• Data: 2024-12-05 • Autor: Paulina Olejniczak-Suchodolska
Otrzymałem wezwanie przedsądowe do zapłaty, z którym się nie zgadzam. Wezwanie wystosowała sąsiednia wspólnota mieszkaniowa (WM), a dotyczy zapłaty za miejsce postojowe, które wykupiłem w sąsiednim bloku 10 lat temu. Według aktu notarialnego powinienem pokrywać koszty tylko związane z tym miejscem i przynależną częścią wspólną. Oto treść zapisu „Kupujący zobowiązuje się ponosić koszty z tytułu eksploatacji oraz remontów bieżących i kapitalnych lokalu o przeznaczeniu na cele inne niż mieszkalne (garażu wielostanowiskowego) proporcjonalnie do przysługującego udziału w tej nieruchomości i stosownie do obowiązujących w tej mierze przepisów.”. Jako podstawę opłat podano plan gospodarczy WM na dany rok, ale przedstawiciel firmy wynajętej do zarządzania w rozmowie stwierdził, że skoro jestem członkiem WM z tytułu miejsca postojowego, to muszę płacić. Proszę o rozstrzygnięcie, po czyjej stronie jest racja? Dodam jeszcze, że na pierwszym zebraniu właścicieli miejsc garażowych ustaliliśmy wysokość opłat, które do 2021 r. były niezmienne. W tym roku okazało się, że wspólnota jest zadłużona „po uszy” i teraz za namową firmy zarządzającej wspólnota wprowadziła politykę drastycznych podwyżek, aby wyjść z impasu. W związku z faktem, że nie mam nic wspólnego z tamtą WM, nie korzystam z ich infrastruktury ani pomieszczeń, usiłowałem dowiedzieć się, na jakiej podstawie prawnej obciąż się mnie długami sąsiedniej WM. Jednak pisma i skargi pozostały bez odpowiedzi. Wobec tego wpłacałem przez cały tego okres kwotę w wysokości ustalonej przed 10 laty i stąd wynikła różnica i wspomniane wezwanie do zapłaty. Co zrobić w tej sytuacji ? Czy droga sądowa umożliwi mi przedstawienie i uwzględnienie mojego stanowiska? Wezwanie do zapłaty opiewa na kwotę ok. 1200 zł, więc nie jest to kwota, której nie mógłbym zapłaci, ale chodzi o zasadę. Jestem jedyny w takiej sytuacji i nie wiem, dlaczego miałbym płacić za np. remont w sąsiednim bloku.
Przede wszystkim wskazuję, że kwestia wspólnot mieszkaniowych uregulowana jest w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Zgodnie z jej art. 1 ustawa określa sposób ustanawiania odrębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych, lokali o innym przeznaczeniu, prawa i obowiązki właścicieli tych lokali oraz zarząd nieruchomością wspólną. Natomiast w zakresie nieuregulowanym ustawą do własności lokali stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego.
Natomiast zgodnie z art. 2 ust. 1 wymienionej ustawy – samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej „lokalami”, mogą stanowić odrębne nieruchomości. W opisanym przypadku nie mam pewności czy mowa o miejscu postojowym, czy o niewyodrębnionym garażu.
Zaznaczam, że w przypadku hali garażowej stanowiącej część nieruchomości wspólnej, zasady korzystania z takiego garażu ustalone są zapewne na podstawie umowy pomiędzy członkami wspólnoty mieszkaniowej o podziale nieruchomości wspólnej do korzystania (tzw. umowa quoad usum). Nadto warto zwrócić uwagę, że: „Jeżeli właściciele lokali określili w umowach z dotychczasowym właścicielem sposób korzystania z miejsc postojowych, to taki podział quoad usum części nieruchomości wspólnej może być w każdej chwili zmieniony uchwałą większości właścicieli lokali. Taka uchwała z pewnością narusza subiektywny interes dotychczasowego właściciela. Nie jest to jednak takie naruszenie, które uzasadniałoby uchylenie uchwały na podstawie art. 25 ust. 1 u.w.l.” (wyrok SN z dnia 29 czerwca 2010 r., sygn. akt III CSK 325/09).
Skoro według aktu notarialnego powinien Pan pokrywać koszty tylko związane z tym miejscem i przynależną częścią wspólną, tak też w takim zakresie powinny być naliczane opłaty.
Przyjmując, że hala z miejscami postojowymi nie jest częścią wspólną wspólnoty, uznać należy, że można być członkiem wspólnoty mieszkaniowej, będąc jedynie współwłaścicielem lokalu garażowego. W takiej jednak sytuacji zarząd wspólnoty nie jest umocowany do podpisywania (na podstawie upoważnienia ustawowego) umów dotyczących takiego garażu, gdyż nie jest on z mocy ustawy reprezentantem właścicieli miejsc postojowych, które nie stanowią części wspólnej nieruchomości. Analogicznie wskazuję, że: „Współwłaściciel samodzielnych lokali niewyodrębnionych jest legitymowany do wytoczenia powództwa przewidzianego w art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.)” (uchwała SN z dnia 14 lipca 2005 r., sygn. akt III CZP 43/05).
Przyjmuje się, że współwłaścicielem garażu może być zarówno osoba z grupy właścicieli innych lokali w budynku, w którym znajduje się garaż, jak również dowolna osoba „z zewnątrz” (np. mieszkaniec sąsiedniego budynku), której związek z daną wspólnotą wynika z bycia współwłaścicielem jednego lokalu w budynku wspólnotowym (garażu).
Ze wskazanego przez Pana zapisu w akcie notarialnym wynika, że odpowiada Pan w zakresie należności wyłącznie co do opłat związanych z miejscem postojowym i częściami wspólnymi odnoszącymi się do tego miejsca. W wyroku WSA w Warszawie z dnia 23 lipca 2020 r., sygn. akt VII SA/Wa 884/20, czytamy: „Nie ma jakichkolwiek uzasadnionych powodów, by twierdzić, że garaż wielostanowiskowy z wyznaczonymi miejscami postojowymi nie może stanowić odrębnego lokalu użytkowego. Ustawodawca zezwala na wydzielenie m.in. samodzielnego lokalu innego niż mieszkalny, przy czym nigdzie nie ogranicza i nie sprowadza tego pojęcia jedynie do lokalu użytkowego lub usługowego.”. Generalnie „Garaż może stanowić pomieszczenie przynależne do samodzielnego lokalu mieszkalnego, albo może stanowić odrębną własność lokalową. W pierwszej z tych sytuacji, nie będzie można uznać go za odrębny, od samodzielnego lokalu mieszkalnego, przedmiot opodatkowania. Będzie zatem podlegał opodatkowaniu tak jak lokal mieszkalny. W sytuacji natomiast, gdy garaż został wyodrębniony jako lokal o innym niż mieszkalnym przeznaczeniu, stanowiącym odrębną nieruchomość i odrębny przedmiot opodatkowania, nie dzieli losu budynku lub jego części (mieszkalnego bądź pozostałego)” (wyrok NSA z dnia 26 czerwca 2012 ., sygn. akt II FSK 2493/10).
Wobec powyższego uznać należy, że plan gospodarczy, aby był zgodny z obowiązującymi przepisami, orzecznictwem sądowym oraz zawartym aktem notarialnym, powinien w przypadku miejsc postojowych w garażu przewidywać wyłącznie opłaty co do kosztów dotyczących miejsc postojowych i części wspólnych związanych z częścią garażową, nie zaś z lokalami mieszkalnymi.
Zatem w oparciu o dostępne informacje potwierdzam Pański tok rozumowania we wskazanym zakresie. Skoro w akcie notarialnym jasno jest wpisane, że „kupujący zobowiązuje się ponosić koszty z tytułu eksploatacji oraz remontów bieżących i kapitalnych lokalu o przeznaczeniu na cele inne niż mieszkalne (garażu wielostanowiskowego)”, oznacza to, że winien Pan ponosić koszty dotyczące wyłącznie części wspólnych przynależnych do garażu wielostanowiskowego, w którym wykupione zostało miejsce postojowe. Nie ma natomiast podstaw, żeby uiszczać opłaty również za części wspólne przynależne wyłącznie do lokali mieszkalnych.
Teraz co do samego wezwania do zapłaty i możliwych scenariuszy: Jeśli Pan nie zapłaci, prawdopodobnie sprawa zostanie skierowana do sądu, a sąd wezwie Pana jako pozwanego i będzie mógł Pan przedstawić swoje stanowisko. Wspólnota będzie musiała wówczas wykazać, że opłaty zostały naliczone zasadnie, zaś Pan będzie miał prawo wykazania, że zakres opłat nałożonych na Pana przekracza zakres, do którego jest Pan zobowiązany. Jeżeli nawet wspólnota wystąpiłaby o wydanie nakazu zapłaty, to ma Pan prawo wnieść sprzeciw od nakazu, a wówczas sprawa zostanie skierowana na drogę zwykłego postępowania sądowego z rozprawą włącznie.
W drugiej sytuacji, czyli gdy najpierw Pan zapłaci, a potem wystąpi do WM o zwrot, nie będzie to korzystne dla Pana, gdyż to Pan będzie musiał dowieść, że wspólnota niesłusznie naliczyła te opłaty. A ponadto sam fakt zapłaty może zostać potraktowany jako uznanie długu (nałożonych na Pana opłat), czyli uznanie, że są one słusznie naliczone.
W mojej ocenie bezpieczniejsza dla Pana jest sytuacja pierwsza, choć nie znając wszystkich regulaminów oraz uchwał wspólnoty, a także treści całego aktu notarialnego nie mogę jednoznacznie stwierdzić, czy wspólnota na pewno nie jest uprawniona do żądania takiej kwoty. Gdyby bowiem się okazało, że wspólnota była uprawniona, a Pan nie zapłacił, to do zasądzonej kwoty (poza doliczonymi kosztami postępowania od Pana na rzecz wspólnoty) dojdą jeszcze odsetki od niezapłaconej kwoty. Ryzyko jest zawsze. Nigdy nie można być pewnym wygranej, a zwłaszcza w sprawach, gdy spór dotyczy wykładni.
Pani Anna - Podwyżka bez ostrzeżenia
Pani Anna kupiła miejsce postojowe w hali garażowej sąsiedniego bloku 8 lat temu. Przez lata płaciła stałą opłatę ustaloną na pierwszym zebraniu właścicieli. Jednak w tym roku, bez wcześniejszego powiadomienia, otrzymała wezwanie do zapłaty, gdzie kwota była dwukrotnie wyższa niż dotychczasowa. Wspólnota mieszkaniowa, której nie jest członkiem, wprowadziła drastyczne podwyżki, by spłacić swoje długi. Pani Anna nie korzysta z infrastruktury wspólnoty i nie zgadza się na takie naliczanie opłat.
Pan Janusz - Brak odpowiedzi na skargi
Pan Janusz wykupił miejsce postojowe 10 lat temu, zobowiązując się do pokrywania kosztów eksploatacji i remontów garażu proporcjonalnie do swojego udziału. Przez lata płacił zgodnie z ustaleniami, jednak w tym roku wspólnota wprowadziła podwyżki, obciążając go długami sąsiedniego bloku. Pan Janusz wielokrotnie próbował wyjaśnić sytuację i złożył skargi do zarządu wspólnoty, jednak jego pisma pozostały bez odpowiedzi. W związku z tym kontynuuje wpłaty zgodnie z wcześniejszymi ustaleniami, co doprowadziło do wezwania do zapłaty różnicy.
Pani Maria - Niejasne przepisy
Pani Maria jest właścicielką miejsca postojowego od 7 lat. Akt notarialny jasno określa, że powinna pokrywać tylko koszty związane z garażem i przynależną częścią wspólną. Mimo to wspólnota nalicza jej dodatkowe opłaty związane z długami sąsiedniego bloku. Pani Maria uważa, że to niesprawiedliwe i niezgodne z przepisami. Na spotkaniu z zarządem usłyszała, że jako członek wspólnoty musi partycypować w kosztach, jednak według niej zapis w akcie notarialnym jest jednoznaczny. Sprawa trafiła do sądu, gdzie Pani Maria liczy na uzyskanie jasnego rozstrzygnięcia.
Kwestia naliczania opłat za miejsca postojowe w halach garażowych wspólnot mieszkaniowych budzi wiele kontrowersji i niejasności prawnych. Właściciele miejsc postojowych często muszą stawić czoła nieoczekiwanym podwyżkom i niesłusznym żądaniom finansowym. W takich sytuacjach warto znać swoje prawa i rozważyć skierowanie sprawy do sądu, aby uzyskać sprawiedliwe rozstrzygnięcie.
Skorzystaj z naszej oferty porad prawnych online i profesjonalnego wsparcia w przygotowaniu pism procesowych, aby skutecznie bronić swoich praw w sporach dotyczących wspólnot mieszkaniowych. Oferujemy szybkie i rzetelne porady prawne dostosowane do Twojej sytuacji. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388
2. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 29 czerwca 2010 r., sygn. akt III CSK 325/09
3. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 14 lipca 2005 r., sygn. akt III CZP 43/05
4. Wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 23 lipca 2020 r., sygn. akt VII SA/Wa 884/20
5. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 26 czerwca 2012 ., sygn. akt II FSK 2493/10
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Paulina Olejniczak-Suchodolska
Radca prawny, absolwentka Wydziału Prawa na Uniwersytecie Mikołaja Kopernika w Toruniu. Ukończyła aplikację radcowską przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Warszawie. Doświadczenie zawodowe zdobywała współpracując z kancelariami prawnymi. Specjalizuje się głównie w prawie gospodarczym, prawie pracy, prawie zamówień publicznych, a także w prawie konsumenckim i prawie administracyjnym. Obecnie prowadzi własną kancelarię radcowską oraz obsługuje spółki i instytucje państwowe.
Zapytaj prawnika
