Czy każdy może zagospodarować wspólną przestrzeń? Spór o zieleń na osiedlu

Współwłaściciele i ich uprawnienie do współposiadania i współkorzystania z rzeczy wspólnej

Jeżeli nie wprowadzili Państwo podziału części wspólnych, to każdy z Państwa może w równym zakresie korzystać z części współwłasności.

Jak wynika z treści art. 206 Kodeksu cywilnego (K.c.): „Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.

Każdy ze współwłaścicieli może, ale nie musi, współposiadać rzeczy wspólnej, nie musi również z niej korzystać. Może zatem zrezygnować z wykonywania tych uprawnień, zwiększając w ten sposób zakres dopuszczalnego korzystania pozostałych współwłaścicieli z tej rzeczy wspólnej. Może również zrezygnować z wykonywania uprawnień na korzyść jednego lub kilku współwłaścicieli (tak też SN w post. z 23.9.2016 r., II CSK 799/15, Legalis).

Podział rzeczy wspólnej do używania – umowa quoad usum

Dlatego też każdy z Państwa może korzystać z części wspólnych, chyba że wprowadziliście Państwo podział quad usum. Współwłaściciele mogą w umowie ustalić także inny sposób korzystania z rzeczy wspólnej, w szczególności mogą dokonać podziału rzeczy wspólnej do używania, tj. wyodrębnić określone jej części do wyłącznego korzystania przez poszczególnych współwłaścicieli (podział quoad usum). Wydzielone części nie muszą ściśle odpowiadać wielkości udziałów współwłaścicieli. Umowa quoad usum może kształtować stosunki wzajemne między współwłaścicielami na tle korzystania z rzeczy wspólnej inaczej, niż wynika to z treści art. 206 K.c., i postanowienia takiej umowy są wiążące (por. wyr. SA w Gdańsku z 15.6.1993 r., I ACr 400/93, Legalis).

Przy podziale quoad usum chodzi o odstępstwo od ustawowego sposobu korzystania z rzeczy zagwarantowanego wszystkim współwłaścicielom, a więc o ingerencję w istotę sfery prawnej wszystkich współwłaścicieli; umowa ta powinna być zawarta przez ogół współwłaścicieli (uzasadnienie uchw. SN z 29.11.2007 r., III CZP 94/07).

Jeżeli natomiast umownie taki podział nie został wprowadzony, to należy przyjąć, że każdy z Państwa w równym zakresie może korzystać z nieruchomości wspólnej i tak należy z sąsiadami rozmawiać. Jeżeli jednak sąsiedzi posadzili kwiaty i poczynili nakłady na nieruchomość wspólną, to nie można ich niszczyć, albowiem może to narazić Państwa na odpowiedzialność z tytułu naprawienia szkody na zasadach ogólnych. Jeżeli między sąsiadami jest spór w tym zakresie – proponuję uregulować niniejszą sytuację.

Zgoda większości do czynności zwykłego zarządu częścią wspólną

Jeżeli zagospodarowany przez mieszkańców teren jest częścią wspólną, to nie powinni byli dokonywać nasadzeń, bez zgody większości współwłaścicieli – jest to bowiem czynność zwykłego zarządu, a taka wymaga zgody większości.

Zgodnie bowiem z treścią art. 201 K.c.: „Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.”.

Podsumowując: jeżeli nie było takiej zgody większości i inni współwłaściciele nie chcą posiadać w tym miejscu kwiatów, powinniście Państwo w tym zakresie podjąć uchwałę w celu ich usunięcia.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Postanowienie Sądu Najwyższego w z dnia 23 września 2016 r., II CSK 799/15
3. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 15 czerwca 1993 r., I ACr 400/93
4. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 29 listopada 2007 r., III CZP 94/07

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.