• Data: 2025-01-19 • Autor: Paulina Olejniczak-Suchodolska
Wspólnota mieszkaniowa remontuje balkony w budynku, w którym ja też mam mieszkanie i „przynależny do niego” balkon. Trzy lata temu wspólnota wyraziła zgodę na instalację klimatyzacji i takowa za ciężkie pieniądze została przeze mnie kupiona i zainstalowana. Teraz wspólnota, która robi remont, żąda ode mnie demontażu urządzenia, aby ten remont kontynuować i zakończyć. Będę mógł je ponownie zamontować na posadzce po pomalowaniu elewacji. Czy wspólnota/zarząd mają prawo zmusić mnie do płatnego (na mój koszt) zdemontowania urządzenia, pozbawienia mnie na co najmniej trzy miesiące klimatyzacji? Jak tę sprawę załatwić? Nadmienię, że za wyjątkiem małej powierzchni, na której stoi urządzenie, balkon jest udostępniony do wszelkich prac związanych z remontem. Jaka jest szansa na wygranie sprawy w sądzie, gdybym skierował ją przed oblicze sprawiedliwości?
.jpg)
Wspólnota mieszkaniowa, jako właściciel nieruchomości wspólnej (do której zalicza się elewacja budynku, zaś balkon częstokroć jest jej składową, stąd w zdecydowanej większości poglądów orzeczniczych i balkon – jego część styczna z elewacją jest uznawana za część wspólną), ma prawo do przeprowadzenia remontu. Jednocześnie Pan jako właściciel lokalu ma prawo korzystać z balkonu, który zgodnie z dominującymi poglądami jest częścią nieruchomości wspólnej, ale służy przecież do wyłącznego użytku Pana jako właściciela lokalu.
Wspólnota nie może jednak arbitralnie narzucać właścicielom lokali obowiązku demontażu urządzeń, które zostały zamontowane za zgodą wspólnoty, na ich koszt. W Pana przypadku, skoro trzy lata temu uzyskał Pan zgodę na montaż klimatyzacji, to jej demontaż na czas remontu powinien zostać przeprowadzony na koszt i na ryzyko wspólnoty. Ewentualnie może spisać z Panem porozumienie, że Pan dokona demontażu, ale na koszt wspólnoty (tj. wspólnota zwróci Pani poniesione w tym celu kosztu: demontażu i ponownego montażu).
Zalecam Panu zdecydowanie podjęcie dialogu z zarządem. Proszę przedstawić im swoją sytuację, podkreślając, że montaż klimatyzacji nastąpił za ich zgodą i że demontaż na Pana koszt byłby dla Pana krzywdzący, jak i sprzeczny z zasadami współżycia społecznego, ale i niemający oparcia w normach prawnych. Godzi się na Pan na demontaż, bo rozumie prawo do remontu części wspólnych, ale pod warunkiem, że dokona go wspólnota na swój koszt i ryzyko, w tym dokona ponownego montażu, albo zwróci Panu lub wcześniej wyłoży koszty jakie musi Pan w związku z tymi czynnościami ponieść. Wszelkie ustalenia proszę spisać na piśmie w celach dowodowych.
Jeśli rozmowa z zarządem nie przyniesie rezultatu, można rozważyć mediację. Jest to dobrowolny i poufny proces, w którym neutralna osoba (mediator) pomaga stronom znaleźć rozwiązanie satysfakcjonujące dla obu stron.
W ostateczności, jeśli ww. metody zawiodą, można skierować sprawę do sądu cywilnego. W pozwie należy powołać się na fakt, że klimatyzacja została zamontowana za zgodą wspólnoty i należy ją okazać, a jej demontaż i ponowny montaż powinien w związku z tym odbyć się na koszt i ryzyko wspólnoty. Szanse na wygranie sprawy są trudne do oszacowania. Wiele zależy od treści zgody na montaż klimatyzacji (czy była to zgoda ogólna, czy też zawierała jakieś warunki), a także od zapisów regulaminu wspólnoty i uchwał dotyczących remontów.
Jednakże, biorąc pod uwagę fakt, że klimatyzacja została zamontowana za zgodą wspólnoty, a jej demontaż wiązałby się dla Pana z kosztami i niedogodnościami, szanse na wygranie sprawy wydają się realne, z zastrzeżeniem zdania poprzedniego (wszak tych treści na tym etapie nie znam).
Przykład 1
Pan Adam, właściciel mieszkania w jednej z warszawskich wspólnot mieszkaniowych, trzy lata temu zamontował klimatyzator na ścianie elewacyjnej przylegającej do jego balkonu. Uzyskał na to pisemną zgodę wspólnoty. W związku z planowanym remontem elewacji, zarząd wspólnoty wezwał pana Adama do demontażu urządzenia na jego koszt. Pan Adam przypomniał zarządowi o udzielonej zgodzie i poinformował, że demontaż powinien odbyć się na koszt wspólnoty, co ostatecznie udało się uzgodnić po rozmowie z zarządem.
Przykład 2
Pani Barbara w swoim mieszkaniu w Poznaniu posiada klimatyzację, którą zamontowała za zgodą wspólnoty. W trakcie remontu balkonów wspólnota zdecydowała, że wszystkie urządzenia montowane na elewacji powinny zostać usunięte. Pani Barbara zgodziła się na demontaż, ale wyłącznie pod warunkiem, że wspólnota pokryje wszelkie koszty związane z usunięciem i ponownym montażem urządzenia. Po przeprowadzonej mediacji osiągnięto porozumienie, a wspólnota opłaciła konieczne prace.
Przykład 3
Pan Tomasz zamontował klimatyzację na elewacji przylegającej do jego balkonu w budynku należącym do wspólnoty mieszkaniowej w Gdańsku. Po kilku latach wspólnota zaplanowała gruntowny remont elewacji i zażądała od pana Tomasza pokrycia kosztów demontażu klimatyzatora. Pan Tomasz skierował sprawę do sądu, przedstawiając zgodę wspólnoty na wcześniejszy montaż urządzenia. Sąd orzekł, że obowiązek pokrycia kosztów spoczywa na wspólnocie, a pan Tomasz odzyskał poniesione wydatki.
Jeśli klimatyzacja została zamontowana na elewacji budynku za zgodą wspólnoty mieszkaniowej, to w przypadku konieczności jej demontażu na czas remontu, koszty tych prac powinny być poniesione przez wspólnotę, a nie właściciela lokalu. Właściciel ma prawo do ochrony swoich interesów, a wspólnota powinna działać zgodnie z zasadami współżycia społecznego i przepisami prawa. W przypadku sporu zaleca się rozmowę z zarządem, mediację lub w ostateczności skierowanie sprawy do sądu.
Oferujemy kompleksowe porady prawne w zakresie sporów ze wspólnotami mieszkaniowymi, w tym dotyczących demontażu urządzeń montowanych na częściach wspólnych budynku. Pomożemy Państwu w negocjacjach z zarządem wspólnoty, przygotowaniu odpowiednich pism oraz reprezentacji przed sądem, jeśli zajdzie taka potrzeba.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Paulina Olejniczak-Suchodolska
Radca prawny, absolwentka Wydziału Prawa na Uniwersytecie Mikołaja Kopernika w Toruniu. Ukończyła aplikację radcowską przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Warszawie. Doświadczenie zawodowe zdobywała współpracując z kancelariami prawnymi. Specjalizuje się głównie w prawie gospodarczym, prawie pracy, prawie zamówień publicznych, a także w prawie konsumenckim i prawie administracyjnym. Obecnie prowadzi własną kancelarię radcowską oraz obsługuje spółki i instytucje państwowe.
Zapytaj prawnika
