• Data: 2024-12-06 • Autor: Katarzyna Talkowska-Szewczyk
Mieszkam w mieszkaniu komunalnym nieprzerwanie od urodzenia (1993 rok). Głównym najemcą mieszkania była moja babcia, która zmarła w tym roku. W ostatnich latach mieszkałem z babcią sama, mama (córka babci) zmarła, a tata przeprowadził się do innego miasta. Nie posiadam innego lokalu, w którym mógłbym zamieszkać. Jest to duże mieszkanie – 70m2. Pracuję i mam duże dochody. Za pół roku planuję ślub. Czy we obecnej sytuacji istnieje jakakolwiek możliwość wejścia w najem po babci?
W opisanej sytuacji należy przeanalizować kwestie wstąpienia w stosunek najmu. W tym zakresie należy odwołać się do art. 691 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że „w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą”. Wyżej wymienione osoby wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci. Wobec powyższego, aby można było wstąpić w stosunek najmu po zmarłym najemcy, muszą zostać spełnione łącznie dwie przesłanki.
Po pierwsze, konieczne jest przynależność do kręgu osób uprawnionych do wstąpienia w stosunek najmu, które są enumeratywnie wymienione przez art. 691, a po drugie należy stale zamieszkiwać z najemcą w najmowanym przez niego lokalu do chwili jego śmierci. Wstąpienie ww. osób w stosunek najmu następuje z mocy samego prawa, co oznacza, że nie jest konieczne zawarcie nowej umowy najmu pomiędzy sukcesorem a wynajmującym. W sytuacji takiej stosunek najmu nie wygasa, lecz przekształca się podmiotowo po stronie najemcy – między osobą, która wstąpiła w stosunek najmu, a wynajmującym z mocy prawa.
Niestety zgodnie z treścią obowiązujących przepisów, a także uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 21 maja 2002 r., sygn. akt III CZP 26/02, „Wnuk zmarłego najemcy nie należy do osób wymienionych w art. 691 § 1 k.c. także wtedy, gdy łączyła go z najemcą więź gospodarcza i uczuciowa”. W uzasadnieniu wskazano, w jaki sposób należy interpretować pojęcie „wspólnego pożycia”. Sąd wskazał, że „wspólne pożycie (...) jest terminem, który w polskim ustawodawstwie używa się tylko w znaczeniu pożycia małżeńskiego. Nawet więc, gdy brak przymiotnika »małżeńskie«, nie można tego terminu używać w innym znaczenia niż dla oznaczenia więzi łączących dwie osoby pozostające w takich relacjach jak małżonkowie. To, że w art. 691 k.c. nie użyto określenia »pożycie małżeńskie«, nie daje więc żadnych podstaw dla wykładni rozszerzającej i oderwanej od ugruntowanego znaczenia terminu »wspólne pożycie«. (…) Terminem »wspólne pożycie« posłużył się ustawodawca przede wszystkim w art. 23 k.r.o. Na tle tego przepisu w literaturze nie budzi żadnych wątpliwości, że określenie to musi obejmować istnienie łącznie więzi duchowej, gospodarczej i fizycznej. Bez więzi fizycznej nie ma więc wspólnego pożycia, lecz zachodzą inne relacje, które charakteryzować mogą różne stosunki, w jakich pozostają osoby, także połączone więzami rodzinnymi. Nawet bardzo intensywna więź psychiczna pomiędzy zstępnymi oraz wspólne prowadzenie gospodarstwa domowego nie uzasadnia nazwania tej relacji »wspólnym pożyciem«. Relacje te przybierają zwykle postać opieki, pieczy czy przyjaźni. Nie można ich kwalifikować jako wspólnego pożycia, gdyż brak więzi fizycznej wyklucza taką kwalifikację”.
Wobec powyższego niestety brak jest podstaw prawnych, aby Pan jako wnuk wstąpił w stosunek najmu po zmarłej babci.
Syn przejmuje najem po matce
Pan Jan mieszkał z matką w mieszkaniu komunalnym przez ostatnie 10 lat jej życia. Po śmierci matki wystąpił do zarządcy nieruchomości o uznanie go za najemcę. Udowodnił, że stale zamieszkiwał w lokalu oraz był w trudnej sytuacji życiowej. Jako syn, należący do kręgu osób wymienionych w art. 691 Kodeksu cywilnego, mógł wstąpić w stosunek najmu i zawrzeć nową umowę z gminą.
Wnuczka nie może przejąć najmu
Pani Anna mieszkała z babcią w mieszkaniu komunalnym przez 7 lat przed jej śmiercią. Babcia była głównym najemcą, a Pani Anna utrzymywała się samodzielnie. Po śmierci babci okazało się, że jako wnuczka nie należy do osób uprawnionych do wstąpienia w stosunek najmu na mocy art. 691 k.c., mimo że nie miała innego miejsca zamieszkania. Gmina nie zgodziła się na kontynuowanie najmu.
Partner życiowy wstępuje w najem
Pan Tomasz mieszkał z partnerką w mieszkaniu komunalnym, które wynajmowała ona jako główna najemczyni. Po jej śmierci złożył wniosek o wstąpienie w stosunek najmu, powołując się na art. 691 k.c., jako osoba pozostająca z nią w faktycznym pożyciu. Udało mu się wykazać, że łączyła ich więź duchowa, gospodarcza i fizyczna, dlatego został uznany za uprawnionego do przejęcia najmu.
Osoby, które chcą przejąć najem mieszkania komunalnego po zmarłym głównym najemcy, muszą spełnić ściśle określone warunki wynikające z art. 691 Kodeksu cywilnego. Przede wszystkim muszą należeć do kręgu osób uprawnionych, takich jak małżonek, dzieci, czy osoby faktycznie pozostające w pożyciu, oraz stale zamieszkiwać w lokalu do chwili śmierci najemcy. Wnukowie, nawet jeśli mieszkali z najemcą, nie są uznawani za uprawnionych, co może uniemożliwić im przejęcie najmu.
Jeśli potrzebujesz pomocy prawnej w sprawach dotyczących najmu mieszkania komunalnego, nasi eksperci przygotują dla Ciebie odpowiednie pisma i wskażą możliwe rozwiązania. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy - Dz.U. 1964 nr 9 poz. 59
3. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 maja 2002 r., sygn. akt III CZP 26/02
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
Zapytaj prawnika
