• Data: 2024-12-10 • Autor: Katarzyna Bereda
Jestem właścicielką mieszkania na poddaszu 3-pietrowego bloku, który to budynek jest jednym z pięciu tworzących osiedle. Jesteśmy wspólnotą mieszkaniową w ramach tego budynku. Po jego odbiorze przed 12 laty szybko okazało się, że przecieka dach, co stopniowo niszczy elewację i ścianę. Deweloper przestał odpowiadać na monity wspólnoty po tym, jak kilka razy dokonywał bezskutecznych napraw. Wspólnota mieszkaniowa zagłosowała, że nie chce pozywać dewelopera do sądu, ale naprawi dach we własnym zakresie. Następnie zarząd wspólnoty napisał do mieszkańców, że nie może znaleźć firmy, która w budżecie wspólnoty naprawi szkody w dachu i elewacji. Tak więc poszkodowani właściciele zostali sami z problemem. Owszem, zarządca znalazł jedną firmę, która chciała się podjąć napraw, ale za większe pieniądze – zarząd uznał, że to za drogo. Mam dość tej patowej sytuacji, czy mogę pozwać wspólnotę do sądu za niewywiązanie się z obowiązku naprawy dachu? Albo czy mogę naprawić dach na własny koszt, a później żądać zwrotu kosztów w sądzie? Problem z dachem jest na zewnątrz, nie wiem, czy ubezpieczenie mojego mieszkania obejmuje taki przypadek. Będę musiała prawdopodobnie sama znaleźć firmę budowlaną.
Wskazane przez Panią propozycje działania niestety będą długotrwałe w zakresie postępowania, a skutki mogą nie być korzystne. Nie może Pani bowiem sama ingerować w część wspólną – powinna Pani uzyskać zgodę wspólnoty, albowiem jest to czynność przekraczającą zwykły zarząd.
Jednak w Pani przypadku proponuję rozpocząć działanie od powiadomienia Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego (PINB), albowiem jest to organ, który w sposób skuteczny może zmusić zarząd do podjęcia działania. Zgodnie bowiem z treścią art. 70 ustawy – Prawo budowlane:
„1. Właściciel, zarządca lub użytkownik obiektu budowlanego, na których spoczywają obowiązki w zakresie napraw, określone w przepisach odrębnych bądź umowach, są obowiązani w czasie lub bezpośrednio po przeprowadzonej kontroli, o której mowa w art. 62 ust. 1 pkt 1-4a, usunąć stwierdzone uszkodzenia oraz uzupełnić braki, które mogłyby spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska, a w szczególności katastrofę budowlaną, pożar, wybuch, porażenie prądem elektrycznym albo zatrucie gazem.
2. Obowiązek, o którym mowa w ust. 1, powinien być potwierdzony w protokole z kontroli obiektu budowlanego.”
Osoba dokonująca kontroli jest obowiązana bezzwłocznie przesłać kopię tego protokołu do organu nadzoru budowlanego. Organ nadzoru budowlanego, po otrzymaniu kopii protokołu, przeprowadza bezzwłocznie kontrolę obiektu budowlanego w celu potwierdzenia usunięcia stwierdzonych uszkodzeń oraz uzupełnienia braków, o których mowa w ust. 1.
Jak widzimy, zarządca budynku i jego działania w zakresie utrzymania nieruchomości w stanie prawidłowym podlegają powyższym regulacjom. Z uwagi na to, jeżeli nie dojdzie Pani do polubownego porozumienia z zarządcą co do koniecznej naprawy, a wady budynku są poważne i mogą zagrażać życiu i zdrowiu lokatorów, może Pani, a nawet powinna, zgłosić sprawę do Powiatowej Inspekcji Nadzoru Budowlanego oraz wskazać uchybienia i wady.
Wobec tego proponuję w pierwszej kolejności zgłosić się do zarządcy z oficjalnym pismem, przedłożyć dokumenty uzasadniające konieczność remontu i wskazać na zagrożenie dla mieszkańców. Jednocześnie proszę poinformować, iż sprawa wymaga sprawdzenia przez PINB – myślę, że powinno to odnieść zamierzony skutek i zarządca podejmie kroki w celu usunięcia wad dachu.
Współpraca z mediami lokalnymi
Właściciele mieszkań z podobnym problemem zorganizowali spotkanie z udziałem lokalnych mediów, aby nagłośnić brak reakcji zarządu wspólnoty na problemy z dachem. Publikacja artykułu w lokalnej gazecie spowodowała presję społeczną, co zmotywowało zarząd do znalezienia wykonawcy, nawet za wyższą cenę, oraz do ogłoszenia dokładnego harmonogramu napraw.
Powiadomienie Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego
W innej wspólnocie mieszkańcy zgłosili do PINB nieszczelności dachu, które prowadziły do zawilgocenia ścian i potencjalnego zagrożenia dla konstrukcji budynku. Po kontroli inspektorat wydał zarządowi nakaz natychmiastowego usunięcia usterek pod groźbą grzywny. To wymusiło szybką reakcję i przeprowadzenie napraw.
Zebranie środków przez mieszkańców
W małej wspólnocie mieszkańcy podjęli uchwałę o zorganizowaniu jednorazowej zbiórki na pokrycie kosztów remontu. Dzięki zaangażowaniu mieszkańców w negocjacje z wykonawcami udało się uzyskać zniżkę, a prace zostały wykonane w ciągu kilku miesięcy. Zarząd zgodził się na rozliczenie kosztów z funduszu remontowego w kolejnych latach.
Naprawa dachu we wspólnocie mieszkaniowej bywa wyzwaniem, zwłaszcza gdy zarząd nie podejmuje odpowiednich działań. Kluczem do rozwiązania problemu może być zgłoszenie sprawy do Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego, nagłośnienie problemu w mediach lokalnych lub współpraca mieszkańców w organizacji środków na remont. Odpowiednia presja i zaangażowanie właścicieli mogą skutecznie zmotywować zarząd do działania.
Potrzebujesz wsparcia prawnego w rozwiązaniu problemu z zarządem wspólnoty? Opisz swój problem w formularzu pod artykułem, a my przygotujemy dla Ciebie indywidualne rozwiązanie!
1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Katarzyna Bereda
Adwokat, absolwentka Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Szczecińskiego – pracę magisterską napisała z prawa pracy. Podczas studiów odbyła liczne praktyki, zarówno w sądach, jak i w kancelariach adwokackich. Aplikację adwokacką rozpoczęła w 2015 roku. W marcu 2018 roku przystąpiła do egzaminu zawodowego, uzyskując jeden z najlepszych wyników w izbie zielonogórskiej i w konsekwencji kończąc aplikację adwokacką z wyróżnieniem. Specjalizuje się w prawie rodzinnym, cywilnym, zobowiązaniach, prawie spadkowym, prawie gospodarczym i spółkach prawa handlowego.
Zapytaj prawnika
