• Data: 2024-10-14 • Autor: Katarzyna Bereda
Jestem wynajmującym i 6 tygodni temu zawarłem z najemcą umowę najmu okazjonalnego mieszkania i najemca się wprowadził. Jednak zapis w umowie zobowiązywał najemcę do dostarczenia aktu o dobrowolnym poddaniu się egzekucji w wyznaczonym, konkretnym terminie. Od tej daty minęło już 2 tygodnie, a najemca aktu nie dostarczył. Zwodzi mnie, że wrzuci akt do skrzynki na listy etc., nie odbiera telefonów, wysyła sms-y, że już, za chwilę dostanę dokument i dalej nic. W umowie najmu jest zapis, że jeśli ten dokument nie zostanie dostarczony w terminie, to umowa jest nieważna. Co w tej sytuacji powinienem zrobić? Po to zawierałem umowę najmu okazjonalnego, aby w razie problemów móc skutecznie pozbyć się niechcianego lokatora.
Jeżeli w umowie znajdował się zapis o skutku rozwiązującym w przypadku braku dostarczenia oświadczenia, umowa taka staje się nieważna. Zgodnie bowiem z treścią art. 3531 Kodeksu cywilnego (K.c.): „Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.”.
Artykuł 3531 potwierdza od strony pozytywnej expressis verbis istnienie w obszarze umownych stosunków obligacyjnych zasady swobody umów. Uregulowanie z art. 3531 dotyczy swobody kształtowania treści stosunku prawnego. Jednakże swoboda umów obejmuje również inne jeszcze elementy, a mianowicie: swobodę decyzji o samym zawarciu umowy, swobodę wyboru kontrahenta, swobodę formy, w jakiej ma być umowa zawarta [por. uzasadnienie do uchw. SN(PSIC) z 28.4.1995 r., III CZP 166/94, OSNC 1995, Nr 10, poz. 135].
Swoboda kształtowania treści stosunku umownego polega zarówno na swobodzie ustalania treści stosunków umownych w ramach poszczególnych typów umowy nazwanej, jak i na swobodzie kreowania stosunków umownych nieobjętych katalogiem umów nazwanych, w tym także stosunków łączących elementy różnych umów nazwanych (negotium mixtum). Zob. np. co do umowy leasingu wyrok SN z 4.2.1994 r. (III ARN 84/93, OSNCP 1994, Nr 10, poz. 196) oraz uchwała SN z 18.4.1996 r. (III CZP 30/96, OSNC 1996, Nr 9, poz. 112).
Jak widać, ustawodawca pozostawia stronom umowy pewną dowolność w kształtowaniu i zawieraniu umów – jeżeli więc zawarliście Państwo taki skutek w umowie, to umowę należy poczytywać jako nieważną. Proponuję zatem wystosować do najemcy ostateczne wezwanie do przedłożenia oświadczenia o poddaniu się egzekucji – albowiem jest to element konieczny umowy najmu okazjonalnego – pod rygorem uznania umowy za nieważną i wezwania do opróżnienia Pana lokalu.
Najemca już w Pańskim mieszkaniu mieszka i jeśli po otrzymaniu Pańskiego pisma nie zechce dobrowolnie go opuścić – konieczna będzie eksmisja na zasadach ogólnych, a więc skierowanie do sądu pozwu o eksmisję.
Pan Marek wynajął swoje mieszkanie pani Annie na podstawie umowy najmu okazjonalnego. Umowa wymagała, aby najemca dostarczył akt o dobrowolnym poddaniu się egzekucji w ciągu dwóch tygodni od podpisania dokumentów. Pani Anna kilkukrotnie zapewniała pana Marka, że dokument już wkrótce dostarczy, ale wciąż tego nie zrobiła. Zgodnie z umową, brak tego dokumentu oznacza nieważność umowy. Pan Marek, aby uniknąć problemów z eksmisją, zdecydował się na wystosowanie ostatecznego wezwania do dostarczenia dokumentu, ostrzegając, że w razie braku reakcji uzna umowę za nieważną.
Pani Katarzyna wynajęła mieszkanie panu Tomaszowi. W umowie najmu okazjonalnego zawarto zapis o konieczności dostarczenia przez najemcę oświadczenia o poddaniu się egzekucji w terminie tygodnia od wprowadzenia się. Pan Tomasz, mimo że minęły już trzy tygodnie, nie dostarczył dokumentu i unikał kontaktu z panią Katarzyną. W związku z tym, zgodnie z treścią umowy, pani Katarzyna wysłała ostateczne wezwanie do dostarczenia dokumentu, informując, że w przeciwnym razie umowa zostanie uznana za nieważną i będzie zmuszona podjąć kroki prawne mające na celu eksmisję.
Pan Jan podpisał umowę najmu okazjonalnego z panem Michałem, zobowiązując go do dostarczenia w ciągu 10 dni aktu o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. Pan Michał obiecywał, że akt dostarczy w najbliższych dniach, jednak minęły już dwa tygodnie i dokumentu wciąż nie dostarczył. Pan Jan, zgodnie z zapisami umowy, poinformował pana Michała, że umowa jest nieważna, ponieważ warunek nie został spełniony, i poprosił go o opuszczenie mieszkania. Pan Michał, nie reagując na wezwanie, zmusił pana Jana do rozważenia złożenia pozwu o eksmisję.
Brak dostarczenia przez najemcę oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji w określonym terminie prowadzi do nieważności umowy najmu okazjonalnego, co umożliwia wynajmującemu podjęcie kroków prawnych w celu ochrony swoich interesów. Wynajmujący powinien w takiej sytuacji niezwłocznie wystosować ostateczne wezwanie do najemcy, aby uniknąć długotrwałych problemów z eksmisją. Skuteczność tych działań zależy od precyzyjnego przestrzegania warunków zawartych w umowie.
Oferujemy profesjonalne porady prawne online oraz kompleksowe wsparcie w sporządzaniu pism, które pomogą Ci skutecznie chronić swoje prawa i interesy w sytuacjach związanych z najmem. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać szybką i fachową pomoc prawną dostosowaną do Twoich potrzeb. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 28 marca 1995 r., III CZP 166/94
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Katarzyna Bereda
Adwokat, absolwentka Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Szczecińskiego – pracę magisterską napisała z prawa pracy. Podczas studiów odbyła liczne praktyki, zarówno w sądach, jak i w kancelariach adwokackich. Aplikację adwokacką rozpoczęła w 2015 roku. W marcu 2018 roku przystąpiła do egzaminu zawodowego, uzyskując jeden z najlepszych wyników w izbie zielonogórskiej i w konsekwencji kończąc aplikację adwokacką z wyróżnieniem. Specjalizuje się w prawie rodzinnym, cywilnym, zobowiązaniach, prawie spadkowym, prawie gospodarczym i spółkach prawa handlowego.
Zapytaj prawnika
