Czy mniejszość może zmienić plan gospodarczy wspólnoty mieszkaniowej na zebraniu?

Uchwały właścicieli lokali

Podstawę prawną do udzielenia odpowiedzi na zapytanie stanowi ustawa z dnia 24 czerwca
1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2021 r., poz. 1048). Kwestię podejmowania uchwał reguluje art. 23 przedmiotowej ustawy. Zgodnie z nim uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania (ust. 1). Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos (ust. 2). O treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie (ust. 3).

Uchwały w najważniejszych sprawach wspólnoty mieszkaniowej powinny być podejmowane na zebraniach właścicieli. Służy temu przede wszystkim regulacja art. 30 ustawy dotycząca obligatoryjnych zebrań corocznych, a także art. 31 ustawy umożliwiający zwoływanie „nadzwyczajnych” zebrań właścicieli lokali.

Wyroki sądowe w podobnych sprawach

Istotne z punktu widzenia zadanego pytania są dwa orzeczenia Sądu Najwyższego:

1. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 11 stycznia 2007 r., sygn. akt II CSK 370/06, zgodnie z którym: „ustawa o własności lokali nie uzależnia zdolności zebrania właścicieli lokali do powzięcia uchwał od jego należytego zwołania i decydujące znaczenie ma tu treść woli wyrażonej przez członków wspólnoty w podjętych uchwałach, a nie kwestie proceduralne”.
2. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 lipca 2004 r., sygn. akt IV CK 543/03, zgodnie z którym: „podjęcie przez wspólnotę mieszkaniową uchwały w drodze indywidualnego zbierania głosów, dokonane przez osoby nieuprawnione może stanowić podstawę jej uchylenia przez sąd, jeżeli uchybienie to miało lub mogło mieć wpływ na jej treść”.

Idąc dalej, należy zwrócić uwagę na dwa orzeczenia, które dotyczą przedmiotu niniejszego pytania:

1. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 7 lutego 2013 r., sygn. akt I ACa 1203/12, zgodnie z którym: „właściciele nie są związani treścią projektów uchwał przedstawianych w zawiadomieniu o terminie zebrania wraz z porządkiem jego obrad, w związku z czym mogą podejmować uchwały wykraczające poza te projekty lub zmieniać je”.
2. Wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia 21 maja 2019 r., sygn. akt I C 589/18 zgodnie z którym: „Właściciele lokali w nieruchomości wspólnej nie są związani treścią projektów uchwał przedstawianych w zawiadomieniu o terminie zebrania wraz z porządkiem jego obrad. W związku z tym mogą podejmować uchwały wykraczające poza te projekty lub je zmieniać”.

Zatem biorąc pod uwagę powyższe, możliwe są modyfikacje uchwał na zebraniu.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388
2. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 11 stycznia 2007 r., sygn. akt II CSK 370/06
3. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 lipca 2004 r., sygn. akt IV CK 543/03
4. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 7 lutego 2013 r., sygn. akt I ACa 1203/12
5. Wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia 21 maja 2019 r., sygn. akt I C 589/18

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.