Czy wspólnota mieszkaniowa może decydować o tym, czym ogrzewam swoje mieszkanie?

Obowiązki członka wspólnoty mieszkaniowej

Podstawą prawną do udzielenia odpowiedzi na zapytanie stanowi ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2021 r., poz. 1048). W pierwszej kolejności należy zweryfikować, jakie ma Pani obowiązki jako członek wspólnoty mieszkaniowej. Zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy „właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra”. Nadto w oparciu o ust. 2„ na żądanie zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje”. W kontekście Pani zapytania istotny jest również przepis art. 14 ustawy, który wskazuje, co składa się na koszty zarządu nieruchomością wspólną:

1. wydatki na remonty i bieżącą konserwację;
2. opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę;
3. ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali;
4. wydatki na utrzymanie porządku i czystości;
5. wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Decyzja o sposobie ogrzewania mieszkania

W oparciu o art. 13 ustawy każdy właściciel samodzielnie decyduje o tym, w jaki sposób ogrzewane jest jego mieszkanie, a także samodzielnie ponosi koszty wybranego sposobu ogrzewania. Każdy właściciel samodzielnie powinien ponosić koszt ewentualnej zmiany instalacji w swoim mieszkaniu. Zatem o ile wybrany przez Panią sposób ogrzewania, zmiany instalacji nie wpływa na sposób korzystania z nieruchomości wspólnej, nie generuje udziału tej nieruchomości wspólnej zmianie ogrzewania, o tyle w tym zakresie może Pani samodzielnie podjąć działania w sprawie i zainstalować odpowiednie ogrzewanie. Pamiętać w tym zakresie należy o tym, że nie może to utrudniać korzystania z nieruchomości wspólnej przez innych współwłaścicieli.

Uchwały wspólnoty mieszkaniowej

W sytuacji, w której zostałaby podjęta uchwała nakazująca Pani podjęcie działań, które nie odnosiłoby się do części wspólnej nieruchomości, to wówczas doszłoby do naruszenia Pani uzasadnionego interesu, a zatem mogłaby Pani taką uchwałę zaskarżyć do sądu. Kwestię podejmowania uchwał reguluje art. 23 przedmiotowej ustawy. Zgodnie z nim uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania (ust. 1). Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos (ust. 2). O treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie (ust. 3).

Uchwały w najważniejszych sprawach wspólnoty mieszkaniowej powinny być podejmowane na zebraniach właścicieli.

Zgodnie z art. 25 ustawy właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.