• Data: 2024-07-25 • Autor: Katarzyna Bereda
Mieszkam na osiedlu bloków. Rok temu na wspólnej przestrzeni między blokami mieszkańcy we własnym zakresie posadzili kwiaty (wcześniej rosła tutaj trawa). Niestety zaczęły się problemy, bo teraz innych sąsiadów, np. wychodzących z psami zaczepiają, a wręcz terroryzują, aby psy nie chodziły po „ich kwiatach i na nie nie sikały”. Dochodzi do kłótni. Czy sąsiedzi mogą bez uzgodnienia z innymi mieszkańcami narzucić sposób wykorzystania wspólnego terenu poprzez np. zasadzenie kwiatów?
Jeżeli nie wprowadzili Państwo podziału części wspólnych, to każdy z Państwa może w równym zakresie korzystać z części współwłasności.
Jak wynika z treści art. 206 Kodeksu cywilnego (K.c.): „Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.
Każdy ze współwłaścicieli może, ale nie musi, współposiadać rzeczy wspólnej, nie musi również z niej korzystać. Może zatem zrezygnować z wykonywania tych uprawnień, zwiększając w ten sposób zakres dopuszczalnego korzystania pozostałych współwłaścicieli z tej rzeczy wspólnej. Może również zrezygnować z wykonywania uprawnień na korzyść jednego lub kilku współwłaścicieli (tak też SN w post. z 23.9.2016 r., II CSK 799/15, Legalis).
Dlatego też każdy z Państwa może korzystać z części wspólnych, chyba że wprowadziliście Państwo podział quad usum. Współwłaściciele mogą w umowie ustalić także inny sposób korzystania z rzeczy wspólnej, w szczególności mogą dokonać podziału rzeczy wspólnej do używania, tj. wyodrębnić określone jej części do wyłącznego korzystania przez poszczególnych współwłaścicieli (podział quoad usum). Wydzielone części nie muszą ściśle odpowiadać wielkości udziałów współwłaścicieli. Umowa quoad usum może kształtować stosunki wzajemne między współwłaścicielami na tle korzystania z rzeczy wspólnej inaczej, niż wynika to z treści art. 206 K.c., i postanowienia takiej umowy są wiążące (por. wyr. SA w Gdańsku z 15.6.1993 r., I ACr 400/93, Legalis).
Przy podziale quoad usum chodzi o odstępstwo od ustawowego sposobu korzystania z rzeczy zagwarantowanego wszystkim współwłaścicielom, a więc o ingerencję w istotę sfery prawnej wszystkich współwłaścicieli; umowa ta powinna być zawarta przez ogół współwłaścicieli (uzasadnienie uchw. SN z 29.11.2007 r., III CZP 94/07).
Jeżeli natomiast umownie taki podział nie został wprowadzony, to należy przyjąć, że każdy z Państwa w równym zakresie może korzystać z nieruchomości wspólnej i tak należy z sąsiadami rozmawiać. Jeżeli jednak sąsiedzi posadzili kwiaty i poczynili nakłady na nieruchomość wspólną, to nie można ich niszczyć, albowiem może to narazić Państwa na odpowiedzialność z tytułu naprawienia szkody na zasadach ogólnych. Jeżeli między sąsiadami jest spór w tym zakresie – proponuję uregulować niniejszą sytuację.
Jeżeli zagospodarowany przez mieszkańców teren jest częścią wspólną, to nie powinni byli dokonywać nasadzeń, bez zgody większości współwłaścicieli – jest to bowiem czynność zwykłego zarządu, a taka wymaga zgody większości.
Zgodnie bowiem z treścią art. 201 K.c.: „Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.”.
Podsumowując: jeżeli nie było takiej zgody większości i inni współwłaściciele nie chcą posiadać w tym miejscu kwiatów, powinniście Państwo w tym zakresie podjąć uchwałę w celu ich usunięcia.
Wspólne tereny zielone na osiedlach powinny być przestrzenią dostępną dla wszystkich mieszkańców, a wszelkie zmiany w ich zagospodarowaniu muszą być uzgodnione z większością współwłaścicieli. Wprowadzenie nasadzeń, takich jak kwiaty, bez zgody innych użytkowników może prowadzić do konfliktów i sporów. Kluczowe jest zachowanie dialogu i dążenie do konsensusu, aby wspólne przestrzenie mogły służyć wszystkim mieszkańcom w sposób zgodny z ich potrzebami i oczekiwaniami.
Potrzebujesz porady prawnej dotyczącej korzystania ze wspólnych terenów zielonych lub sporządzenia pisma? Skontaktuj się z nami online, a nasi prawnicy pomogą Ci rozwiązać spory sąsiedzkie i zabezpieczyć Twoje prawa. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Postanowienie Sądu Najwyższego w z dnia 23 września 2016 r., II CSK 799/15
3. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 15 czerwca 1993 r., I ACr 400/93
4. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 29 listopada 2007 r., III CZP 94/07
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Katarzyna Bereda
Adwokat, absolwentka Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Szczecińskiego – pracę magisterską napisała z prawa pracy. Podczas studiów odbyła liczne praktyki, zarówno w sądach, jak i w kancelariach adwokackich. Aplikację adwokacką rozpoczęła w 2015 roku. W marcu 2018 roku przystąpiła do egzaminu zawodowego, uzyskując jeden z najlepszych wyników w izbie zielonogórskiej i w konsekwencji kończąc aplikację adwokacką z wyróżnieniem. Specjalizuje się w prawie rodzinnym, cywilnym, zobowiązaniach, prawie spadkowym, prawie gospodarczym i spółkach prawa handlowego.
Zapytaj prawnika
