Adaptacja poddasza we wspólnocie mieszkaniowej, czy sąsiad musi zapłacić za większy udział?

Współzarządzanie we wspólnocie mieszkaniowej

Zgodnie z art. 27 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali: Każdy właściciel lokalu ma prawo i obowiązek współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną. Obowiązek tego współdziałania wynika ze stosunku zobowiązaniowego powstałego z mocy prawa między współwłaścicielami. W ramach obowiązku współdziałania mieści się też informowanie. Tak naprawdę od wspólnoty mieszkaniowej zależy, jakie warunki zostaną określone, aby dokonać nabycia części wspólnej nieruchomości przez jednego ze współwłaścicieli. Warunki te winny być określone w uchwale wspólnoty mieszkaniowej.

Podejmowanie uchwał

Kwestię podejmowania uchwał reguluje art. 23 przedmiotowej ustawy. Zgodnie z nim: Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania (ust. 1). Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos (ust. 2). O treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie (ust. 3). Uchwały w najważniejszych sprawach wspólnoty mieszkaniowej powinny być podejmowane na zebraniach właścicieli. Służy temu przede wszystkim regulacja art. 30 ustawy dotycząca obligatoryjnych zebrań corocznych, a także art. 31 ustawy umożliwiający zwoływanie „nadzwyczajnych” zebrań właścicieli lokali.

W uchwale najważniejsze jest określenie, za jaką kwotę wspólnota sprzedaje strych. Zazwyczaj również w treści takiej uchwały nakłada się obowiązek na kupującego przedstawienia operatu szacunkowego wyceny tej części nieruchomości, a także obowiązek pokrycia kosztów tego operatu. Natomiast zazwyczaj nie nakłada się dodatkowych wytycznych co do materiałów, z których ma powstać taka zabudowa. Ważne, aby dopilnować, żeby w treści uchwały znalazły się np. wytyczne o tym, aby było to zgodne z Prawem budowlanym i powszechnie obowiązującymi przepisami. Zapis taki będzie wystarczający dla zabezpieczenia interesów wspólnoty.

Zaskarżenie uchwały wspólnoty do sądu

Natomiast jeżeli zostałaby podjęta uchwała współwłaścicieli lokali, która nie jest po Pana myśli, to można ją zaskarżyć do sądu. Wskazuje na to art. 25 ustawy o własności lokali, zgodnie z którym: Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Co istotne, zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy. Celem tej regulacji jest usunięcie uchwały z obrotu prawnego. Sześciotygodniowy termin do zaskarżenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej obowiązuje niezależnie o tego, w jakim trybie została podjęta. Zróżnicowanie dotyczy daty początkowej, od której liczymy jego bieg. Jeżeli uchwała została podjęta na zebraniu, termin na jej zaskarżenie biegnie od dnia podjęcia na zebraniu, a jeśli uchwałę podjęto w drodze indywidualnego zbierania głosów, termin do jej zaskarżenia rozpoczyna bieg od dnia zawiadomienia skarżącego właściciela lokalu. Jeśli zaś głosowanie nad uchwałą odbywało się w trybie mieszanym (częściowo na zebraniu, a częściowo indywidualnie), obowiązek powiadomienia na piśmie o treści takiej uchwały dotyczy wszystkich właścicieli lokali, zarówno tych, którzy głosowali na zebraniu, jak i tych, którzy nie uczestniczyli w głosowaniu, ponieważ osoby obecne na zebraniu również nie wiedzą, czy uchwała dojdzie do skutku, czy nie. W konsekwencji należy uznać, że termin sześciotygodniowy biegnie indywidualnie dla każdego właściciela lokalu. Termin do zaskarżenia uchwały ma charakter zawity, nie może zostać przez sąd przywrócony ani przedłużony.

Postępowanie toczy się w trybie procesowym. Do rozpoznania sprawy właściwy jest sąd okręgowy, który rozpatruje wszelkie sprawy o uchylenie, stwierdzenie nieważności albo o ustalenie nieistnienia uchwał organów osób prawnych lub jednostek organizacyjnych niebędących osobami prawnymi, którym ustawa przyznaje zdolność prawną. Właściwość miejscową wyznacza natomiast położenie nieruchomości wspólnej. Legitymację czynną ma każdy właściciel lokalu oraz jego współwłaściciel. Co istotne, zaskarżyć uchwałę może także ten, kto głosował za jej przyjęciem.

Wnioski

Współwłaściciel podjął się wyremontować dach oraz klatkę schodową i z tego ma wynikać zwiększenie jego udziałów. Jeżeli chodzi o opóźnienia, to warto przeanalizować obowiązującą w tym zakresie umowę. Powinny się w niej znajdować zapisy, które umożliwiają dochodzenie kar w tego typu przypadkach. Warto to przeanalizować i być może podjąć uchwałę w celu ich dochodzenia. Zatem tylko od wspólnoty zależy, czy nabycie nastąpi ze spłatą, czy bez spłaty pozostałych współwłaścicieli. Jeżeli na podstawie danej uchwały nie ma mowy o takiej rekompensacie, to nie będzie przysługiwać. Natomiast nic nie stoi na przeszkodzie, aby podjąć uchwałę, która będzie ją przyznawać.

Źródła:

Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.