Dodatkowa opłata za ogrzewanie nieogrzewanego garażu, jak skutecznie zakwestionować decyzję wspólnoty?

Wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej

W pierwszej kolejności wskazuję, że prawa i obowiązki właścicieli lokali wynikają z różnych źródeł, mających niejednolity charakter. Kształtują je w szczególności przepisy prawa. Niezależnie od tego mogą one być unormowane w przyjętym we wspólnocie mieszkaniowej regulaminie porządku domowego. Ponadto właściciele lokali mogą nałożyć „na siebie” obowiązki lub przyznać uprawnienia w drodze uchwały albo umowy. Niejednorodny charakter mają przepisy prawa, które normują problematykę praw i obowiązków właścicieli lokali.

Zgodnie z art. 12 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali „Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach”. Stosownie zaś do ust. 3 powołanego przepisu „uchwała właścicieli może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali”.

Art. 3 ust. 2 ustawy przewiduje, że nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. W orzecznictwie podkreśla się, że „współwłasnością właścicieli wyodrębnionych lokali […] nieruchomości objęte są tylko te części budynku i inne urządzenia, które nie są odrębnymi lokalami należącymi do właścicieli wyodrębnionych lokali […] i które nie służą wyłącznie do użytku tych właścicieli ze względu na należące do nich lokale” (wyrok SN z 2 grudnia 1998 r., sygn. akt I CKN 903/97). W budynku wielomieszkaniowym współwłasnością objęte są takie jego części jak klatki schodowe czy windy. Powszechnie przyjmuje się także, że współwłasnością objęte są np. ściany zewnętrzne, dachy oraz fundamenty.

W orzecznictwie zasadnie też podkreśla się, że z art. 3 ust. 2 ustawy a contrario wynika, że art. 13 ust. 1 ustawy należy rozumieć w ten sposób, iż wydatki związane z utrzymaniem urządzeń służących wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali obciążają właścicieli tych lokali. Przeciwstawieniem tego przepisu jest art. 14 pkt 1 WłLokU, z którego wynika, że wspólnotę mieszkaniową obciążają jedynie wydatki na remonty i bieżącą konserwację nieruchomości wspólnej (tak SA w Łodzi w sprawie o sygn. akt IA Ca 773/13).

Obciążenie kosztami zarządu nieruchomością wspólną

Wobec niejednorodnego charakteru przepisów regulujących prawa i obowiązki właścicieli lokali różny jest zakres autonomii kształtowania tego zagadnienia przez właścicieli. W tym miejscu wskazuję, że żaden przepis ustawy o własności lokali nie stanowi, że obciążenie kosztami zarządu nieruchomością wspólną (w tym zaliczkami na te koszty) musi być równe w odniesieniu do właścicieli różnych kategorii lokali (mieszkalnych i użytkowych). Wyrażona w art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali zasada równości odnosi się do proporcji, w jakiej każdy właściciel uczestniczy w pożytkach, przychodach, wydatkach i ciężarach związanych z nieruchomością wspólną, tj. proporcjonalnie do swoich udziałów w tej nieruchomości. Natomiast art. 12 ust. 3 ww. ustawy dopuszcza możliwość odstępstwa od tej zasady poprzez zobligowanie właścicieli lokali użytkowych do zwiększonego (wykraczającego poza ich udział w elementach wspólnych nieruchomości) partycypowania w kosztach utrzymania tych lokali – jeżeli jest to uzasadnione sposobem korzystania z nich. Wskazanego przepisu nie należy zatem interpretować jako jedynej podstawy różnicowania stawek za poszczególne kategorie lokali, ale jako podstawę do zwiększenia (ponad proporcje wynikające z posiadanych udziałów) obciążeń właścicieli lokali użytkowych (wyrok SA w Białymstoku – I Wydział Cywilny z 7 czerwca 2018 r., sygn. akt I ACa 133/18).

Dodam także, że każda współwłasność (w tym związana z funkcjonowaniem wspólnot mieszkaniowych) jest sposobem wykonywania własności – określonej ustawowo w art. 140 Kodeksu cywilnego: „W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą”.

Proszę mieć na uwadze, że nawet jeśli garaż jest fizycznie „nieogrzewany”, to z pewnością w ścianach budynku – nie wyłączając garaży – biegną rury doprowadzające ciepło lub znajduje się inna instalacja. Dodatkowo pomieszczenia garażowe znajdujące się pod budynkiem z uwagi na ich umiejscowienie w sposób pośredni korzystają z ciepła dostarczanego do całego budynku.

W bardzo podobnej do Pana sprawie wypowiedział się SO w Katowicach (sygn. akt II C 505/18). Sąd stwierdził, że każdy ze współwłaścicieli lokali użytkowych powinien również uczestniczyć w wydatkach i ciężarach związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, stosownie do ogólnego udziału, jaki związany jest z własnością lokalu w nieruchomości wspólnej. Na tej samej zasadzie powinni uczestniczyć w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej wszyscy właściciele wyodrębnionych lokali mieszkalnych i użytkowych.

Jedyny dopuszczalny przez prawo przypadek zwiększenia związanego z tym obciążenia właściciela przewidziany jest w art. 12 ust. 3 ustawy o własności lokali i może mieć miejsce tylko w sytuacji tam określonej. Niewątpliwie ten zwiększony udział w kosztach i wydatkach może dotyczyć wyłącznie utrzymania nieruchomości wspólnej i tylko w tym zakresie wspólnota może podjąć uchwałę, określając, z uwagi na koszty generowane przez lokale użytkowe, ich większe obciążenie niż mieszkalnych, ale nie odwrotnie.

Stąd w omawianej sprawie koniecznie należy zweryfikować zasady rozliczania ciepła i wszelkie uchwały w tym zakresie podjęte przez wspólnotę, bo zarówno przepisy, jak i ich interpretacje (w tym sądowe) są niejednolite.

Weryfikacja zasad rozliczenia ciepła

W powołanym przeze mnie wyżej wyroku sąd stwierdził nieważność uchwały w tym zakresie:

„Zdaniem Sądu, przy wzięciu pod uwagę art. 12, nie mogła obronić się argumentacja Wspólnoty, jakoby istotne znaczenie dla określenia stawki zaliczki na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną miała okoliczność, że właściciele lokali garażowych nie korzystają z ciepła, bo nie mają go dostarczanego […].

Nie pozwalają na to bowiem – w zakresie ustalenia zakresu ciężarów i wydatków ponoszonych przez współwłaścicieli – przepisy prawa. Poza tym ta argumentacja jest nietrafna, gdy idzie o dostarczanie ciepła, albowiem pomieszczenia garażowe znajdujące się pod budynkiem z uwagi na ich umiejscowienie w sposób pośredni korzystają z ciepła dostarczanego do całego budynku. Powód miał obowiązek wykazać, że uchwały są niezgodne z prawem i przedstawiając ich treść, powołując się na przepis art. 12, wystarczająco wykazał zasadność swoich twierdzeń. W ocenie Sądu za całkowicie nieuzasadnione należało uznać w związku z tym dokonanie wyliczenia opłat na pokrycie kosztów nieruchomości wspólnej w sposób zastosowany przez Wspólnotę, a określony w uchwale nr 6/2018, gdyż zakłada on zróżnicowanie, gdy idzie o koszty zarządu w sposób nieuzasadniony, premiując właścicieli stanowisk garażowych.

Mając zaś na uwadze, że uchwała regulowała całość kosztów, jakie powinni ponosić współwłaściciele, stwierdzenie jej niezgodności z prawem w opisanej powyżej części powodowało, że powinna być ona uchylona w całości. Ponadto ustalenie, że doszło do naruszenia ustawy, spowodowało, że zbędne było badanie, czy uchwała była sprzeczna z interesem powoda. Z tym że powinno być oczywiste, iż określenie wysokości zaliczek na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej w taki sposób, który narusza zasady wynikające z art. 12, narusza również interes współwłaściciela lokalu mieszkalnego, ponieważ może prowadzić do zwiększonego niż odpowiadający jego udziałowi obciążenia go związanymi z tym ciężarami i wydatkami.

Sądowi znany jest pogląd, zgodnie z którym wynikający z art. 12 ust. 2 w zw. z art. 13 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali […] obowiązek właścicieli lokali ponoszenia w określonym stosunku wydatków związanych z utrzymaniem ich lokali nie oznacza konieczności określania skali tych obciążeń w jednakowej, dla wszystkich tożsamej kwotowo, wysokości za 1 m² powierzchni lokalu, chociaż poglądu tego nie podziela. Konsekwencją powyższego jest możliwość określenia w uchwale zaliczek w zróżnicowanej wysokości wobec poszczególnych kategorii zobowiązanych (tak SN w wyroku z 20 czerwca 1997 r., sygn. akt II CKN 226/97). Teza ta może być jednak zaakceptowana jedynie w warunkach podziału quoad usum bądź w związku z treścią art. 12 ust. 3 i tylko wówczas, jeżeli zapadła uchwała wspólnoty zwiększająca obciążenie właścicieli lokali użytkowych (gdy uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali) oraz z uwagą, że obowiązki określone w art. 12 ust. 2 i 3 oraz w art. 13 ust. 1 mają inny charakter (są zasadniczo rozdzielne) i jako takie – choćby dla przejrzystości kosztów oraz kontroli (także sądowej) uchwał wspólnoty mieszkaniowej – muszą to rozróżnienie zachować”.

Podsumowując, co do zasady koszty te są należne, nawet jeśli garaż jest fizycznie nieogrzewany, niemniej jednak należy zweryfikować uchwały WM w tym zakresie, bo często ustalają to w sposób nieprawidłowy.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388
2. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 2 grudnia 1998 r., sygn. akt I CKN 903/97
3. Orzeczenie Sądu Apelacyjnego w Łodzi w sprawie o sygn. akt IA Ca 773/13
4. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku – I Wydział Cywilny z 7 czerwca 2018 r., sygn. akt I ACa 133/18

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.