TBS-ów.
Przykłady
„Wieczne provizorium”
Pan Jan, mieszkaniec TBS-u od 15 lat, opowiada: „Kiedy się wprowadzałem, obiecywano nam, że budynek będzie regularnie remontowany. Minęło tyle lat, a klatka schodowa straszy odpadającym tynkiem, okna są nieszczelne, a ocieplenie obiecywane od lat to wciąż tylko obietnice. Za każdym razem, gdy zgłaszamy usterki, słyszymy, że 'nie ma pieniędzy' lub że 'to nie jest priorytet'. Czujemy się jak w wiecznym prowizorium, płacąc przy tym niemały czynsz”. Ten przykład pokazuje zaniedbania w utrzymaniu budynków i brak reakcji TBS-u na zgłoszenia mieszkańców.
„Podwyżki bez uzasadnienia”
Pani Anna, lokatorka innego budynku tego samego TBS-u, dzieli się swoim doświadczeniem: „Od kilku lat czynsz systematycznie rośnie, mimo że standard budynku się nie poprawia. Próbowaliśmy interweniować, pytaliśmy o uzasadnienie tych podwyżek, ale otrzymywaliśmy ogólnikowe odpowiedzi, bez konkretnych wyliczeń. Czujemy się bezradni, bo nie wiemy, gdzie szukać pomocy i czy te podwyżki są w ogóle zgodne z prawem”. Ten przykład ilustruje problem niejasnych praktyk finansowych i braku transparentności ze strony TBS-u.
„Brak reakcji na usterki”
Pan Piotr, mieszkaniec TBS-u, zgłaszał problem z przeciekającym dachem: „Po każdym deszczu mam zacieki na suficie. Zgłaszałem to do administracji już kilka razy, ale do tej pory nikt się tym nie zajął. Boję się, że w końcu dojdzie do poważnego zalania i zniszczenia mieszkania. Czuję się ignorowany i pozostawiony sam sobie”. Ten przykład podkreśla lekceważenie obowiązków TBS-u w zakresie zapewnienia bezpieczeństwa i sprawności technicznej budynków.
Podsumowanie
Kontrola nad prywatnymi Towarzystwami Budownictwa Społecznego jest złożona i, jak pokazują przykłady z życia, często nieskuteczna. Choć formalnie istnieją mechanizmy nadzoru, takie jak rady nadzorcze, przedstawiciele gmin, minister ds. budownictwa, a nawet Najwyższa Izba Kontroli, w praktyce lokatorzy nierzadko doświadczają zaniedbań, braku transparentności finansowej i lekceważenia zgłaszanych problemów. Ustawodawca nie przewidział wystarczających instrumentów kontrolnych, co utrudnia skuteczne egzekwowanie obowiązków od TBS-ów. W efekcie, mieszkańcy często czują się bezradni wobec nieprawidłowości.
Oferta porad prawnych
Potrzebujesz pomocy prawnej w związku z problemami z TBS-em? Oferujemy profesjonalne porady prawne online, dostosowane do Twojej indywidualnej sytuacji. Nasi doświadczeni prawnicy specjalizują się w prawie mieszkaniowym i znają specyfikę funkcjonowania Towarzystw Budownictwa Społecznego. Udzielimy Ci rzetelnej informacji prawnej, pomożemy zrozumieć Twoje prawa i obowiązki. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać szybką i skuteczną pomoc prawną bez wychodzenia z domu.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 15 września 2000 r. Kodeks spółek handlowych - Dz.U. 2000 nr 94 poz. 1037
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Małgorzata Rybarczyk
Radca prawny.
.jpg "Zlicytowane mieszkanie a lokal socjalny dla bliskich byłego właściciela")
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
Najnowsze
Zadaj pytanie »
» Utrata prawa do lokalu socjalnego, czy można uniknąć przymusowej przeprowadzki?
» Zwrot partycypacji a amortyzacja, co może odliczyć TBS?
» Spór o głosowanie we wspólnocie mieszkaniowej – czy zarząd może je przerwać?
» Rozliczenia najmu, czy wynajmujący może obciążyć najemcę dodatkowymi kosztami?
» Wynajem mieszkania a obowiązki najemcy, co robić w przypadku wyprowadzki?
