• Data: 2024-12-21 • Autor: Kamil Lewiński
Budynek wielorodzinny wspólnota mieszkaniowa (cztery lokale) reprezentuje jednoosobowy zarząd. Jeden z lokatorów z jednej piwnicy do drugiej piwnicy (jego własność) wykonał montaż instalacji elektrycznej poprzez korytarz będący częścią wspólną bez zgody pozostałych właścicieli, a taka powinna być w formie uchwały. Ponadto wykonał bez zgody wspólnoty zadaszenie nad własną loggią, która jest jego własnością zgodnie z aktem notarialnym. Mocowanie zadaszenia jest w obrębie i przestrzeni loggi, a zadaszenie wychodzi w znacznej części poza jej obręb. Nadzór budowlany twierdzi, że z ich strony jest w porządku, bo takie rzeczy nie podlegają zgłoszeniu itp. Czy jest to bezprawne naruszenie współwłasności i można złożyć wniosek do sądu o ukaranie i przywrócenie do stanu poprzedniego?
W świetle przepisów obowiązujących od 1 stycznia 2020 r. funkcjonowanie wspólnoty mieszkaniowej, którą tworzą właściciele dysponujący łącznie od 4 lokali wzwyż reguluje ustawa o własności lokali (wcześniej regulował to Kodeks cywilny).
Zgodnie z ustawą:
„Art. 3 ust. 2. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali”.
„Art. 12 ust. 1. Właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem”.
Zasadą jest zatem, że to wspólnota, a dokładnie zarząd powołany przez tą wspólnotą zarządza częściami wspólnymi nieruchomości. O ile pomimo bogatego orzecznictwa sądów nadal są spory, co dokładnie tymi częściami wspólnymi jest, o tyle korytarze piwniczne czy elewacja i mury budynku wątpliwości nie budzą. W Pana przypadku opierać się można na zasadzie, że elewacja i ściana zewnętrzna budynku – nawet na części danego właściciela lokalu – stanowią część wspólną.
Kwestie procesowe regulują kolejne przepisy ustawy.
„Art. 6. Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana”.
„Art. 24. W razie braku zgody wymaganej większości właścicieli lokali zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, może żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli. Sprawę sąd rozpoznaje w postępowaniu nieprocesowym”.
Wprost z ustawy wynika także możliwość zaskarżania uchwał z powodu jej niezgodności z przepisami prawa albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy (art. 25). Ustawa nie odnosi się bezpośrednio do możliwości pozywania danego właściciela lokalu, jednak biorąc pod uwagę fakt, że wspólnota może być pozywana i pozywać, ma ona legitymację czynną do wytoczenia procesu.
Pamiętać należy także, że zadaniem wspólnoty jest tylko i wyłącznie zarządzanie nieruchomością wspólną i do tego powinna się ograniczać. Wspólnota nie może narzucać właścicielowi dalej idących ograniczeń czy obowiązków, czy też kar i opłat niż wynikające z przepisów prawa – do tego odniósł się np. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 3.04.2009 roku, sygn. akt II CSK 601/08.
Trochę szerszy zakres praw posiadają spółdzielnie mieszkaniowe, które są właścicielami budynków, same wspólnoty jednak mają zdecydowanie bardziej ograniczony zakres nakierowany głównie na zarządzanie nieruchomością.
Indywidualni sąsiedzi mogliby mieć roszczenia do sąsiada w razie celowego, notorycznego utrudniania im współmieszkania, jednak przeprowadzenie kabla w korytarzu czy montaż daszka trudno uznać za działanie jawnie sprzeczne z prawem czy dobrymi obyczajami.
Wspólnoty swoje roszczenia o naprawienie szkody powinna dochodzić na drodze sądowej zawsze od sprawcy szkody. Niejednokrotnie w budynkach wspólnot dochodzi do sporadycznego czy też notorycznego naruszania porządku. Tutaj jednak, jak pisałem, trudno mówić o szkodzie. Co więcej, proces taki wymagałby uchwały, przeznaczenia środków finansowych, a w dodatku mógłby potrwać bardzo długo.
Proszę pamiętać, że regulamin wspólnoty jest swojego rodzaju wewnętrznym dokumentem. Nie tworzy on prawa, ustala jedynie porządkowe obowiązki panujące w danym budynku. Wspólnota może żądać od właściciela nieruchomości zgodnego z regulaminem działania, tj. np. wezwać go do chociażby usunięcia daszku z elementu wspólnego, jakim jest elewacja budynku, jednak bardzo trudno to egzekwować. Inaczej sytuacja wygląda, gdy właściciel lokalu dokonuje zmian, które wymagają zgłoszenia do chociażby nadzoru budowlanego – tutaj narusza on przepisy np. prawa budowlanego. Jeżeli jednak działanie dotyczy niewpływających na zarządzanie budynkiem kwestii, nie stanowi zagrożenia, czy nie jest niezgodne z szeroko-pojętym prawem, a w dodatku nie wpływa bardzo na wygląd budynku, bardzo trudno jest więc w praktyce wyegzekwować takie działanie, które opiera się – jak w tym wypadku – na regulaminie wspólnoty, który nie tworzy prawa.
Z osobistego doświadczenia wiem, że dzieląc mały budynek z kilkoma innymi właścicielami, najwięcej efektu przyniosła rozmowa i „dogadanie się” z właścicielem sąsiedniego lokalu.
Remont elewacji budynku
Wspólnota mieszkaniowa podjęła uchwałę dotyczącą przeprowadzenia generalnego remontu elewacji budynku, który obejmuje odświeżenie fasady oraz naprawę uszkodzeń. Właściciel jednego z lokali sprzeciwia się remontowi, argumentując, że jego część budynku nie wymaga napraw. Zarząd wspólnoty przypomina, że elewacja budynku jest częścią wspólną, a wszyscy właściciele są zobowiązani do pokrycia kosztów napraw zgodnie z ustawą o własności lokali.
Użytkowanie piwnicy
Jeden z mieszkańców wspólnoty przechowuje swoje prywatne rzeczy na korytarzu piwnicznym, co utrudnia innym właścicielom dostęp do ich komórek. Wspólnota, powołując się na art. 12 ustawy, przypomina właścicielowi, że piwniczne korytarze są częścią wspólną i nie mogą być wykorzystywane wyłącznie przez jedną osobę. Mieszkaniec zobowiązuje się do usunięcia rzeczy i przestrzegania ustalonych zasad.
Montaż klimatyzacji na elewacji
Jeden z właścicieli mieszkań postanowił zamontować klimatyzator na zewnętrznej ścianie budynku bez uzyskania zgody wspólnoty. Zarząd informuje go, że elewacja jest częścią wspólną nieruchomości i każda ingerencja w jej strukturę wymaga akceptacji wspólnoty. Właściciel, nie chcąc narazić się na konsekwencje prawne, wstrzymuje prace i składa wniosek o zgodę na montaż.
Zarządzanie częściami wspólnymi nieruchomości reguluje ustawa o własności lokali, która określa, że części takie jak elewacja, korytarze czy fundamenty są wspólną własnością wszystkich właścicieli lokali. Decyzje dotyczące tych części podejmuje wspólnota mieszkaniowa, a wszelkie ingerencje, jak np. remonty czy zmiany, muszą być uzgodnione z zarządem. Każdy właściciel ma prawo współkorzystać z części wspólnych, jednak zobowiązany jest do przestrzegania ustalonych zasad, a w przypadku sporów można dochodzić swoich praw na drodze sądowej.
Oferujemy kompleksowe doradztwo prawne w zakresie zarządzania częściami wspólnymi nieruchomości. Nasza kancelaria wspiera wspólnoty mieszkaniowe oraz właścicieli w interpretacji przepisów, rozwiązywaniu sporów dotyczących użytkowania części wspólnych (np. elewacji, korytarzy), zaskarżaniu uchwał, a także przygotowywaniu i egzekwowaniu regulaminów. Reprezentujemy klientów w postępowaniach sądowych i zapewniamy wsparcie prawne przy inwestycjach oraz remontach wspólnych.
1. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. z 2021 r. poz. 1048
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
Zapytaj prawnika
