Brak ogrzewania klatki schodowej i części wspólnych we wspólnocie mieszkaniowej

Ogrzewanie w budynkach wspólnot mieszkaniowych

Niestety, ale ustawa o własności lokali nie reguluje kwestii zasad dotyczących włączania i wyłączania ogrzewania w budynkach wspólnot mieszkaniowych. Inne ustawy również nie regulują tej tematyki. To właściciele lokali płacą we wspólnocie mieszkaniowej za ciepło.

Jako że decyzja dotycząca włączenia (tak samo, jak i wyłączenia) ogrzewania w budynku wspólnoty nie jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd, to aby takową podjąć, nie potrzeba uchwały właścicieli lokali wyrażającej na nią zgodę. To powoduje, iż w praktyce zarząd sam decyduje w ramach swoich uprawnień, kiedy włączać ogrzewanie, w tym także w jakich pomieszczeniach. A zatem w opisanej przez Pana sytuacji nie ma naruszeń prawa przez zarząd. Jego działanie mieści się w granicach prawa i swobody podejmowania przez zarząd decyzji.

Wyjściem z tej sytuacji jest art. 27 ustawy o własności lokali, zgodnie z którym właściciele mają prawo współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną, bez uchybiania kompetencjom zarządu w tym zakresie. Właściciele lokali mogą podjąć uchwałę, w której uregulują zasady dotyczące ogrzewania pomieszczeń wspólnoty mieszkaniowej. Można ustalić je od konkretnej wartości temperatury na zewnątrz. Jeśli takie zasady już są i faktycznie opisane przez Pana pomieszczenia podlegają ogrzewaniu, gdy temperatura na zewnątrz spadnie poniżej -10 stopni, to wówczas właściciele lokali mają prawo przedstawić zarządowi projekt uchwały, która zmieni obecne zasady. Taką uchwałę zarząd ma obowiązek poddać pod głosowanie zgodnie z ustawą o własności lokali, tj. albo na zebraniu, albo w trybie indywidualnego zbierania głosów. Gdy zostanie podjęta, wówczas jest obowiązany stosować się do jej zasad. Uchwały we wspólnocie – zgodnie z art. 23 ustawy o własności lokali – zapadają co do zasady większością głosów właścicieli lokali.

Przykłady

Zimne klatki schodowe

Mieszkam w bloku, gdzie klatka schodowa jest chłodna przez większość zimy. Grzejniki na klatce schodowej są włączane dopiero wtedy, gdy temperatura na zewnątrz spadnie poniżej -10 stopni Celsjusza. Pewnego dnia, wracając z pracy, zauważyłem, że na klatce schodowej jest wyjątkowo zimno, mimo że na zewnątrz temperatura wynosiła około -5 stopni. Napisałem do zarządu wspólnoty, aby zwrócić uwagę na ten problem, ale odpowiedź była zgodna z wcześniejszymi informacjami: grzejniki zostaną włączone tylko przy -10 stopniach. Taka sytuacja wpływa negatywnie na komfort mieszkańców, zwłaszcza starszych osób i rodzin z małymi dziećmi, które muszą znosić niskie temperatury podczas korzystania z części wspólnych.

Komórki lokatorskie bez ogrzewania

W naszej wspólnocie mieszkaniowej znajdują się komórki lokatorskie, które graniczą bezpośrednio z moim mieszkaniem. Pomieszczenia te są wyposażone w grzejniki, jednak zarząd wspólnoty nigdy ich nie włącza. Skutkuje to tym, że moje mieszkanie od strony komórek jest wyjątkowo zimne, co znacznie podnosi koszty ogrzewania. Wysłałem pismo do zarządu wspólnoty z prośbą o włączenie ogrzewania w komórkach lokatorskich, ale odpowiedź była negatywna. Tłumaczenia zarządu opierały się na oszczędnościach i braku przepisów regulujących obowiązek ogrzewania tych pomieszczeń. Mimo to, zimne ściany graniczące z komórkami lokatorskimi powodują znaczący dyskomfort i wyższe rachunki za ogrzewanie.

Antresola jako zimny wiatrołap

Wejście do mojego bloku znajduje się na tzw. antresoli, gdzie również zamontowano grzejniki. Niestety, zarząd wspólnoty nie uruchamia ich nawet w najzimniejsze dni. W rezultacie, antresola staje się zimnym wiatrołapem, przez który każdy mieszkaniec musi przejść, zanim dostanie się do ciepłego mieszkania. Kilkakrotnie zwracałem się do zarządu z prośbą o regularne włączanie ogrzewania na antresoli, argumentując, że zimne powietrze dostaje się do mieszkań, obniżając ich temperaturę. Odpowiedź zarządu była jednak jednoznaczna: ogrzewanie będzie włączane tylko w ekstremalnych warunkach pogodowych, czyli poniżej -10 stopni Celsjusza. Taka polityka zarządu nie tylko pogarsza komfort życia mieszkańców, ale także może prowadzić do wyższych kosztów ogrzewania mieszkań znajdujących się najbliżej wejścia.

Podsumowanie

Brak ogrzewania w klatkach schodowych, komórkach lokatorskich i na antresolach w budynkach wspólnot mieszkaniowych może znacząco obniżać komfort życia mieszkańców, zwłaszcza w zimne dni. Mimo że zarząd wspólnoty działa zgodnie z prawem, mieszkańcy mają prawo inicjować zmiany poprzez uchwały regulujące zasady ogrzewania. Współpraca właścicieli lokali jest kluczowa, aby poprawić warunki panujące w częściach wspólnych.

Oferta porad prawnych

Jeśli potrzebujesz porady prawnej lub chcesz sporządzić pismo dotyczące ogrzewania w budynkach wspólnot mieszkaniowych, skontaktuj się z naszymi ekspertami online – oferujemy profesjonalne wsparcie i szybkie rozwiązania. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388