Jak zachować prawo do mieszkania spółdzielczego po członku rodziny?

Prawo do mieszkania osoby bliskiej przed dziedziczeniem

W przedstawionej sprawie podstawę prawną stanowią przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Zgodnie bowiem z treścią przepisu art. 13 ust. 2:

„2. W przypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego w następstwie śmierci uprawnionego lub w przypadkach, o których mowa w art. 11, roszczenia o zawarcie umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego przysługują jego osobom bliskim.”

Prawo osoby bliskiej z art. 15 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wyprzedza dziedziczenie jako szczególna reguła nabycia prawa majątkowego. Spadkobierca ma roszczenie do spółdzielni z tytułu dziedziczenia prawa do wkładu mieszkaniowego, którego może domagać się wprost od niej, w ewentualnym postępowaniu sądowym (por. wyrok SA w Warszawie z 17.06.2015 r., I ACa 1357/14, Legalis). Obecnie przepisy art. 15 ust. 2, 21 i 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych regulują skutki: wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego w następstwie śmierci uprawnionego, a więc w konsekwencji ustania członkostwa w razie śmierci uprawnionego.

Roszczenie osoby bliskiej o zawarcie ze spółdzielnią umowy o ustanowienie prawa lokatorskiego

Każdej osobie bliskiej przysługuje z mocy ustawy z osobna roszczenie o zawarcie ze spółdzielnią umowy o ustanowienie prawa lokatorskiego. Roszczenia te mogą powstać jednocześnie na rzecz wielu osób, zatem może dojść do kolizji w razie podjęcia działań zmierzających do wykonania roszczeń zgodnie z ich treścią. Brzmienie art. 15 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wskazuje, że nabycie tych roszczeń jest w pewnym sensie warunkowe i nie gwarantuje skutecznej realizacji roszczenia przez spółdzielnię, dopóki nie zostaną spełnione wszystkie przesłanki i dokonane wszystkie czynności zachowawcze przewidziane w art. 15 ust. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Przede wszystkim do zachowania roszczeń konieczne jest złożenie w spółdzielni w terminie roku pisemnego zapewnienia o gotowości zawarcia umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego (art. 15 ust. 4 zd. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych). Jeżeli zgłosi się jedna uprawniona osoba bliska, kolizja nie występuje, więc spółdzielnia ma obowiązek zawrzeć z tą osobą umowę o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu i dokonania rozliczeń z tytułu wkładu mieszkaniowego. Jeżeli żadna osoba się nie zgłosi, następuje rozliczenie z uprawnionymi z tytułu wkładu mieszkaniowego na zasadach określonych w art. 11 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Spółdzielnia wypłaca osobie uprawnionej wartość rynkową tego lokalu, ustaloną zgodnie z przepisami art. 11 ust. 21 i 22 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Zapewnienie o gotowości zawarcia umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego

Skoro z chwilą śmierci członka spółdzielni mieszkaniowej wygasa spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, to już od tego momentu zaczyna biec roczny termin na dopełnienie czynności zachowawczych warunkujących skuteczność roszczeń zmierzających do ustanowienia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na rzecz osób bliskich wymienionych w art. 15 ust. 2 in fine ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (por. wyrok SN z 30.10.2008 r., II CSK 237/08, Legalis).

Do zachowania roszczeń konieczne jest złożenie w terminie roku (pisemnej) deklaracji członkowskiej wraz z pisemnym zapewnieniem o gotowości do zawarcia umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego (art. 15 ust. 4 zd. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w brzmieniu pierwotnym i obecnym). Od 9 września 2017 r. do zachowania roszczenia konieczne jest złożenie w terminie roku jedynie pisemnego zapewnienia o gotowości zawarcia umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego (art. 15 ust. 4 zd. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych).

Rozliczenie wkładu mieszkaniowego ze spadkobiercami

Osoba bliska nabywająca z innymi osobami bliskimi roszczenie o zawarcie umowy z art. 10 lub art. 9 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych uzyskuje członkostwo po upływie roku od momentu wygaśnięcia prawa lokatorskiego, jeżeli inne osoby nie złożyły w tym terminie zapewnienia o gotowości zawarcia umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego (por. P. Zakrzewski, Spółdzielnie mieszkaniowe po zmianach, s. 195).

W pierwszym rzędzie konieczne jest więc uzyskanie praw do spadku po mamie i ewentualne zrzeczenie się tychże praw przez brata i spadkobierców siostry. Wszyscy Państwo jesteście uprawnieni do dziedziczenia wkładu mieszkaniowego. Jednak tylko jedna osoba może wejść w poczet członka spółdzielni. W wypadku braku zrzeknięcia się części wkładu przez pozostałych spadkobierców będzie Pani zobligowana wpłacić tę brakującą cześć. Spółdzielnia wypłaci bratu i zstępnym siostry przypadającą na nich część wkładu.

Reasumując, należy podjąć następujące czynności:

1. przeprowadzić sprawę spadkową po mamie,
2. uzyskać zrzeczenie się wkładu przez pozostałych spadkobierców,
3. złożyć deklarację przystąpienia do spółdzielni wraz z prawomocnym postanowieniem o stwierdzenie nabycia spadku.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych - Dz.U. 2001 nr 4 poz. 27

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.