• Data: 2024-12-21 • Autor: Katarzyna Bereda
Ponad dwa lata temu podpisałam umowę najmu, w której klauzula dotycząca okresu wypowiedzenia została wykreślona. Umowa jest zawarta na czas określony. Z racji tego, że sytuacja na rynku uległa pogorszeniu, nie stać mnie na to, aby dalej opłacać czynsz. Chciałabym w jakiś sposób skrócić czas najmu, jednak właścicielka oznajmiła, że nie mogę wypowiedzieć tej umowy. Czy istnieje jakiś sposób, abym mogła rozwiązać tę umowę?
Jeżeli umowa została zawarta na czas oznaczony i niestety nie zawiera możliwości rozwiązania umowy przed czasem, to w myśl art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego (w skrócie K.c.) „Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie” – powodując, iż umowy nie da się wypowiedzieć. Jeżeli więc umowa nie obejmuje po Pani stronie możliwości wypowiedzenia, umowy takiej nie da się wypowiedzieć. Istnieje jednak pewna możliwość, na podstawie której może dojść do wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas określony.
Zgodnie bowiem z treścią art. 682 K.c. „Jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach”.
Z uwagi na powyższe wskazuję, iż mimo niemożności wypowiedzenia umowy terminowej to w przypadku wad rzeczy najętej ustawodawca przewidział taką możliwość. Zgodnie z wyrokiem SN z dnia 21 maja 1974 r., sygn. akt II CR 199/74: „Stan zagrożenia życia lub mienia osób zamieszkujących budynek to – zarówno w świetle przepisów prawa budowlanego, jak i prawa lokalowego z 1974 r. – nie tylko stan polegający na tym, że budynek jest zagrożony bezpośrednio w swym fizycznym istnieniu, ale także stan wynikający z zagrożenia życia na skutek warunków antysanitarnych, jak i nadmierne zawilgocenie i zagrzybienie, których nie usuwa się przez okres kilkuletni”.
Przepis art. 682 K.c. uprawnia najemcę do wypowiedzenia najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia, jeżeli wady lokalu zagrażają zdrowiu najemcy, jego domowników lub osób u niego zatrudnionych i to nawet wtedy, gdy najemca w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach. Wystarczający jest tu stan zagrożenia zdrowia, a nie wystąpienie choroby będącej następstwem istnienia wady lokalu.
Wadami, o których mowa w art. 682 K.c., są w szczególności: zawilgocenie, zagrzybienie, niebezpieczeństwo zawalenia się ściany, sufitu lub całego budynku oraz zagrażające zdrowiu oddziaływanie sąsiednich lokali lub nieruchomości (F. Błahuta, w: Komentarz, 1972, t. II, s. 1479).
Z uwagi na to, jeżeli w lokalu występują powyższe wady, może Pani wypowiedzieć umowę ze skutkiem natychmiastowym. Jeżeli nie, to niestety umowy na czas określony nie można wypowiedzieć, jeżeli umowa nie przewiduje takiej możliwości – proszę więc spróbować porozumieć się z wynajmującym.
Zagrzybienie i zawilgocenie mieszkania
Pan Adam wynajął mieszkanie na okres 2 lat. Po kilku miesiącach zauważył, że na ścianach w sypialni oraz kuchni pojawił się grzyb i nieprzyjemny zapach wilgoci. Mimo zgłaszania problemu właściciel mieszkania nie podjął żadnych działań, a grzyb zaczął się rozprzestrzeniać. Pan Adam zaczął odczuwać problemy zdrowotne związane z oddychaniem, a lekarz stwierdził, że wilgoć i pleśń mogą zagrażać jego zdrowiu. Pan Adam postanowił wypowiedzieć umowę najmu bez zachowania terminów na podstawie art. 682 Kodeksu cywilnego.
Niesprawny system ogrzewania zimą
Pani Maria wynajęła mieszkanie na 3 lata. Przez pierwsze miesiące wszystko było w porządku, jednak zimą okazało się, że system ogrzewania jest niesprawny i w mieszkaniu panuje bardzo niska temperatura, co sprawia, że życie w nim staje się uciążliwe. Pomimo wielokrotnych zgłoszeń do właściciela, problem nie został naprawiony, a zdrowie pani Marii i jej dzieci było zagrożone z powodu zimna. W tej sytuacji pani Maria powołała się na art. 682 K.c. i wypowiedziała umowę najmu ze skutkiem natychmiastowym, uzasadniając to zagrożeniem zdrowia wynikającym z wad mieszkania.
Zawalona ściana w sąsiednim lokalu
Pan Michał wynajął lokal biurowy na 5 lat. Po pewnym czasie zauważył, że w sąsiednim budynku rozpoczęły się prace budowlane, które doprowadziły do uszkodzenia ściany. Wskutek tego w jego biurze pojawiły się pęknięcia i fragmenty tynku zaczęły odpadać. Właściciel nie podjął żadnych działań naprawczych, a inżynier stwierdził, że istnieje ryzyko zawalenia się ściany. Obawiając się o bezpieczeństwo pracowników, pan Michał wypowiedział umowę najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia, powołując się na art. 682 K.c., ponieważ wady wynajętego lokalu zagrażały zdrowiu osób w nim pracujących.
Artykuł omawia możliwości wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas określony. Zgodnie z Kodeksem cywilnym (art. 673 § 3), jeśli umowa nie przewiduje możliwości jej wypowiedzenia, nie można jej wypowiedzieć przed upływem terminu. Jednak istnieje wyjątek zawarty w art. 682 K.c., który pozwala najemcy wypowiedzieć umowę bez zachowania terminów, jeśli lokal ma wady zagrażające zdrowiu, np. nadmierne zawilgocenie, zagrzybienie czy inne poważne problemy techniczne.
Nie jesteś pewny, czy możesz rozwiązać umowę najmu zawartą na czas określony? Skontaktuj się z nami! Nasi eksperci dokładnie przeanalizują Twoją sytuację i wskażą jej możliwe rozwiązania. Napisz do nas, aby uzyskać szybką i fachową pomoc prawną.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 maja 1974 r., sygn. akt II CR 199/74
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Katarzyna Bereda
Adwokat, absolwentka Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Szczecińskiego – pracę magisterską napisała z prawa pracy. Podczas studiów odbyła liczne praktyki, zarówno w sądach, jak i w kancelariach adwokackich. Aplikację adwokacką rozpoczęła w 2015 roku. W marcu 2018 roku przystąpiła do egzaminu zawodowego, uzyskując jeden z najlepszych wyników w izbie zielonogórskiej i w konsekwencji kończąc aplikację adwokacką z wyróżnieniem. Specjalizuje się w prawie rodzinnym, cywilnym, zobowiązaniach, prawie spadkowym, prawie gospodarczym i spółkach prawa handlowego.
Zapytaj prawnika
