• Data: 2024-11-21 • Autor: Katarzyna Nosal
Co zrobić, jeśli najemca, w tym wypadku spółka z o.o., „ulotnił się” i nie ma z nim kontaktu? Nie odpowiada na maile i telefony. Z powodu zalegania z płatnościami wypowiedziałam umowę najmu, którą wysłałam mailem i listem poleconym. Czy mogę wejść do lokalu, w którym najemca wymienił zamki? Mogą się tam znajdować rzeczy i dokumenty spółki, ale jest także piec gazowy, prawdopodobnie włączony, który powinien być kontrolowany. Licznik gazowy i elektryczny też jest przepisany na najemcę! Zaległości w czynszu są tylko z 2 miesięcy, ale dla mnie najważniejsze jest odzyskanie lokal. Od wypowiedzenia przeze mnie umowy najmu minęło już półtora miesiąca. Co w takiej sytuacji zrobić? Jeżeli tam wejdę i zmienię zamki, jak powinnam zabezpieczyć dokumenty lub komu je przekazać? W umowie najmu nie przewidziałam takiej sytuacji.
Prawo nie dopuszcza dokonania eksmisji najemcy bez ingerencji sądu. Właściwą drogą dla odzyskania nieruchomości zajmowanej przez kogokolwiek jest powództwo o opróżnienie i wydanie nieruchomości. Już tłumaczę dlaczego.
W momencie zajęcia nieruchomości najemca wchodzi w jej posiadanie. Posiadanie to stan faktyczny, co oznacza, że trwa także po zakończeniu stosunku prawnego. Zgodnie z art. 336 Kodeksu cywilnego (K.c.): „Posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny). Zgodnie z art. 342 K.c. – nie wolno naruszać samowolnie posiadania, chociażby posiadacz był w złej wierze. Artykuł 344 K.c. stanowi, że „Przeciwko temu, kto samowolnie naruszył posiadanie, jak również przeciwko temu, na czyją korzyść naruszenie nastąpiło, przysługuje posiadaczowi roszczenie o przywrócenie stanu poprzedniego i o zaniechanie naruszeń. Roszczenie to nie jest zależne od dobrej wiary posiadacza ani od zgodności posiadania ze stanem prawnym, chyba że prawomocne orzeczenie sądu lub innego powołanego do rozpoznawania spraw tego rodzaju organu państwowego stwierdziło, że stan posiadania powstały na skutek naruszenia jest zgodny z prawem”. Według art. 343(1) K.c. do ochrony władania lokalem stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie posiadania.
Udowodnić swoje prawo do lokalu i prawo do wejścia w jego posiadanie można przed sądem. Dopiero jeśli posiadacz nie wykona wyroku nakazującego wydanie lokalu, można wejść do lokalu i pozbyć się rzeczy, ale także tylko i wyłącznie w wyniku eksmisji prowadzonej przez komornika.
W przeciwnym razie można narazić się na poważne zarzuty ze strony byłego już najemcy: zniszczenie mienia, przywłaszczenie, a nawet kradzież. Nawet jeśli zechciałaby Pani wejść do lokalu w celu jego opróżnienia w asyście policji, to bez wyroku policja poinformuje Panią, że kwestie sporów cywilnych o własność strony muszą rozwiązać na drodze sądowej.
Wspomniała Pani o działającym w lokalu piecu gazowym, nad którym nikt nie sprawuje kontroli, co może rzeczywiście niepokoić. W przypadku lokali użytkowych nie ma stosownych przepisów dotyczących możliwości wkroczenia do lokalu. Takie przepisy wprowadza się bezpośrednio do umów lub regulaminów danych obiektów. Myślę, że tutaj może Pani zwrócić się do policji o asystę przy wejściu do lokalu w celu usunięcia bezpośredniego zagrożenia dla nieruchomości, jakie stwarza niekontrolowany, a podłączony piec gazowy. To jednak nie uprawni Pani do przeglądania i usuwania rzeczy najemcy. Takie działania wykonałaby Pani na własne ryzyko, narażając się na zarzuty.
Zatem obecnie powinna Pani wezwać najemcę do wydania lokalu i zwrotu kluczy w określonym dniu. Po tym dniu może Pani złożyć do sądu pozew o nakazanie opróżnienia i wydanie lokalu, a następnie, po uzyskaniu prawomocnego nakazu, skierować sprawę do eksmisji komorniczej.
Brak kontaktu z najemcą i wymienione zamki
Anna wynajęła lokal spółce z o.o., która z dnia na dzień przestała odpowiadać na wiadomości i telefony. Mimo wypowiedzenia umowy, najemca wymienił zamki i nie oddał kluczy. Anna zaniepokojona o zaległe płatności oraz o urządzenia w lokalu, które mogły stanowić zagrożenie, zwróciła się do policji o asystę, obawiając się naruszenia przepisów o ochronie posiadania. Finalnie musiała wnieść pozew o opróżnienie lokalu.
Zaległości w czynszu i niebezpieczne urządzenia
Michał wynajmował przestrzeń spółce, która zaczęła zalegać z opłatami. W lokalu znajdował się piec gazowy, który wymagał regularnej kontroli, ale najemca zniknął. Michał postanowił wejść do lokalu, jednak obawiając się zarzutów związanych z naruszeniem posiadania, skonsultował się z prawnikiem. Dopiero po otrzymaniu sądowego nakazu eksmisji, mógł legalnie zabezpieczyć lokal.
Porzucenie lokalu z dokumentami spółki
Ewa wynajęła biuro małej spółce z o.o., która po kilku miesiącach zniknęła, pozostawiając dokumenty i sprzęt biurowy. Zaległości w czynszu sięgały dwóch miesięcy. Nie mając pewności, co zrobić z pozostawionymi rzeczami, Ewa skontaktowała się z komornikiem, aby zgodnie z prawem opróżnić lokal.
Właściciel wynajętego lokalu nie może samowolnie wejść do nieruchomości i opróżnić jej, nawet jeśli najemca porzucił lokal i zalega z opłatami. Aby działać zgodnie z prawem, konieczne jest uzyskanie sądowego nakazu eksmisji. W sytuacjach zagrożenia, np. w przypadku niebezpiecznych urządzeń, można skorzystać z asysty policji, ale samo wejście musi odbyć się zgodnie z przepisami.
Oferujemy kompleksowe porady prawne online oraz sporządzanie pism procesowych, które pomogą Ci skutecznie rozwiązać problemy z najemcami i odzyskać lokal zgodnie z przepisami prawa. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać profesjonalną pomoc prawną bez wychodzenia z domu! Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Katarzyna Nosal
Radca prawny od 2005 roku, absolwentka prawa na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego w Katowicach. Udziela porad z prawa cywilnego, pracy oraz rodzinnego, a także z zakresu procedury cywilnej i administracyjnej. Ma wieloletnie doświadczenie w stosowaniu prawa administracyjnego i samorządowego. Ukończyła również aplikację sądową. Obecnie prowadzi własną kancelarię prawną.
Zapytaj prawnika
