Jak zachować mieszkanie komunalne przy jednoczesnym zakupie innego mieszkania?

Wypowiedzenie umowy najmu najemcy

Skoro Pan jest najemcą mieszkania (w tym przypadku mieszkania komunalnego), to Pańskiej żonie przysługuje swoisty tytuł prawny do korzystania z tegoż mieszkania; ustawodawca uregulował to w art. 28¹ Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego (K.r.o.). Gdyby Pańskiej żonie przysługiwał tytuł prawny do innego mieszkania lub domu, to – na tej samej podstawie prawnej – Panu przysługiwałby tytuł prawny do korzystania z należącego wyłącznie do Pańskiej żony mieszkania lub domu. Na ogół w uchwałach rad gmin, dotyczących udostępniania mieszkań komunalnych (szczególnie zaliczanych do gminnego zasobu komunalnego) przewiduje się możność wypowiedzenia umowy najmu najemcy, któremu przysługuje tytuł prawny do innego mieszkania – nie tylko własność lub użytkowanie wieczyste (niekiedy to prawo rzeczowe obejmuje także budynki mieszkalne), ale także inne tytuły prawne do lokalu (zwłaszcza: służebność mieszkania oraz prawo najmu). Takie przepisy zawierane są w uchwałach rad gmin, których wydawanie ustawodawca polecił gminom w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, a dokładniej w jej art. 21. Na ogół przepisy takie (niekiedy odzwierciedlane w umowach najmu mieszkań komunalnych) przewidują jedynie możność wypowiedzenia umowy najmu w tego rodzaju sytuacjach. Jest to rozsądne, ponieważ taka możność (a nie obowiązek) dotyczy nawet mieszkań socjalnych – „drugą stroną medalu” jest spora swoboda władz gmin i urzędników gminnych w stosowaniu prawa.

Ze stosowaniem przepisów (w tym przepisów zawartych w uchwałach rad gmin) wiąże się sporo wątpliwości, a niekiedy sporów; w licznych sytuacjach sytuacja wymaga wyjaśnienia – na tym z reguły zależy najemcy, więc to najemca powinien wykazać się odpowiednią aktywnością. Dotyczące udostępniania (na ogół wynajmowania) mieszkań komunalnych uchwały rad gmin są w wielu zakresach dość podobne do siebie (są to przecież przepisy wykonawcze do tej samej ustawy), ale można zauważyć istotne różnice między nimi; tytułem przykładu: czasami przewiduje się w nich wypowiadanie umów najmu, jeżeli najemcy (lub jego małżonkowi) przysługuje tytuł prawny do mieszkania w tej samej gminie (i często w gminach sąsiednich), dość często chodzi o obszar jednego powiatu (niekiedy wraz z powiatami sąsiednimi). Możność zamieszkania w innym mieszkaniu (lub domu), do którego przysługuje tytuł prawny najemcy mieszkania komunalnego, to dość często zawieranie w przepisach kolejne kryterium. Same kryteria są mało precyzyjne, a poza tym ich stosowanie bywa bardzo zróżnicowane. Niekiedy ktoś ma (i to faktycznie przez siebie używane) mieszkanie rzeczywiście bardzo blisko położone od mieszkania komunalnego, a mimo to urzędnicy gminni lub pracownicy administracji (zarządu) domów (mieszkań) komunalnych zachowują się według reguły „nic nie widziałem, nic nie słyszałem” – i to pomimo monitowania (np. sąsiadów) o faktycznym pustostanie lub podnajmowaniu mieszkania komunalnego. Czasami zaś wypowiada się umowę najmu komuś, kto nabył w drodze dziedziczenia niewielki udział w nieruchomości z domem mieszkalnym lub do lokalu mieszkalnego – i to zajmowanego przez tak wiele osób, że niemożliwością byłoby „dokwaterowanie” jeszcze kogoś innego. Niekiedy na działkach zabudowanych domami mieszkalnymi (według ewidencji gruntów i budynków) znajdują się rudery. Zdarzają się sytuacje bardziej swoiste – przykładowo: separacja (faktyczna) małżonków, przemoc w rodzinie (skutkująca zamieszkiwaniem „pod innymi adresami”), a w niektórych sytuacjach inne mieszkanie (lub dom) znajduje się w miejscu odległym lub trudno dostępnym (np. z uwagi na fatalne połączenia komunikacyjne). Praktyka pokazuje, że różnie bywa ze stosowaniem prawa; niekiedy wystarcza spokojna, merytoczna rozmowa (być może powiązana z „wizją lokalną”) – niekiedy zaś niezbędne okazuje się wystąpienie przez najemcę na drogę sądową (szczególnie przeciwko wypowiedzeniu umowy najmu mieszkania komunalnego), by przed sądem udowodnić bezzasadność wypowiedzenia umowy najmu.

Władze państwowe (i dość często jednostki samorządu terytorialnego) stoją na stanowisku, że należy przeciwstawiać się „kolekcjonowaniu mieszkań” (stanowiących składnik mienia publicznego). Problemy finansowe gminy, zmiana władz gminy lub duże zapotrzebowanie na lokale komunalne to dość istotne czynniki w podejmowaniu decyzji.

Zobacz również: Eksmisja z lokalu komunalnego bez umowy najmu

Gospodarowanie mieszkaniami komunalnymi

Ogólnie rzecz biorąc, silna jest tendencja „w kierunku” zwiększenia dyscypliny w gospodarowaniu mieszkaniami komunalnymi. Jednym z przejawów tej tendencji jest wprowadzenie umowy najmu instytucjonalnego (art. 19f i następne ustawy o ochronie praw lokatorów…). To specyficzne rozwiązanie wprowadzono po protestach odnośnie do projektu ustawy nowelizującej – wiele podmiotów zaprotestowało przeciwko propozycji wprowadzenia „ostrego kursu” wobec bardzo wielu najemców mieszkań komunalnych. Trudno przewidzieć, co przyniesie przyszłość. Zmian w prawie jest wiele; niektóre z nich są nie tylko zaskakujące, ale również przyjmowane są w trybie „ekspresowym”.

Można przypuszczać, że mało prawdopodobne jest wprowadzenie przyzwolenia na „dziedziczenie” mieszkań komunalnych. Być może zostanie utrzymane wstąpienie w prawo najmu – art. 691 Kodeksu cywilnego (K.c.), ale trudno przewidzieć, kogo będzie w przyszłości dotyczyło wstąpienie w prawo najmu.

Skoro Państwo planują zakup innego mieszkania w tej samej gminie, to wydaje się prawdopodobne (a nawet bardzo prawdopodobne), że doszłoby do wypowiedzenia umowy najmu mieszkania komunalnego. Tak zwana jednoosobowa działalność gospodarcza to głównie zagadnienie podatkowe (i, w jakimś stopniu, organizacyjne), ale Pan jest podmiotem prawa. Jeżeli uchwała rady nie zawiera jednoznacznych wyłączeń dla lokali mieszkalnych „w ramach jednoosobowej działalności gospodarczej”, to proszę spodziewać się możliwości wypowiedzenia umowy najmu mieszkania komunalnego.

Gdyby doszło do wypowiedzenia (przez którąkolwiek ze stron) umowy najmu danego mieszkania, to proponuję pamiętać o możliwości dokonywania rozliczeń (w tym dotyczących Pańskich lub Państwa nakładów na cudze mieszkanie) – szczególnie dokładne przepisy prawne z tego zakresu zawarto w art. 6 i następnych ustawy o ochronie praw lokatorów….

Jeżeli Państwo mają taką możność ekonomiczną, to proponuję rozważyć zakup odnośnego mieszkania komunalnego przed ewentualnym zakupem innego lokalu mieszkalnego. Wprawdzie gminy nie mają obowiązku sprzedawania należących do nich mieszkań, ale dość często je sprzedają. Prawdopodobnie władze odnośnej gminy opracowały plan (ewentualnego) zbywania mieszkań komunalnych – być może informacje na ten temat zamieszczono na stronach internetowych (np. w ramach Biuletynu Informacji Publicznej).

Oczywiście są określone ograniczenia – o charakterze ekonomicznym – w zbywaniu mieszkań, które wcześniej były mieszkaniami komunalnymi; takie ograniczenia (szczególnie obowiązek zwrotu bonifikaty, często z odsetkami) przewidziano w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (np. art. 68 i 68a dotyczą bonifikat).

Zakup przez spółkę (np. przez Pana utworzoną) byłby zapewne mało atrakcyjny ekonomicznie – chodzi o reguły udzielania bonifikat.

Być może w Państwa sytuacji byłoby prawnie dopuszczalne i zarazem możliwe (w tym ekonomicznie) kupienie odnośnego mieszkania komunalnego (dobrze jest sprawdzić wysokość przysługującej bonifikaty) – po jego zakupie mogłaby przyjść kolej na podejmowanie dalszych decyzji (np. o zakupie innego mieszkania). W przypadku zakupu mieszkania komunalnego trzeba sprawdzać różne szczegóły – w tym bardzo dokładnie czytać projekt aktu notarialnego (niekiedy po jakimś czasie w praktyce okazuje się duże znaczenie określonych treści dokumentu); oczywiście, trzeba sprawdzać księgi wieczyste oraz reguły funkcjonowania nieruchomości wspólnej (w tym prowadzenia spraw wspólnoty mieszkaniowej). Po zakupie mieszkania (wcześniej komunalnego) trzeba unikać okoliczności, które mogłyby gminie dawać okazję do żądania zwrotu bonifikaty.

Zobacz również: Mieszkanie komunalne a prawo do innego lokalu

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
3. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.