Dziedziczenie mieszkania a prawo do dalszego zamieszkiwania lokalu komunalnego

Mieszkanie komunalne a tytuł prawny do innego lokalu

Z treści ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz ustawy o samorządzie gminnym wynika, że gmina ma obowiązek zapewnić lokale mieszkalne osobom, które nie mają zaspokojonych potrzeb mieszkaniowych, osiągają niskie dochody i są mieszkańcami danej gminy (wyrok WSA w Opolu z dnia 7 maja 2009 r., sygn. akt II SA/Op 93/09). Każda bowiem osoba zamieszkująca na danym terenie od chwili osiedlenia się zostaje z mocy prawa członkiem gminnej wspólnoty samorządowej.

Ponieważ w opisanym przypadku mamy do czynienia z mieszkaniem komunalnym, to zapewne został on Panu przyznany na zasadach określonych w art. 4 ww. ustawy o ochronie praw lokatorów. Niemniej jednak zasady te nie są ujednolicone odgórnie, dlatego też zgodnie z art. 21 ust. 3 ww. ustawy o ochronie praw lokatorów rada gminy ustala zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy. Zasady najmu lokalu komunalnego opisane są w uchwałach rady gminy – zazwyczaj mają one tytuł o gospodarowaniu mieniem komunalnym lub o najmie lokali komunalnych na terenie gminy.

Niemniej jednak warunki przydziału mieszkania komunalnego generalnie zależą zazwyczaj od wysokości zarobków oraz możliwości majątkowych ewentualnego najemcy. Uchwały zazwyczaj przewidują, że najem nie może być zawarty, jeżeli wnioskodawca, jego małżonek, osoba pozostająca faktycznie we wspólnym pożyciu lub inna osoba zgłoszona do wspólnego zamieszkiwania posiada tytuł prawny do innego lokalu, budynku mieszkalnego lub jego części i może go używać oraz jeżeli w okresie ostatnich pięciu lat przed dniem złożenia wniosku wnioskodawca, jego małżonek lub osoba pozostająca faktycznie we wspólnym pożyciu, dokonali zamiany lokalu, budynku mieszkalnego lub jego części na lokal (lokale) kwalifikujący do ubiegania się o poprawę warunków zamieszkiwania z mieszkaniowego zasobu, a także, gdy osoby te zbyły pod jakimkolwiek tytułem posiadane prawo do lokalu, budynku mieszkalnego lub jego części. To musiałby Pan sprawdzić, jak to wygląda w Pana gminie.

Odziedziczenie mieszkania a prawo do lokalu komunalnego

Co do zasady nabycie przez Pana w spadku lokalu części mieszkalnego stanowić może (ale nie musi) podstawę do wypowiedzenia Panu umowy najmu lokalu komunalnego. Jak bowiem wskazuje art. 11 ust. 3 pkt 2 ww. ustawy „właściciel lokalu może wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego”.

Lokal odziedziczony po Pana mamie spełnia zapewne warunki lokalu zastępczego – zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów (art. 2 ust. 1 pkt 6) „lokal zamienny to znajdujący się w tej samej miejscowości, w której jest położony lokal dotychczasowy, wyposażony w co najmniej takie urządzenia techniczne, w jakie był wyposażony lokal używany dotychczas, o powierzchni pokoi takiej jak w lokalu dotychczas używanym; warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli na członka gospodarstwa domowego przypada 10 m² powierzchni łącznej pokoi, a w wypadku gospodarstwa jednoosobowego – 20 m² tej powierzchni”.

Mieszkanie po Pana mamie znajduje się w tej samej miejscowości co lokal komunalny zajmowany przez Pana i ma zapewne takie same urządzenia techniczne jak to komunalne (chodzi o ogrzewanie, kuchenkę itp.). A to oznacza, że spełnia warunki lokalu zamiennego. Ponadto jeżeli mieszkanie jest od śmierci Pana mamy niezamieszkałe, to może w nim Pan przecież zamieszkać, stąd jest taka możliwość, że gmina umowę najmu Panu wypowie.

Sprzedaż odziedziczonego mieszkania

Może oczywiście Pan dowodzić, że takie wypowiedzenie jest bezzasadne, podnosząc, że nie może Pan w lokalu po Pana mamie zamieszkać, ponieważ mieszka tam Pana brat. Ewentualnie może Pan uniknąć wypowiedzenia, gdyby wraz z bratem zdecydowali się Panowie sprzedać mieszkanie po mamie, zanim gmina wypowie lokal. Nie może być podstawą do wypowiedzenia okoliczność, że najemca posiadał w przeszłości tytuł prawny do innego lokalu. Jeżeli sprzeda Pan mieszkanie odziedziczone po mamie, to odpadnie przesłanka wypowiedzenia Panu umowy najmu. Dzień poprzedzający dzień zbycia nieruchomości będzie ostatnim możliwym momentem do wypowiedzenia przez gminę umowy najmu lokalu komunalnego. Jeżeli wypowiedzenie zostanie dokonane po zbyciu przez Pana lokalu, to nie będzie skuteczne.

W świetle obowiązujących przepisów może Pan sprzedać lokal bez obowiązku zapłaty podatku dochodowego od odpłatnego zbycia lokalu od razu po jego nabyciu, jeżeli Pana mama była właścicielką tego mieszkania przez 5 lat. Ustawa o podatku dochodowym wskazuje, że jeżeli sprzeda się mieszkanie przed upływem 5 lat od chwili nabycia lokalu, to powstaje obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Ale ten 5-letni okres dla mieszkań nabytych w drodze dziedziczenia, tak jak u Pana, liczony jest od daty nabycia nieruchomości przez spadkodawcę.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733

2. Ustawa z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym - Dz.U. 1990 nr 16 poz. 95

3. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z dnia 7 maja 2009 r., sygn. akt II SA/Op 93/09

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.