• Data: 2024-05-07 • Autor: Artykuł Partnera
Nieco przewrotny tytuł artykułu związany jest z konstrukcją prawną tzw. mieszkania własnościowego. W nowym budownictwie standardem jest nabywanie prawa własności lokalu mieszkalnego. W przeszłości nie było to takie oczywiste z uwagi na znaczącą rolę spółdzielni mieszkaniowych na rynku nieruchomości. Czy właściciel mieszkania ma swobodę dysponowania całym mieszkaniem? Jakie części mieszkania możemy wyróżnić w lokalu mieszkalnym? Jak status prawny danej części mieszkania wpływa na uprawnienie właściciela?
W nowym budownictwie wykształciły się standardy w zakresie regulacji prawnej lokali mieszkalnych. Deweloperzy oferują często mieszkania o podwyższonym standardzie lub o rozszerzonym programie architektonicznym. Problematykę statusu prawnego lokalu mieszkalnego przedstawię na typowym rozwiązaniu stosowanym przez deweloperów. Wyobraźcie sobie, że nabywacie lokal mieszkalny wraz z tarasem, komórką lokatorską i miejscem postojowym w garażu wielostanowiskowym. Wymienione elementy mieszkania będą podlegać odrębnym przepisom prawa, co w konsekwencji będzie miało wpływ na sposób korzystania z nich. Stąd też będąc właścicielem mieszkania nie możemy korzystać z wszystkich jego części w sposób całkowicie dowolny.
Lokal mieszkalny rozumiany jako trwale wydzielone izby (pomieszczenia) do zamieszkania będzie stanowić przedmiot prawa własności. Z prawem tym związany będzie udział w prawie własności nieruchomości wspólnej przez co rozumie się nieruchomość gruntową, na której posadowiony jest budynek, jak również części wspólne budynku nie służące do wyłącznego korzystania przez właściciela danego lokalu (np. dach, elewacja, klatka schodowa). Udział w nieruchomości wspólnej wyrażany jest w ułamkach, które określają stosunek powierzchni lokalu do całkowitej powierzchni nieruchomości.
Komórka lokatorska pomimo tego, że jest położona na innej kondygnacji niż lokal mieszkalny, to i tak będzie stanowić jego część składową, a mówiąc precyzyjnie pomieszczenie przynależne. Taras oraz miejsce postojowe będą przeważnie stanowić część nieruchomości wspólnej, przy czym deweloper w ramach umowy o podział do korzystania (tzw. podział quoad usum) zapewnia nabywcy mieszkania prawo do wyłącznego korzystania z określonego tarasu i miejsca postojowego. W praktyce występują również inne rozwiązania prawne dla poszczególnych części mieszkania, a to np. miejsc postojowych. Wykorzystany przykład ma jednak zobrazować różnice w statusie prawnym pozornie jednolitego prawa własnościowego.
Przedstawione rozróżnienie nie wpływa na bieżący sposób korzystania z poszczególnych części mieszkania. Różnice w sposobie korzystania widoczne są dopiero przy okazji przeprowadzenia remontu lub zamiaru sprzedaży. Ingerencja w część nieruchomości wspólnej, w tym remonty, wymaga zgody wspólnoty mieszkaniowej. Z drugiej strony sprzedaż pomieszczenia przynależnego (komórki lokatorskiej) również nie będzie prosta, ponieważ będzie wymagać formalnego odłączenia komórki lokatorskiej od lokalu mieszkalnego, co wpływa na powierzchnię lokalu, co z kolei przekłada się na wielkość udziału w nieruchomości wspólnej. Sposób dysponowania komórkami lokatorskimi był przedmiotem licznych sporów sądowych i stanowi ciekawy kazus do omówienia w odrębnym wpisie. Tylko z powyższych przykładów widać, że właściciel mieszkania nie ma zupełnej swobody w dysponowaniu poszczególnymi częściami lokalu mieszkalnego.
Decydując się na zakup mieszkania warto wcześniej zweryfikować formę prawną mieszkania i innych elementów stanowiących przedmiot umowy deweloperskiej. Forma prawna tytułu do np. tarasu, miejsca postojowego będzie determinować sposób jego eksploatacji oraz możliwość rozporządzania. W codziennym życiu zaprezentowane różnice nie będą jednak wpływać na bieżące korzystanie z lokalu mieszkalnego.
Zapytaj prawnika
