• Data: 2024-11-26 • Autor: Katarzyna Talkowska-Szewczyk
Jestem właścicielem małej kamienicy, z oficyną podwórzem i ogrodem. Jedyny lokator w oficynie okazał się tzw. zbieraczem śmieci, które gromadzi w mieszkaniu, na korytarzu, w piwnicy, przed oficyną oraz w każdym innym wolnym miejscu na podwórzu, a nawet w ogrodzie – generalnie w większości miejsc, do których nie ma prawa wynajmu. Lokator na 65 lat, od urodzenia mieszka w oficynie (jest zameldowany, takie były przepisy). Mieszka, bo jego mama tam mieszkała do chwili śmierci (umowa z jego mamą była podpisana). Dotychczasowy właściciel nieruchomości wyraził zgodę na kontynuowanie zamieszkania poprzez aneks do zawartej wcześniej umowy z mamą. W jaki sposób można zmusić lokatora do oczyszczenia terenu i wynajmowanego mieszkania ze śmieci oraz do utrzymania porządku? Czy zawarty aneks jest w świetle prawa w mocy? Lokator od 25 lat nie miał zmiany czynszu. Czy jako nowy właściciel mam prawo do zawarcia z nim np. umowy najmu okazjonalnego? Co robić, jeśli będą problemy?
W pierwszej kolejności udzielę odpowiedzi na pytanie dotyczące kwoty czynszu. Oczywiście może Pani zwiększyć tę kwotę, jednocześnie informując lokatora o podwyżce, tj. wysyłając mu w tym zakresie odpowiednie pismo (pismo informujące). Natomiast niestety nie ma Pani podstaw prawnych, aby dokonać zmiany umowy na umowę najmu okazjonalnego. W tym zakresie także nie będzie obowiązywał Panią żaden możliwy do przeprowadzenia tryb sądowy. Także w tym zakresie sytuacja pozostanie niestety bez zmian.
Odnosząc się natomiast do kwestii śmieci, to w pierwszej kolejności można wezwać sąsiada do usunięcia tych śmierci oraz dać mu do podpisania zobowiązanie do ich usunięcia pod rygorem usunięcia ich na jego koszt, wyznaczając mu na to stosowny termin. Jeżeli tego nie usunie w wyznaczonym terminie, to wówczas usuwa Pani te śmieci na koszt najemcy, a jego samego pozywa Pani do sądu cywilnego o zwrot kosztów.
Natomiast jeżeli taka sytuacja, tj. sytuacja ze śmieciami, będzie się powtarzała, to wówczas należy rozważyć kwestie możliwości przeprowadzenia eksmisji lokatora. W tym miejscu należy odnieść się do art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2023 r., poz. 725), który stanowi, że „jeżeli lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, inny lokator lub właściciel innego lokalu w tym budynku może wytoczyć powództwo o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia”. Gdy z powództwem o rozwiązanie i opróżnienie (eksmisję) wystąpi inny lokator lub właściciel innego lokalu w danym budynku, po stronie pozwanej oprócz lokatora powinien wystąpić właściciel (wynajmujący). Ma to miejsce także wtedy, gdy współpozwanym – właścicielem lokalu jest gmina, na którą może zostać nałożony obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego (obecnie – najmu socjalnego lokalu), która może (ale nie musi) przystąpić do sprawy w charakterze interwenienta ubocznego. Udział po stronie pozwanej – właściciela (wynajmującego) i najemcy (lokatora) ma charakter współuczestnictwa koniecznego – jako stron stosunku najmu, który ma być rozwiązany.
Ustawa wymaga wykazania, że naruszanie porządku domowego ma charakter rażący lub uporczywy i że czyni to uciążliwym korzystanie z innych lokali. Pozbawienie prawa do lokalu (art. 13 ust. 1) musi znajdować podstawę zarówno w nagannym zachowaniu lokatora (osób z nim zamieszkałych lub wywodzących od niego swoje prawo), jak i w obiektywnej uciążliwości dla lokatora lub właściciela innego lokalu (innych lokali) w tym budynku. Obie przesłanki muszą wystąpić łącznie. Naganne zachowanie musi mieć postać kwalifikowaną, być uporczywe (częste, wielokrotne, powtarzające się) lub rażąco naganne (o dużym nasileniu złej woli, szczególnie szkodliwe ze względu na charakter naruszeń norm). To prawnie i społecznie naganne zachowanie musi też mieć realnie uciążliwy wpływ na zamieszkiwanie innych lokatorów lub właścicieli w lokalach sąsiednich. Uciążliwość nie musi oznaczać niemożliwości zamieszkiwania.
Zatem niewątpliwie dokumenty potwierdzające długotrwałość i uciążliwość problemu, a także zeznania świadków (innych lokatorów) umożliwią w ostateczności przeprowadzenie tego postępowania, tj. postępowania eksmisyjnego. Dobrze byłoby, aby lokator ten zdawał sobie sprawę z tej możliwości. Wydaje się zasadne poinformowanie go o takiej możliwości, tak aby mógł być przygotowany na tę ewentualność. Być może spowoduje to zmianę w jego zachowaniu.
Jeśli najemca rażąco narusza porządek, gromadzi śmieci i staje się uciążliwy dla innych mieszkańców, właściciel ma prawo podjąć działania. Możliwe rozwiązania obejmują wezwanie do uporządkowania terenu, pokrycie kosztów sprzątania przez lokatora, a w ostateczności skierowanie sprawy do sądu o rozwiązanie umowy najmu i eksmisję. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
Potrzebujesz pomocy prawnej w rozwiązaniu problemu z najemcą lub przygotowaniu pisma? Opisz swój problem w formularzu pod artykułem, a my zajmiemy się resztą!
1. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
Zapytaj prawnika
